穿過風暴 | 新城控股去庫存化的商業與地産

編者按：2024年，面對經濟與行業調整的大環境，如何穿過風暴，在周期考驗和市場競争中赢得生存與發展，是每一個企業掌舵者需要思考的核心問題。

在這一背景下，觀點新媒體策劃並推出“穿過風暴”年度繫列報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟高質量發展的企業共同迎接新的一年。

同時，我們将繼續對話一批具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，從他們的角度，解讀行業與企業的未來發展。

觀點網 自從王曉松上任後，新城控股仿佛過上了“歸隐”生活。

根據新城控股發布的2024年12月未經審核營運統計數據，2024年累計合約銷售額為401.7億元，同比減少47.1%；累計銷售面積約為538.82萬平方米，同比減少44.4%。

盡管銷售業績縮水，但仍保持淨利潤為正，這一點在如今的民營房企中十分難得。

根據已公布數據中，新城控股前三季度歸屬于上市公司股東淨利潤為14.54億元，同比下降41.31%。

正如新城控股在2023年報中描述的，房地産市場仍是機會與挑戰並存，只有熬過冬天，才能“柳暗花明”。

收縮保盈利

為了等到花開，王曉松在接管新城控股帥印後，直接對公司發展踩了急刹車，處置資産、縮減團隊規模、投資停滞、拿地動作全面收縮。

縮減團隊規模方面，2023年新城控股啟動了大裁員，當年累計裁員7379人，在職員工減到19302人。據了解，從2019年至2022年，新城控股在職員工人數從28058人下降至21917人，即2023年裁員規模達到了前幾年總和。

2024年上半年，新城控股再減少2675人，在職員工剩余16627人。

在一繫列降本增效舉措下，新城控股管理費用大幅下滑，2024年上半年為13.25億元，而2021年同期高達23.04億元，縮減規模接近10億元。

作為一家房地産企業，新城控股在踩刹車過程中，力度最大的是在拿地方面。

2020年，該公司新增土地儲備共120幅，總拿地金額超過1250億，其中權益拿地金額約為940億；2021年新增土地儲備77幅，總金額767億元；2022年新增土地數量僅僅只有2幅，拿地金額為27.7億元；2023年和2024年更是沒有一宗新增土地。

數據來源：企業公布、觀點指數整理

2020年至2022年，房地産行業土地價格仍在上漲，拿地成本普遍要高于2019年。因此，新城控股從2021年下半年開始收縮投資戰略，避免了高價拿地造成大額虧損計提，以及大量項目降價銷售，将企業從“懸崖邊”拉了回來。

盡管戰略收縮以及暫停拿地，但新城控股的存量也是一個巨大數字，如何去庫存是擺在面前的一大難題。

從目前情況來看，庫存去化情況是比較可觀的，2020年存貨規模多達2706億元，經過多年努力，截至2024年6月30日存貨規模僅為1334億元，下降超50%。

新城控股的銷售均價也在持續下調，2023年為7914.72元/平方米，2024年降至7518.45元/平方米，且在2024年10月下降到了7363元/平方米的歷史低位。

至于未來銷售均價是否還将繼續下跌？從新城控股土儲布局以及最新政策來看，應該已經接近最低點，下降空間並不大。

土儲布局方面，據統計，新城控股僅40%土地儲備位于一二線城市，剩余60%左右土地儲備位于三四線城市。一般認為，相較于一二線城市，三四線城市整體銷售情況相對較低。

從更細節的數據看，雖然新城控股土地儲備中三四線城市占比超過一半，但長三角區域三四線城市約占總土地儲備的19%。

這也意味着，新城控股超過半數土地儲備位于經濟較為發達的地區或城市，購買力方面並不至于被城市等級拖累太嚴重。

數據來源：企業公布、觀點指數整理

2024年半年報披露的銷售數據顯示，新城控股一二線城市銷售占比43%，長三角三四線城市銷售占比29%，其他三四線城市銷售占比28%。

政策方面也有針對三四線城市的利好，2024年11月15日，住建部與财政部聯合印發通知，明确城中村改造政策支持範圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到近300個地級及以上城市，並且明确貨币化安置為主要補償方法。

作為少數布局三四線城市的房企，新城控股住宅項目未來有望獲得三四線城市貨币化安置利好，加快三四線城市去化。

當然，盡管新城控股前三季度保持了盈利，但還沒有發布2024年全年計提資産減值準備的公告。

2024年4月30日，新城控股發布第一季度計提資産減值準備公告，計提無形資産減值2.1億元。

然而，新城一般在年末才将計提減值拉高，例如2023年前三季度計提存貨減值18億元，而最終該年度公司計提存貨跌價金額55.6億。

商業緩沖墊

新城控股能夠在此前行業下行時期存活下來，與商業版圖的拓展密不可分。

2023年，新城控股歸屬于上市公司股東淨利潤較上年同期下降47.12%的情況下，商業運營總收入即含稅租金收入同比增長13.17%，達到113.24億元，實現不含稅物業出租及管理收入106.31億元，占營業收入的8.92%；物業出租及管理業務毛利74.31億元，占總毛利由上年同期的28.95%提升至32.73%；物業出租及管理毛利率更是高達69.90%。

