接盤恒大餅幹廠舊改兩年多 招商蛇口就完成了談判

觀點網 被招商蛇口從恒大手中接盤三年後，深圳餅幹廠舊改再一次迎來進展。

2月28日，深圳市南山區原聯合餅幹廠城市更新項目完成單一來源談判工作，中標成交人為深圳招商蛇口華灣地産開發有限公司。

經查工商信息顯示，深圳招商房地産與招平淳華将共同投資成立合資公司作為項目的操盤開發公司，項目公司注冊資本金暫定為1億元，深圳招商房地産持股51%，招平淳華持股49%。

招平淳華的大股東為深圳市招商平安資産管理有限責任公司，背後是招商金控和平安人壽。

深圳招商房地産與招平淳華按照“同股同權、共同投資、共擔風險、共享收益”的原則進行合作，項目實施主體資格确認為項目公司後，深圳招商房地産主責項目開發建設，招平淳華予以配合。

至于談判委托人，即村集體背後的深圳市蛇口海灣實業股份有限公司，應分得可售物業建築面積32133平方米、可售物業中商品住宅建築面積30033平方米、可售物業中商品商業建築面積為2100平方米。

至此，這塊南山鬧市里的“餅幹”被切分幹淨，與恒大再無瓜葛。

餅幹廠舊改是原“恒大海灣灣廈城市更新項目”的一期部分，整個灣廈村城更項目占地面積24.95萬平方米，拟規劃建築面積131萬平方米，項目估值高達75億元，曾經是恒大在深圳最有價值的舊改項目之一，也被視為恒大進軍深圳舊改的標志。

和改革開放後特區涌現的千千萬萬座工廠一樣，餅幹廠有過輝煌，也有過落寞。

灣廈和海灣村，始于明朝萬歷年間，世代以種田、捕魚、養蚝為生，直到上世紀八十年代，小漁村開始了工業化浪潮。

1988年6月，由當地村集體建立的深圳市海灣企業公司與英國聯合餅幹投資有限公司、香港先進化工有限公司簽訂協議，合資1000萬美元興辦一座聯合餅幹廠，其中英國聯合餅幹負責提供設備、技術和配方，海灣村提供土地。

于是，和聯合餅幹旗下英國皇室禦用茶點品牌“麥維他”同款的餅幹，從這座漁村銷往世界各地。在1992年，國家領導人楊尚昆還曾經視察過這座餅幹廠。

2014年，英國聯合餅幹被Pladis集團收歸麾下，由于集團業務規劃，英國聯合餅幹開始撤出中國内地投資。

雖然餅幹廠再無餅幹，但所有人都已經意識到這塊土地本身的價值。兩年後的2016年，恒大出現了。

當時恒大正在謀劃将總部從廣州搬到深圳，屯下一批舊改項目，無疑會成為立足新大本營的根基；另一層背景是，當時恒大試圖借殼深圳國資控股深深房A，達成回A計劃，而這同樣需要注入優質資産。

雙方談判進展迅速，在2016年12月26日，恒大地産集團（深圳）有限公司與深圳市蛇口灣廈實業股份有限公司簽約了《城市更新項目框架協議》。

當時代表恒大簽約的正是前恒大地産執行總裁柯鵬，出席的還有前恒大地産副總裁兼恒大深圳公司董事長王忠明。

到了2019年初，聯合餅幹廠已完成拆除，同年7月正式立項，被納入了《2019年深圳市南山區城市更新單元計劃第二批計劃》。

當時項目遲遲未能落地，其中最大的阻力來源于規劃内容，确切說是容積率。

根據2020年官方公布的規劃草案，開發建設用地面積1.5萬平方米，計容建面13.47萬平方米，容積率高達8.9，其中9.07萬平方米為住宅，3.74萬平方米為商業、辦公、旅館業用地，此外還有0.66萬方的公共配套設施，住宅中還含有2.9萬平方米的保障性住房，占總住宅體量32%。

一方面，周邊以招商·雍景灣為主的小區業主認為，在這里新建遮天蔽日的高樓會影響他們的采光率甚至整體居住環境；另一方面，較高的保障房、商業和辦公配套比例，開發商也未必能夠欣然接受。

直到2021年恒大暴雷，這份草案引發的讨論都未平息。2022年10月，招商蛇口接盤後，拐點也随之而來。

2023年3月14日，深圳南山區發布《招商街道原聯合餅幹廠城市更新單元規劃（草案）》，其中規劃容積率由8.9調整至6.5，換算成規劃容積減少了3.59萬平方米，降幅26.69%。但與此同時，項目去掉了約2.9萬平方米人才住房和保障性住房以及部分商業和辦公旅館建築。

此消彼長，可售住宅面積增加了約2.68萬平方米，增加幅度為43.39%。此外，調規後的住宅高度不僅有所降低，還相對遠離了招商·雍景灣項目。

當時觀點新媒體以雍景灣二手房10.79萬元/平方米的時令價格測算，新增2.67萬平方米可售住宅可為項目增加28.9億元貨值。目前，安居客給出的參考單價仍為10.8萬元，該片區價格穩定。

去年12月28日，據“招商蛇口城市更新”消息，招商街道原聯合餅幹廠城市更新單元舉行了啟動儀式。

在2021年暴雷前，恒大深圳舊改項目接近60個，僅在南山區就有5個，就目前整體進度來看，餅幹廠是少數的幸運者。

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