代建風雲 | 建發建管冷暖自知

編者按：2024年以來，房地産代建行業在政策調整與市場分化中加速重構，頭部企業構築壁壘、鞏固優勢，新入局企業亦聚焦政府代建與存量纾困等新戰場。

與此同時，利潤空間收窄倒逼企業戰略轉型，更多探索保障房、城市更新、産業等領域的可持續路徑，逐漸從規模擴張轉向效率與資源整合。

展望2025年，行業洗牌或将更加深入，觀點新媒體就此推出最新策劃性選題“代建風雲”，通過觀察標杆企業如何破局，為未來發展錨定坐標。

觀點網 建發建管想要做個“好廚子”。

“我們就是個廚師，廚房是你的，菜是你的，最後吃的也是你。你出錢，我們要做的就是把菜炒得比你好。”這是董事長黃迎鴻對建發建管的定位和要求。

作為廈門建發房産旗下代建業務公司，建發建管自2007年起開始涉足代建業務，項目主要集中在商辦、醫療、教育及産業園方面。

随着代建熱度持續上升，2024年行業新拓規模創下歷年新高，全年新增建築面積約2.2億平方米，同比增長27%，較2022年的1.1億平方米翻倍。

在這其中，政府代建需求呈現穩步增長。一方面，多地“保交樓”項目需引入代建企業進行盤活，從而實現保交付的目標；另一方面，保障房、城中村改造等也創造出大量市場需求。

随着市場環境的變化，建發建管在集團内部的腰杆也越發筆直。

駛萬年船

進入2024年以來，建發繫的調性就是求穩，建發建管也不例外，不管是在代建模式還是城市布局。

在代建傳統三大業務中，建發建管以“政府代建＋商業代建”為主，而資本代建由于債權關繫復雜、各方利益訴求較多、落地推進難等問題，是盡量避免的“雷區”。

從2024年上半年建發建管總合約面積委托方分布來看，國企及城投類項目占據半壁江山，占比高達63%；來自其他政府機關合約總建築面積占比24%；其余為私營企業項目。

從城市布局來看，建發建管主要還是以大本營廈門為主。

2020年-2023年，建發建管在廈門年均新拓代建項目約20個，新增建面近300萬平方米；2024上半年期間，廈門代建項目累計簽約面積占總合約面積比例為72%。

從項目類别來看，涵蓋住宅、寫字樓與工業園區、商業體與酒店、大型公建、醫療、教育等各類公共建築。據悉，目前建發建管有四個事業部，一個是公建事業部，另外三個是以住宅為主的事業部。

在住宅項目中，最受外界關注的莫過于廈門翔安區安和雲璟、欣安雅苑兩大安置房項目。

2024年4月23日，建發建管攜手廈門市翔發集團有限公司共同合作代建，與業主單位廈門市翔安土地開發有限公司正式簽約安和雲璟、欣安雅苑兩大安置房項目代建合作協議。

其中，安和雲璟項目總用地面積約5.53萬平方米，總建築面積約23.7萬平方米，主要建設安置房及幼兒園（15班）、社區商業、生鮮超市、開閉所、物業等配套用房；欣安雅苑項目總用地面積約7.2萬平方米，總建築面積約32.9萬平方米，主要建設安置房及幼兒園（9班）、社區服務中心、社區商業、生鮮超市、開閉所、物業等配套用房。

該項目不僅是廈門成功落實國家首批超大特大城市城中村改造項目專項借款融資唯一的島外項目，同時也是翔安區建區以來區财政投入最大的城中村改造項目，總投資約25.71億元。

據最新施工動态，兩個安置房項目2号地塊高層主樓已出地面，正在進行基坑開挖、基礎筏闆承台、磚胎模、降水井等施工，同時加速推進地下室、上部主體梁闆模闆及鋼筋綁紮等施工。

除此之外，在安置方面，2024年年初，建發建管完成了總建築面積約18.3萬平方米的廈門·孚中央北安置房的交付，以及在8月順利利竣備了總建築面積約8.04萬平方米的廈門·下忠安置房。

不可否認的是，盡管近幾年地方城投兜底了不少項目，3-5年内安置房的代建量會依舊存在，但受“以購代建”、房票等影響，安置房的代建需求會逐漸減少。

2024年10月，廈門政府發布紅頭文件，明确表示嚴控增量，優化存量。新啟動的征地拆遷項目，原則上不再新建安置房，優先使用房票盤活新建商品房及存量安置房源。

與此同時，減少的還有“保交房”需求。2024年11月，廈門市27個保交房項目已全部完成竣工驗收備案，交付率達到93.5%。

再好的廚子，如果連菜都沒有，如有何能炒出一盤好菜？這也就意味着，建發建管未來需要通過更多渠道來尋找項目，填補空缺。

尋找機會

外拓是建發建管擴大項目來源的手段之一。

根據建發建管的戰略布局，未來在立足廈門、保證廈門代建市場占有率和口碑的同時，也持續深耕福建，並積極向杭州、成都、深圳等高能級城市拓展。

目前外拓項目中，建發建管還是以門檻較低的住宅為主，如長沙建發玖洲和玺、長沙玖洲觀瀾、江陰東翎府、四川德陽鳳翥瀾山等。

其中，四川德陽鳳翥瀾山别墅項目是建發建管于2023年8月接手，負責代建代銷。

在随後的2024年7月末，建發建管再次中標了四川德陽商品房代建業務，位于天府旌城核心區，距離德陽文廟廣場不到3公里，總面積約80畝。項目業主方為德陽市景堯房地産開發有限公司，隸屬于國有獨資公司旌城集團。

對于外拓來說，最難的莫過于如何從本地代建企業中争奪項目。

一方面，觀點指數在最新發布的《2024四季度代建管理發展報告》中指出，?除了住宅外，當前其他類型項目仍然會傾向于選擇屬地化明顯的企業。相比之下，本地代建企業可能會更加熟悉市場，更加了解企業特性、更加明白周邊項目配套等。

另一方面，獲取代建項目更多是要憑企業的實力以及資源關繫。企業實力就是指一級開發資質；而資源關繫就是屬地關繫，本土企業與區域内各層級更為熟悉。

因此除了住宅項目外，建發建管商業、寫字樓以及産業園的外拓，還是較為依賴母公司。

例如成都首例花園式購物中心鹭洲里，該項目是建發房産在成都開發的首個開放式商業街區項目，由建發建管代建、建發商管運營。同時，還有寫字樓項目上海建發國際大廈。

最典型的莫過于建發建管協同出海的首個代建項目。

2024年6月，建發建管成功簽約建發新興能源泰國品通工業園項目，即羅勇府品通6号工業區G18地塊，用地面積近10萬平方米，地塊主要建設内容為邊框、膠膜等光伏輔材廠房及倉庫。

不過，對于建發建管來說，眼下最重要的還是要努力提升在廈門當地的濃度，再逐漸向外蔓延。正如黃迎鴻所說的：“若新增項目沒了，存量改造，城市更新也還蘊藏着巨大的機會。”

截止到2024年上半年，成立18年之久的建發建管僅僅布局了11座城市，包括廈門、福州、漳州、長沙、成都、江蘇江陰、上海等，總合約面積逾2400萬平方米。

然而，喝粥的人多了，粥也比以前更稀薄了。機會是有，但比活下去更值得思考的是怎麼活得比别人滋潤。

一位在廈門從事代建多年的資深人士的告訴觀點新媒體：“廈門以前純代建費正常是3個點，現在只剩下1個點。”

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