觀點直擊 | 冠君産業信托：對香港零售市道保持審慎樂觀

觀點網 香港報道 2月19日，持有中環花園道三号及旺角朗豪坊物業的冠君産業信托表示，受地緣政策及經濟疲弱，加上需求及供應仍然失衡影響，預期寫字樓租賃需求會繼續放緩。

商用物業市場充滿挑戰，冠君産業信托公布的截至2024年12月底止全年業績顯示，期内租金收益總額下跌5.5%至21.85億港元，物業收益淨額下跌6.5%至18.2億港元，可分派收人下跌14.6%至9.58億港元，每基金單位分派則減少15.5%至0.1422港元。

按照2024年12月31日的基金單位收市價1.73港元計算，相當于年度分派收益率8.2%。

受到消費者行為和旅客消費模式改變，以及港元強勢促使本地旅客紛紛外遊等影響下，朗豪坊商場亦難以完全獨善其身，惟表現仍優于大市。

于2024年，朗豪坊商場租戶銷售額減少4.3%，相比之下香港整體零售銷售則下跌7.3%；于2024年12月31日，商場出租率維持在99.3%的高水平。

期内，由于租約改為收取基本租金加分成租金，以及部分新簽租約錄得較高租金，基本租金收入增至4.75億港元。

可是，基本租金的升幅不足以抵銷分成租金的跌幅，分成租金因租戶銷售放緩而跌至1.96億港元。

整體而言，商場的租金收益微跌1.6%至7.28億港元，現收租金減至每平方呎157.5港元，較2023年底的185.3港元跌15%。

業績會上，冠君産業信托行政總裁侯迅表示，今年一月份市道暢旺，加上農歷新年市民辦年貨，商場人流提升。不過，由于農歷新年假期長達5天，有不少市民外遊，故新年期間表現較新年前遜色。

她提到：“香港未來會有不少盛事舉行，一簽多行擴大、旅遊産業2.0藍圖等有效果，将會有利零售市道，對香港零售整體保持審慎樂觀。”

盡管朗豪坊商場的租戶銷售額在2024年繼續超越香港零售市道，但寫字樓租金因供應充裕及需求疲弱而持續受壓。

據信貸評級機構標準普爾最新報告預期，香港寫字樓租金今年将繼續下跌，估值亦将跟随。

侯迅亦坦言，受地緣政策及經濟疲弱，加上需求及供應仍然失衡，預期寫字樓租賃需求會繼續放緩。旗下花園道3号去年繼續面對續租租金下跌的問題，租金收益總額按年跌7.4%至11.32億港元，物業收益淨額按年跌8.2%至9.93億港元，現收租金于2024年底跌至每平方尺87港元，2023年底則為91.7港元。截至2024年底寫字樓出租率為82.6%，較2023年底82.8%微跌。

為保持出租水平，侯迅指，已主動與租戶商讨2025年到期租約的續租事宜，同時亦為2026年才到期的租約提前辦理續租，目前已有約40%的2025年到期租約及50%于2026年到期租約已确認續租。

至于朗豪坊辦公樓，疫後醫療旅遊復蘇步伐較預期慢，令朗豪坊辦公樓的表現受到影響，部分美容和醫療租戶縮減了他們在該物業的業務規模。

于2024年12月31日，該物業的出租率為87.2%，較2023年底的93.3%跌6.1個百分點。該物業的市場租金亦面對壓力，現收租金微跌至每平方尺44.0港元。受平均出租率和續租租金下跌影響，租金收益減少7.3%至3.24億港元。

事實上，除了調整租金，公司将用不同的方法留下住戶，包括提升租戶參與度、資産增值等。侯迅相信，香港仍是國際金融中心，對長遠前景仍具信心。

根據全年業績報告顯示，冠君産業信托截至去年底資産負債比率維持在23.7%的健康水平，2023年底為22.8%。

信托于2024年成功以新融資和内部财務資源為合共52億港元的到期債務作再融資。于2024年底，共有37億港元未提取的已承諾備用信貸額度，足以應付2025年再融資需求。

目前信托的固定利率債務比例于2024年12月31日為40.4%，低于2023年同期的54.5%。

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