香港傳真 | 北角皇都銷情變化中的樓市“東風破”

觀點網 “紅盤”北角皇都銷情生變，香港樓市的“東風”是否又生變故？

今年開局，新世界發展旗下由皇都戲院舊改而來的“皇都STATE PAVILIA”項目，打響了香港樓市第一槍。

該項目在2月15日首輪開售中，受到市場熱烈追捧，首推168套房源在當日下午六點半已被搶購一空，成為香港2025年首個開盤即售罄項目。

據悉，當天共有超過7800張入票，以首輪銷售168套計算，認購率超45倍。其中不乏大宗買家成交，最大手斥資近5200萬港元買入6個單位。

2月16日，新世界發展乘勝追擊，加推88夥單位，2月18日下午4時截票，19日開售。據香港媒體跟蹤報道，截至18日中午12時，該項目已累收逾8000票，按次輪銷售88夥計，超額認購近90倍。

據項目銷售表顯示，臨時買賣合約日期為2025年2月19日的簽約單位共64夥，其中16A2及17A2兩夥單元在買賣合約日期一欄中顯示“交易再未有進展”。

盡管二輪當日銷售未能再現“日光”，但新世界發展仍對該項目寄予厚望，開售一周後的2月26日再次加推6号價單，涉及41夥；3月2日作新一輪價單銷售7夥，3月8日加推11夥。

據新世界發展營業及市務(特别項目)部總經理何家欣介紹，皇都共提供388個單位，當中住宅部分設兩大區域，分别為VICTORIA ZONE(27-35樓)和SIGNATURE ZONE(6-26樓)。

據中原地産數據顯示，截至3月4日，388夥單元已售出277夥。較為稀缺的大單元中，8夥4房房源均已售空，20夥3房房源剩余4夥。

從目前銷售簽約情況來看，北角皇都項目的熱度似乎所有減退。對此，有分析提出：“是否從側面反映出，目前香港樓市購買力有限？”

“新盤千帆並舉，分散買家注意力。”中原地産亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑解釋道，皇都項目熱度削減是受其它新項目入市影響，香港市場仍具購買力。

他進一步舉例，從皇都首兩輪開售已沽出占價單可銷售單位逾9成，到上周末九龍區新盤開售即日沽清，再到新界區新盤次輪銷售亦接近沽清，可見香港市場並不缺購買力。

據觀點新媒體查閱，進入2025年以來，香港共有六個全新盤開售，當中能夠于首輪銷售中“日光”的項目共3個。除新世界北角皇都外，其余兩個分别為恒地旗下九龍城南首及嘉里元朗朗天峰。

同樣取得超額認購的還有新鴻基地産和港鐵發展共同合作的天水圍輕鐵天荣站項目第2期YOHO WEST PARKSIDE，在首輪入票環節中，累計接獲約6800個購樓意向登記，按周三以價單形式出售119夥計，錄得超額認購約56倍。

土地市場方面，香港發展局上周宣布，2025年将推出8幅住宅用地招標，預計提供約4450個住宅單位。加上鐵路物業發展項目、市建局項目及私人重建發展項目，預計下年度潛在供應共提供約13700個住宅單位。

然而，供求關繫素來都是影響物價的絕大因素，随着多個項目入市，香港2025年的樓價是否會繼續呈現“量升價跌”趨勢？

陳永傑的預測是成交量及樓價均會有所漲幅。

他指出：“首先，财政預算案減厘印、減供應，刺激了買家置業意欲。而人才專才輸入、投資移民政策等則令住屋需求持續強勁，加上香港經濟穩步復蘇，以上多個原因均令公司維持對今年樓市預計樓價将上升15%的預測。”

同時，受惠于優化投資移民政策，容許投資住宅物業，去年5000萬港元以上成交逾600宗，創三年新高，預計今年5000萬以上成交較去年上升一倍。

戴德梁行投資董事陳彩麗也持有相同觀點，但相對更保守些。

她認為，2025年短時間内香港樓價仍存在輕微波動，但不會大跌。同時，農歷新年後，發展商以低價促銷新盤，至少成交量是會有一定的上升。

“香港本地，如今大家已經看到樓價較高峰時期下跌了二三十個點，所以會普遍覺得價格再繼續下行的可能性不高。若價格再有些調整，出手的人還是有的。尤其是在中高端豪宅，應該是有更好的需求。”陳彩麗說道。

據悉，皇都折實平均呎價約1.85萬港元，較市場呎價折讓約25%；協成行筲箕灣現樓新盤傲華入場金額僅335.1萬港元，創2013年一手住宅物業銷售條例後有記錄的港島區新低價，折實呎價入場僅約1.52萬港元。

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