扭虧為盈後 珠江股份“勇闖”北京市場

觀點網 3月4日，珠江股份旗下珠江城市服務宣布，成功入庫融通地産物業管理有限公司北京市醫院管理分公司保潔服務框架集采項目，闖入北京部隊醫院物業新市場。

雖然只是一個常見的項目拓展，但對于珠江股份這家從房企轉型而來的物企來說，每一個項目都是重要的一部分。

在2024年一季度末時，珠江股份在管住宅、公建及體育場館項目數量共計383個，然而到了年末，在管項目數量降至374個，但在管面積增加了638.69萬平方米。

具體來看，住宅項目數量從149個降至144個，公建項目從209個降至201個，體育場館項目從25個增至29個。此次中標的部隊醫院物業項目，正好提升公司在管公建項目的數量。

對比頭部物企，珠江股份體量算不得很大，截至四季度末簽約建築面積共計約4186.09萬平方米。

其中，在管住宅項目建築面積約2019.83萬平方米，占比約48.25%；公建項目建築面積約1885.58萬平方米，占比約45.04%；體育場館項目建築面積約280.68萬平方米，占比6.7%。

若從簽約建築面積來看，珠江股份僅在公建領域是較一季度末有所增長，住宅及體育場館兩大業态的面積均比一季度時要少，這或許與公司當初的轉型有關。

2022年10月31日，還是房地産企業的珠江股份發布公告表示，計劃将所持的房地産開發業務相關的資産負債與珠實集團、珠江健康合計持有的珠江城市服務100%股權進行資産置換。

彼時，珠江城市服務由珠實集團持股95%，珠江健康持股5%。與此同時，珠實集團還是珠江健康和珠江股份的股東。

珠江股份注入輕資産進行業務轉型的主要原因是地産業務出現頹勢以及“投資”的失敗。

2018年，珠江股份營收和淨利潤開始出現下跌，2020年出現首虧，2022年利潤更是跌至谷底。

具體來看，2018年至2022年，珠江股份營收分别為34.05億元、29.48億元、24.75億元、36.07億元以及38.70億元，同比變化情況分别為-19.70%、-13.41%、-16.04%、45.75%、7.28%；對應期間公司淨利潤分别為2.45億元、2.19億元、-5.91億元、6578.54萬元、-18.65億元。

在這一時期内，珠江股份營收大頭是房地産開發業務，2019年至2022年錄得房開收入為25.13億元、21.83億元、34.01億元以及37.24億元；同比變動情況分别為-8.96%、-13.13%、55.79%以及9.5%。

另外，珠江股份在過去曾投資過不少項目，包括廣東億華房地産開發有限公司(簡稱“億華公司”)景豪坊項目及廣州東湛房地産開發有限公司(簡稱“東湛公司”)頤和盛世項目等，但這些項目都失敗了。

珠江股份在億華公司、東湛公司兩家公司的持股比例分别為41%、30.23%，投資成本合計約1.11億元，最後累計損失金額也達到了1.11億元。

除了股權投資，珠江股份對外還有債權投資，比如向億華公司就提供了11.13億元的委托貸款，這筆貸款在2021年1月到期後違約。

各種壓力之下，珠江股份決定将房地産業務剝離出去，並重組置入城市運營及文體運營兩大業務。自2022年10月正式提出轉型後，2023年4月成功實現。

在此次資産重組中，珠江股份将億華公司債權也一並置出轉移至珠江實業集團。但在轉型之後一段時間内仍受到過往影響，因為並非所有的債權都置換出去了。

比如上述所提到的東湛公司，珠江股份曾向其提供了3.35億元債權投資款。于2020年至2023年間，珠江股份對東湛公司的債權投資分别計提資産減值準備14441.31萬元、7445.40萬元、8539.64萬元、140.37萬元；截至2024年11月，該部分累計計提資産減值準備3.06億元。

因此珠江股份在轉型後第一年業績表現並不是很好，全年營收同比下降35.58%至32.72億元，淨虧損0.63億元，直到2024年第三季度才開始實現盈利。

根據三季度報告，珠江股份期内實現營業收入約4.68億元，同比增長27.31%，占前三季度總收入比例的41.35%；歸母淨利潤亦實現扭虧為盈，期内錄得約為2357.29萬元，而去年同期為-658.13萬元；扣非後淨利潤為1150.24萬元，去年同期為-1177.73萬元。

另外，根據發布的業績預告，珠江股份預計2024年年度歸屬于上市公司股東的淨利潤預計為1150萬元至1700萬元，實現扭虧為盈；扣除非經常性損益後的淨利潤預計為2100萬元至3100萬元，上年同期為-1.05億元。

珠江股份表示，業績預計扭虧為盈的主要原因是2024年度房地産公司已置出，且母公司費用支出較上年同期減少。

從這份業績來看，珠江股份可以說是已經從過去的坑里跳出來了，未來需要考慮的是如何加快物管業務發展。

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