新城控股在停止拿地動作前已經開始向商業地産傾斜，以吾悅廣場帶動住宅的銷售。

2020年，新城控股新增土地儲備120幅，其中商業綜合體項目占比很高，大約60%是吾悅廣場地塊，平均樓面地價僅3031.11元/平方米，整體來看拿地成本並不高，算是為未來儲備了彈藥。

並且，2020年新開業吾悅廣場達到了38家，為近幾年之最，也為公司現金流打下一個較為堅實的基礎。

同時，這些早期拿下的吾悅廣場項目也為新城控股提供了擔保支撐，避免了企業債務情況的進一步惡化。

2022年底，新城控股有息負債超710億元。截至2024年6月30日，有息負債下降至560億元，其中到期時間6個月以内的金額為84.86億元。2024年三季報披露，期末有息負債余額約573億元，較6月末有息負債余額有所增加。

在2024年股東大會上，新城控股董事長王曉松曾表示，公司當下主要任務就是還債。此外，目前公司還有30余座吾悅廣場尚處于未抵押狀态，可用于融資，估值超過300億元。算上2024年新開業項目，處于未抵押狀态的吾悅廣場應已達到40余座。

截至2024年12月30日，新城控股持有輕資産吾悅廣場43座，占比為21%，持有重資産吾悅廣場158座，占比達到79%；已開業輕資産吾悅廣場25座，占比為14.5%，已開業重資産吾悅廣場148座，占比達到85.5%。

數據來源：企業公布、觀點指數整理

但從2024年開業情況來看，在行業環境沒有明顯好轉的前提下，新城控股也只能提高持有輕資産吾悅廣場的比例。

2024年開業的15家吾悅廣場中有9家是重資産項目，6家是輕資産項目，輕資産比例達到40%。通過提高輕資産項目開業比例，争取為重資産項目的完成赢得時間與空間。

租金緩增長

近幾年來，随着地産行業的深度調整，新城吾悅廣場開業進度也按下了減速鍵：2023年還有22座開業，到2024年僅有15座開業。

數據來源：企業公布、觀點指數整理

開業速度放緩一方面是企業端資金壓力導致項目進度放緩，另一方面也反映出現在購物中心並不是開得越多越賺錢。

從新城控股披露的2024年12月未經審核營運統計數據來看，2024年租金收入為128.08億元，與2023年113.24億元基本持平。

造成增長乏力的原因，主要是由于吾悅廣場租賃坪效下滑。

從2024年前11個月數據來看，新城控股布局在28個省市、135個大中城市的吾悅廣場平均坪效大部分都出現不同程度的下滑，其中以廣東、湖南、上海以及海南等消費大省下滑最為明顯，廣東省下滑更是超過35元/平米/月，為各省之最。

當然也有山西、甘肅、遼甯等少數省份的坪效出現上漲情況，以山西為例，該省坪效上漲主要原因應是2024年4月26日開業的太原吾悅廣場，該項目是吾悅廣場首進太原，有一定首發驅動效果，拉高了山西的坪效水平。

數據來源：企業公布、觀點指數整理

坪效下降換來了空置率下降，吾悅廣場空置率從2022年的高點4.87%降至2024年12月的2.14%，並且相較于前期低點仍有較大下降空間。

聚焦到具體省份層面，吾悅廣場重倉的前三大省份出租率均維持高位，江蘇（98.2%）、浙江（98.6%）、安徽（98.3%）。

坪效下滑也與新城控股的商業布局戰略有關，超過半數吾悅廣場坐落在三四線城市當中。截至2024年上半年，累計布局201座吾悅廣場，已開業165座，已開業商業面積1528萬平方米，共進駐137個城市。其中，長三角三省一市共布局83座吾悅廣場，江蘇占比過半。

因此，吾悅廣場在下沉市場的購物中心競争中具有一定優勢，但這也限制了坪效的增長。

普遍認為消費降級的行業環境中，從數據來看，2024年上半年，二線城市社會零售增速為3.13%，三四線城市社會零售增速4.76%，只有一線城市社會零售出現了負增長，為-0.67%。

由此看來，三四線城市仍然展現了消費零售潛力以及對購物中心的需求。

但消費需求的增長並不能完全轉化為購物中心的租金收入，三四線城市高端消費市場比較狹小，因此難以吸引奢侈品、黃金等可以為購物中心提供高額租金的高端品牌。並且，經濟下行時為了保持出租率，只能增加餐飲、衣帽等提供較低租金收入的品牌比例。

以主力門店情況為例，海口吾悅廣場是吾悅體繫内最賺錢的MALL。據公開數據顯示，2024年度累計租金收入為1.69億元。

該廣場在2023年的平均租賃坪效136.5元/平米/月，2024年下降到了126.3元/平米/月，其中餐飲品牌數量增加是坪效下降的主要原因之一。

數據統計，目前海口吾悅廣場共有270家品牌，餐飲超過1/3，引入了97家。然而餐飲品牌能提供的租金水平很微薄，也反應出當下高端消費市場的冷清。

此外，海口吾悅廣場大面積的戶外街區沒有得到很好利用，街區商業氛圍尚未成熟。據當地媒體報道，街區主要為培訓類、生活服務類、餐飲、娛樂等業态為主，業态布局相對較為混亂，且人氣較冷清，空鋪率較高，與購物中心形成了鮮明對比。

随着龍湖天街入駐椰海商圈，商圈内龍湖、萬達、吾悅三足鼎立局勢，且龍湖天街距離海口吾悅廣場僅有3公里，同行競争壓力也在增加。

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