金隅調用項目資金“解渴” 北京矽谷ONE交房倒計時

觀點網 3月3日晚間，金隅集團發布公告稱，全資子公司北京金隅地産開發集團有限公司（簡稱“金隅地産”）與合作方中交地産股份有限公司（簡稱“中交地産”)按合作比例共同調用合肥金中京湖地産開發有限公司（簡稱“合肥金中”）兩筆富余資金。

其中第一筆金隅地産調用不超過2550萬元，合作方調用不超過2450萬元；第二筆金隅地産調用不超過5100萬元，合作方調用不超過4900萬元。

兩筆相加，金隅地産共計調用富余資金7650萬元，合作方中交地産共計調用7370萬元。

就在2月26日，首單城市更新項目“華夏金隅智造工場REIT”才剛剛正式上市，該基金首發底層資産金隅智造工場産權一期項目，由原北京天壇家具廠房升級改造而來，原始權益人為金隅集團。

此前一天，“平安-金隅山樾嘉園公租房資産支持專項計劃”也在上交所獲得受理，項目拟發行金額16.57億元。

金隅集團“減負”動作持續進行，但此次調用項目公司富余資金，並非只為自身“解渴”。

合肥往事

從公告披露情況來看，金隅地産持有合肥金中股權比例51%，為並表方；中交地産持有合肥金中股權比例49%。金隅地産與中交地産按對應比例以同等條件調用兩筆富余資金，财務資助期限均為3年，不計息。

被調用資金的是金隅中交·山湖雲築項目，金隅地産與中交地産的合資公司合肥金中正在對該項目進行開發建設。

項目用地是在2021年11月29日拍出，彼時合肥還在以集中供地方式出讓，達到60%競裝配率觸發搖号後，金隅集團以約14.24億元、溢價9.72%的價格競得該地塊。地塊占地面積7.56萬平方米，計容建築面積18.61萬平方米，于2022年4月開工。

北京産權交易所顯示的信息是，合肥金中在開工兩個月後，中交地産于6月17日收到北京産權交易所《增資憑證》，中交地産通過公開摘牌方式對合肥金中進行增資。金隅“讓渡”49%持股比例，對應增資金額約3.49億元。

此後，為滿足開發建設需要，雙方也數次按權益比例以同等條件向項目公司合肥金中提供财務資助。例如，在摘牌增資入股後不到一周的6月23日，中交地産即發布關于向項目公司提供财務資助進展情況的公告。

中交地産與合作方（金隅地産）按持權益比例以同等條件向合肥金中提供财務資助，中交地産提供财務資助金額16562萬元，借款期限1年，借款年利率6%。

7月18日，為支持合肥金中開發建設，中交地産又公告稱，拟與其他股東方按持股比例以同等條件向合肥金中提供财務資助，其中中交地産提供财務資助金額為7.35億元，期限不超過1年，年利率6%……

一般而言，若銷售收入能夠覆蓋項目開發成本及運營費用，對額外财務資助的需求可能會減少。但也不可一概而論，畢竟房地産項目開發周期較長，在不同階段對資金的需求也不同。出于風險控制、資本運作等考慮，集團層面也會主動為項目公司注入資金。

就建設進度來說，金隅集團在最新的公告中提到，截至2024年11月末，項目尚未全部竣工，預計總投資金額26.4億元，累計已投資金額23億元。

不過觀點新媒體也留意到，在去年12月13日，金隅中交山湖雲築官微曾發布《關于山湖雲築項目提前交付及品質提升情況進展的溫馨提示》，文中提到“本項目商品房已具備交付條件……我司将于2024年12月25日提前啟動本項目交付工作。”同時，項目物業費自2025年3月1日起計取。

由此來看，山湖雲築的開發建設似乎已進入收尾階段。相比之下，公告中的另一“主角”——北京怡暢置業有限公司（簡稱“北京怡暢”）對于資金的渴求程度要更強烈。

增資北京

據悉，北京怡暢成立于2021年11月2日，由金隅地産持有35%股權，北京建工地産有限責任公司（簡稱“建工地産”）持有45%股權，北京首都開發股份有限公司（簡稱“首開股份”）持有20%股權。建工地産持股份額最高，也為項目的並表方。

金隅集團最新公告中並未明确提及北京怡暢開發的項目名稱，不過結合成立時間、股東及持股情況等信息來看，符合條件的項目並不多，最為接近的是“矽谷ONE”。

在北京市住房和城鄉建設委員會網站上，開發單位為“北京怡暢”的也僅有“怡朗佳園”，其推廣案名正是矽谷ONE。

2021年10月，建工地産、金隅、首開三方組成聯合體在北京第二批集中供地中，以36.6億元競得昌平區北七家鎮平坊村地塊，溢價率1.95%，折合樓面價3.3萬元/平方米。該地塊建設用地面積7.97萬平方米，規劃建築面積17.84萬平方米，競得企業須配建建築規模47500平方米的保障性租賃住房。

北京市住房和城鄉建設委員會網站顯示，矽谷ONE分别于2022年4月29日、2023年12月29日取得兩張預售證。首張預售證下共計準許銷售面積11.21萬平方米，覆蓋17棟住宅樓，共計1848套住宅，拟售均價在5.1-5.6萬元/平方米之間。

但實際簽約情況並不理想，截至目前住宅部分已簽約套數為266套，以此粗略計算，去化率僅為14.39%，已簽約面積約2.4萬平方米，成交均價為4.8萬元/平方米。

而在項目地塊成交之初，曾有業内人士預計，銷售均價若低于5萬元，利潤空間将極其有限。

據悉，矽谷ONE共計規劃25棟樓，産品為72-129平方米的二至四居，銷售指導價約5.4萬/平方米，預計交房時間為2025年4月31日。

慘淡的去化表現之下，銷售收入顯然難以覆蓋項目開發成本及運營費用，同時交房時間正一步步逼近，就需要來自“外部”力量的支持。

數據顯示，北京怡暢2024年末資産總額53.76億元，負債總額35.83億元，淨資産17.93億元，營業收入0萬元，淨利潤881.47萬元，資産負債率66.65%。截至2024年末，合肥金中資産總額11.56億元，負債總額4.03億元，資産負債率34.9%，财務健康度要更理想。

就此而言，金隅對富余資金的調用也就並不奇怪了。

據官方披露的工程進展，截至2024年12月，矽谷ONE項目整體外檐施工已基本完成、室内精裝已基本完成，小市政、園林已完成90%，目前正在積極籌備驗收相關工作。

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