觀點直擊 | 調改、租約到期與競争加劇 華夏金茂商業REIT業績會談了什麼？

觀點網 商業公募REITs的持續走強，再度引發市場關注。

近期，公募REITs陸續發布2024年四季度報告，針對各個業态的表現，中信證券發布研報表示，消費、保租房出租率維持在高位，表現出較強的抗周期屬性。

作為全國首批消費基礎設施公募REITs之一的華夏金茂商業REIT，于3月4日下午召開了業績說明會，回顧上市以來的經營成果。

商業客了解到，該基金成立于2024年1月31日，于同年3月12日上市。

去年四季度，該基金實現收入約2323.34萬元，EBITDA為1257.22萬元；底層資産收入為2298.11萬元，EBITDA為1365.39萬元，EBITDA利潤率為59.41%。

資本市場認為，華夏金茂商業REIT的業績表現超出預期。

超預期的業績

華夏金茂商業REIT交出了一份較為亮眼的成績單。

從基金合並層面看，四季度，該基金實現收入約2323.34萬元，淨利潤348.36萬元，，EBITDA為1257.22萬元，基金經營活動産生的現金流量淨額為1493.91萬元，現金流分派率為1.22%，年化現金流分派率為4.78%。

期内，該本期可供分配金額為1383.05萬元，本年累計可供分配金額為4959.22萬元。本期實際分配金額為1358.39萬元，完成度為105%，簡單年化分派率為5.15%。

自該基金成立以來，已經實現了三次分紅，全年累計實際分配金額為3575.59萬元，分紅比例99.98%。

從全年走勢來看，華夏金茂商業REIT基金層面的核心指標整體表現較為平穩。

回顧2024年全年，華夏金茂商業REIT基金經理劉偉傑提到，項目公司從股權交割日2月5日至年底12月31日共實現營業收入8285萬元，根據評估報告並且對聯營業務進行淨額調整對標後，全年的預測收入為9072萬元，按照本年報告期的實際天數進行簡單分攤後，完成率達到100.98%。

基金EBITDA為4653萬元，完成率為100.79%，基金可供分配金額4959萬元，完成率為102.81%。

針對華夏金茂商業REIT2024年的表現，金茂酒商财務總監窦慧慧提出了三點總結，即一是業績穩定，出租率、收繳率表現穩定，租金、銷售額全面增長；二是持續主動的調改，以及金茂豐富的項目儲備，将驅動長期收益；三是投資者回報可觀，年化分派率可觀，持續共享發展紅利。

針對未來業績的穩定性和持續性，劉偉傑認為，不動産項目普遍具有一定的周期性特征，企業業務發展軌迹往往呈現出高低起伏的态勢，如同經濟周期一樣，有繁荣期，也會經歷調整階段。

“公募REITs作為一種長周期的金融産品，其發展和運營需要秉持長期主義的理念，華夏基金與金茂商業在這方面達成了高度共識，我們将以長遠的戰略目標來管理和運營項目，致力于确保相關業績值高的持續性。”他說。

調改、租約與競争

項目層面來看，華夏金茂商業REIT的底層資産為長沙覽秀城，該項目位于梅溪湖闆塊，建築面積為10.27萬平方米，可租賃面積為6.12萬平方米，項目于2016年11月開始營業。

财報透露，2024年四季度，該項目實現銷售額（不含汽車銷售額）2.49億元，同比增長13.12%，全年銷售額為8.77億元。

報告期内，項目營業收入為2298.11萬元，EBITDA為1365.39萬元，EBITDA利潤率為59.41%。

租賃表現方面，截至2024年12月31日，報告期末實際出租面積為6.04萬平方米，報告期末出租率為98.73%，平均租金單價為92.68元/平方米/月。

對比年初來看，長沙覽秀城的出租率微升0.48%，租金單價則上漲了近11%。

這一漲幅主要源自期内對主力店的調整。

據了解，在今年年初，長沙覽秀城的主力店租賃面積占比為54.71%，專門店租賃面積占比為45.29%?。而截至2024年12月31日，主力店租賃面積占比為53.82%，專門店租賃面積占比為46.18%。

主力店平均租金單價為34.15元/平方米/月，專門店平均租金單價為161.18元/平方米/月，分别較首發時點增長7%、16%。

窦慧慧認為，目前主力店的占比仍舊較高，但金茂商業2024年開始已經啟動了店鋪優化調整的措施。

她提到，目前長沙覽秀城的主力店與專門店面積之比約為54:46，其中主力店平均租金僅為專門店平均租金的1/5左右，這是由于項目前期受公共衛生事件影響，主力店調鋪節奏被打亂，主力店占比高于其他同類資産。

“但這也是項目未來增長的潛力所在，主力店調改的實施有望為投資人實現超額收益。”

她透露稱，自2024年二季度，金茂已經邁出了調整的第一步，一方面，對出現經營風險的健身類主力店進行清退，且實現無縫換簽；另一方面，針對主力電影院進行了切鋪，縮小了面積。

“這次調整的面積不算大，但示範作用顯著，是吸納了租金的大幅提升。”

此外，查閱發現，此前，該基金招募說明書提到，長沙覽秀城在2024年到期的租約面積占比達到23%。

對于項目續租情況，長沙覽秀城項目總經理王竹表示，“2023年年底，我們就啟動對今年到期租約的逐一梳理和商戶意願摸排，到期前三個月，基本完成到期租約意向鎖定，租約水平取得了可觀的增長，整體是按照招募說明書的計劃推進。”

數據顯示，報告期末加權平均剩余租期為4.36年，報告期末收繳率為99.40%。

值得注意的是，2024年下半年以來，招商花園城、萬象城接連在長沙亮相，有投資者在會上就商業競争提出疑問。

對此，窦慧慧表示，“新入市的長沙萬象城、觀沙嶺招商花園城與本項目的直線距離均超過5公里，新項目的入市短期内可能會帶來品牌競争的壓力，新增供應會加劇品牌脫店的競争，但長期來看，河西商業的集群效應或為覽秀城提供更大的市場機遇。”

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