香港傳真 | 保利置業“瑧譽”豪宅清盤解碼

觀點網 近日，中原地産發布消息，保利置業位于香港屯門青山灣的低密度洋房項目“瑧譽”22幢洋房已全部售罄。其中，中原地産共促成11幢洋房成交，總成交額近17.4億港元。

據了解，瑧譽項目位于香港新界屯門區青山公路青山灣段，靠近深圳灣口岸。項目所在地塊是保利置業于2015年第三季度購得，總建築面積約2.1萬平方米，權益占比100%。

樓宇方面，項目由22幢洋房加1座大廈（19間住宅）組成。22座洋房中，12座是設有獨立門牌的獨幢洋房，其余10座為聯排洋房，面積在4153至9158平方呎之間，戶型為5房連5套房、7房連7套房。

成交方面，最新一筆交易是在2025年2月10日，當天共售出2棟洋房，分别是5号和1号。5号洋房面積為5209平方呎，成交價1.368億港元；1号洋房面積為5246平方呎，成交價1.218億港元。

整個項目面積最大且成交價最高的是15号獨幢洋房，面積有9158平方呎，于2024年5月8日以成交價3.8億港元售出，呎價約4.15萬港元。

從2021年4月售出首棟别墅到2025年2月完成最後一棟交易，花費了近4年時間，也見證了香港樓市的起伏。

豪宅掘金

2021年，香港房價迎來了巅峰時期。

這一年的12月，香港保利瑧譽售出8号洋房，面積5211平方呎，成交價2.15億港元，呎價達4.12萬港元，創下了當時屯門區一手成交呎價新高。這一年，共成交了11棟洋房。

巅峰過後，香港樓價逐漸回落。

2022年6月，保利瑧譽售出了一套與8号洋房面積相近的3号洋房，成交總價和呎價兩者均跌幅11.16%。3号洋房面積為5210平方呎，成交價1.91億港元，呎價3.66萬港元。這一年，共成交4棟洋房。

進入2023年，香港樓價持續走低。

2023年1月16日，7号洋房售出，面積同樣為5210平方呎，成交價跌至1.61億港元，與3号洋房相比下跌約12.57%。這一年，瑧譽洋房成交量銳減至僅售出這一棟。

2024年，香港房價繼續探底，但成交量卻有所上漲。

這一年的11月28日，面積為5201平方呎的9号洋房以1.35億港元的價格售出。該物業曾于2022年5月以1.85億港元的價格售出，但交易于2024年8月終止。最新成交價較兩年前降低了27%，即0.5億港元。

這一年，保利瑧譽共售出了4棟洋房，與2022年持平。至此，保利瑧譽洋房項目已接近尾聲，剩余洋房也在2025年元宵節前完成了清倉。整個項目共售出了22棟洋房，僅剩余10間住宅待售。

随着瑧譽項目銷售接近尾聲，保利置業在香港的布局也逐漸展開圖景。

保利置業的重心一直放在内地長三角及珠三角地區，2023年末香港總面積占比僅1%，直至2024年才逐漸加重。

據保利置業财報顯示，2022年全年，香港合約銷售額為17.49億人民币，占總銷售額3%；2023年占比提升至8%，銷售額43.3億元；到了2024年上半年，香港銷售額已超過前兩年之和，達62.16億元，占總額22%，僅次于長三角地區。

目前，保利置業在香港僅有4個住宅項目，主要布局在屯門、啟德以及油塘地區，分别為屯門瑧譽、啟德龍譽、啟德澐璟、油塘朗譽。

其中，高端住宅項目啟德澐璟是保利置業在香港的第二個重頭戲。該公司2023年單盤銷售超10億人民币的13個項目中，啟德澐璟就是其中一個，全年銷售金額超40億港元。

啟德澐璟是由華潤置地（海外）與保利置業共同合作開發，于2022年11月入市。該項目位于九龍啟德承富里2号，設有6幢分層住宅及3座低座大樓，共提供582夥，面積371至4850平方呎。

據中原地産數據，最新一筆成交是在2025年2月17日，該項目2座19樓A室以8552萬港元成交，面積1909平方呎，呎價4.48萬港元；同一天，2座19樓B室以8265萬港元成交，面積1970平方呎，呎價4.42萬港元。

獨立屋方面，已入市的Mansion A 2夥獨立屋已全部出售，成交價分别為3.8億港元、3.4億港元，對應面積為4837平方呎、4634平方呎。

截至目前，該項目已售出310夥，成交金額接近129億港元。本周日，澐璟項目将公開發售共136個單位。

啟德澐璟和屯門瑧譽兩個項目的成功，讓保利置業開始深入挖掘香港市場的巨大機遇。

抄底時刻

“會尋找核心的項目持續在香港投資。”保利置業管理層在2023年業績會上指出，将持續看好香港房地産市場。

事實上，保利置業在香港市場的成功並非偶然。近年來，随着香港撤辣以及優才計劃推進，越來越多内地買家涌入香港市場，尤其是豪宅市場。

據中原數據顯示，2024年，内地人赴港買新房5547套，同比增長了1.5倍，而内地人買新房涉及總金額800.5億港元，占一手房交易額40%，連續兩年創新高。

香港置業研究部數據進一步證實了内地買家對香港一手豪宅的偏愛，在2024年已知個人買家的逾1億港元一手私宅注冊量中，内地買家(以買家姓名的英文拼音鑒别)占約8成；除了逾億港元外，逾5000萬至1億港元一手私宅個人買家中，内地買家亦占約72%，遠高于整體一手占比約39%的水平。

内地買家不僅推動了豪宅市場，也帶動了“超級豪宅”市場。所謂“超級豪宅”，即成交額超過5000萬港元的房子。

據中原地産提供的數據，2024年，成交額超過5000萬港元的豪宅共有592套，成交金額616.8億港元。其中，單價超過1億港元的“超級豪宅”成交了149套，相較于2023年的124套增加了20%，創下了近3年成交量新高。

一位在香港從事多年房地産銷售的人士對觀點新媒體表示，随着利息下調，香港核心地帶的租金回報率普遍較高，有些甚至可以高達4%，遠高于内地租售比。因此，優質地段的超級豪宅在未來依然具有極高的保值和增值潛力。

然而，他也指出，目前在香港購置豪宅的内地顧客主要還是以自住為主，投資用途估計僅占約15%。而在區域選擇上，内地賣家更偏愛啟德。2024年内地買家一手私宅注冊量最多的首5個新盤中，有3個均位處啟德，這也是保利置業啟德澐璟項目銷售出彩的原因之一。

展望2025年香港豪宅市場的走向，該人士認為，盡管香港豪宅市場的價格有所下跌，但這也将促進更多的實際交易，因此，“估計2025年開發商還是以出貨為主，後期或許會根據市場反饋适當加價。”

這一觀點也得到了瑞銀和戴德梁行的支持。

瑞銀指出，如果美聯儲持續減息且美國長債息率下降，預計2025年香港樓價及租金将同步上升5%-10%。

戴德梁行也預計，2025年全年香港樓價将上漲約5%，理由是聯儲減息周期已經開啟，在聯繫匯率制度下港息跟随美元的利率走勢，對于正在“供樓”的人來說，房貸負擔相較于“高息時期”有所減輕。

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