代建風雲 | 金科開管在重整中“攢局”

編者按：2024年以來，房地産代建行業在政策調整與市場分化中加速重構，頭部企業構築壁壘、鞏固優勢，新入局企業亦聚焦政府代建與存量纾困等新戰場。

與此同時，利潤空間收窄倒逼企業戰略轉型，更多探索保障房、城市更新、産業等領域的可持續路徑，逐漸從規模擴張轉向效率與資源整合。

展望2025年，行業洗牌或将更加深入，觀點新媒體就此推出最新策劃性選題“代建風雲”，通過觀察標杆企業如何破局，為未來發展錨定坐標。

觀點網 開年以來，“房企重整第一股”金科股份重整進度頻頻更新，在2月18日召開二債會後，重整已接近尾聲，全部産業、财務投資人也已足額繳納首期履約保證金。

目前為止，金科先後引進上海品器聯合體、川發證券投資基金、中國長城資産三家産業投資人，形成了“優質資本+地方國企＋央企AMC”的聯合背景。

和财務投資人不同，産業投資人除了提供資金，更重要的是提供業務資源。

重整後金科的轉型方向包括：梳理長城資産在重慶區域的存量項目，尋求代建代管合作機會，共同探索房地産新形勢下“不良資産+”的風險化解方案；與川發證券投資基金合作，通過股權投資、項目合作、金融市場與資本運作、産業協同與創新發展等方式，實現與金科地産集團的業務協同。

不難發現，代建尤其是纾困代建或将成為金科重要業務闆塊。

金建管和“同路人”

代建作為房企輕資産運營的重要賽道，金科早在2017年就簽約首個代建項目，到了2023年正式成立金科開管集團，2024年煥新發布代建品牌“金建管”。

2024年是“金建管”成立元年，年内簽約重慶、天津、西安、鄭州、南昌、貴陽、大連、衡陽、宿州、徐州、韶關等城市代建項目近60個。

從金科開管到“金建管”，金科股份或許有意把代建單拎出來，但至今仍是平台公司的形式。從獨立性和規模體量來看，和行業頭部有一定差距。

公開資料顯示，在業務模式方面，金建管突破政府代建類項目，承接城投公司托底地塊、政府“三大工程”類代建項目，開展EPC+代建業務；全面參與政府公開招標代建項目，強化金建管主體建設，並全面拓展第三方“保交房”代建業務。

渠道建設方面，2024年4月，金建管正式啟動“同路人”計劃，截至目前，通過“同路人”計劃，已新增項目信息超千個，新增合夥人入庫超百人，新增推進項目50余個。

“同路人”本質上是代建企業招募合夥人，這是目前代建行業的共同趨勢。據不完全統計，2024年包括旭輝建管、朗詩地産、新城建管、復地管理和久築共建等企業，都推出了各自的類似計劃。

“從某些角度來講，我們既是找專業合作團隊，也是在找資源。比如有一定帶資能力，或者自己本身有項目，都可以合作，通過合作共赢的方式快速做大。”金科開發管理發展集團總裁譚霖在2024年接受觀點新媒體采訪時說道，可能通過3-6年時間，把金建管做到全國前5，進入代建行業第一梯隊。

“接下來發力的方向，一是政府平台待開發的用地，二是平急兩用的設施，三是政府平台公司和政府直接管理的物業，都會全面參與，相信下半年市場一定會關注到金科在這方面取得的一些突破。”

金科開管在業務拓展渠道保持多元，繼與世紀金源集團騰雲華力簽約合作後，2024年3月13日又與綠城管理簽訂戰略合作框架協議。

随着入局者增多，賽道變得擁擠，如何獲客成為了代建企業的共同話題，而迎來産業投資人後，金科或許能有更多代建機會。

新股東的代建經驗

産業投資人，可以說是金科代建業務天然的“同路人”。

其中，上海品器背後大股東是北京品器管理咨詢有限公司，為馮侖等人早年創辦的禦風集團旗下專注于大健康不動産的資産管理機構。

另一家産業投資人川發證券同時也是财務投資人，據金科公告表述，未來“川發繫”将幫助金科在四川落地新的産業或項目，共同打造集市政工程、建築工程、土地整理、園區開發運營、投資為一體的綜合性平台。

中國長城資産則可以說是頭部AMC里的“爛尾樓”專業戶。

目前，長城資産服務網絡遍及全國30個省、自治區、直轄市和香港特别行政區，設有32家分公司，旗下擁有8家控股公司，涉足銀行、證券、人壽、租賃等闆塊。

地産相關領域，已發行地産纾困金融債100億元，資金投放超百億元，帶動超1000億元貨值存量項目實現復工復産，解決拖欠農民工工資4300萬元，兌付房地産企業發行理财産品7.4萬戶、金額近11億元。

例如2022年4月初，長城資産與佳兆業、招商蛇口在深圳簽署戰略合作協議，三方建立合資公司等載體進行合作，長城資産深圳分公司參與“佳兆業東山小區”項目開展實質性重組。

這一項目前身為福田東山小區，原總占地規模近8萬平方米，建成于上世紀八十年代，曾是深圳市建安集團的單身宿舍和職工住宅區，2012年建安集團引入佳兆業，後受佳兆業債務危機影響，項目拖欠工程款並導致停工，同時疊加197戶業主拆遷及安置問題，以及763戶已搬遷業主的追加賠償問題等。

長城資産介入後，出資4.85億元，先解決了佳兆業階段性理财兌付難題。到了2023年?12月，東山小區改造項目一期——佳兆業佳園順利完成回遷房集中交付，這個棘手的項目才終于有了眉目。

另一個案例是泰禾“深圳院子”

2017年，中國長城資産成為深圳院子最大債權人；2020年，随着泰禾集團宣布正式違約，“深圳院子”項目進度再次受阻。直到中國長城資産正式接管纾困後，深圳院子才得以在2023年正式復工。

纾困項目中，長城資産也有和代建企業合作的經驗，目前已經聯手綠城管理合作盤活武漢桂湖雲翠項目（前身為當代天譽項目）。

2022年4月，當代集團發出通知，正式宣告債務違約，在售的武漢當代天譽項目半年後封盤，後續被綠城接管，項目更名為“綠城桂湖雲翠”。

在多個案例中，長城資産以“房地産投資商”的定位，采用“風險隔離+代管代建”的纾困模式，可理解為強管控封閉運行，核心是在項目合作期内，階段性直接掌握項目控制權。

具體來看，“綠城桂湖雲翠”項目投資人暨管理方對項目建設成本、建安工期、銷售去化等全方位進行嚴格的封閉監管。通過以市場化“帶資代建”方式，中國長城資産、長城國富置業在總、分、子公司全面聯動的基礎上攜手綠城管理集團在股權、公司治理、設計施工等方面實施央企管理模式，全面接管了項目公司。

2024年4月19日下午三點，随着武漢南湖邊一聲巨響，該項目未銷售的高層8号樓和5号樓被爆破拆除，也預示着代建方對項目的“推倒重來”。

當長城資産晉身為金科的重整投資人後，是否會套用與綠城管理的合作模式，還是另作安排，還有待觀察。

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