代建反超自投 合生創展低調“另謀出路”

觀點網 3月6日晚間，合生創展集團發布截至2025年2月的未經審核營運數據，來自“合生”品牌代建管理的數據表現成為其中亮點。

數據顯示，截至2025年2月28日止2個月，合生創展集團及其合營、聯營公司的總合約銷售金額為約人民币9億元；其中物業合約銷售約人民币7.99億元；裝修合約銷售約人民币1.01億元。

就2025年2月單月而言，合生創展集團及其合營、聯營公司的總合約銷售金額為約人民币4.27億元，其中物業合約銷售約人民币4.19億元，裝修合約銷售約人民币0.08億元。

可以看到，物業合約銷售一直是合生創展的主要收入來源。而在2月，以“合生”品牌代建管理的非自投物業（“合生代建管理物業”）實現合約銷售人民币5.97億元，已經反超其“主業”。

觀點新媒體查閱合生創展2024年1月以來發布的月度經營公告發現，以“合生”品牌代建管理的非自投物業（“合生代建管理物業”）相關數據，是自2024年5月起披露。

某種程度上，或許也可以看做是合生的“代建起點”。

于該月，合生創展集團及合營、聯營公司就合生代建管理物業的合約銷售面積為約23137平方米，合約銷售金額為約人民币16.30億元。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

在3個月後的半年度業績公告和推介文件中，有更為具體的介紹——由合生創展代管代建的缦雲ONE項目于2024年5月開盤，上半年合約銷售額已達20.12億元。

據悉，合生缦雲ONE項目在2024年上半年首開，認購完成率101%、回款完成率149%，業績回款雙破百。

值得注意的是，2024年上半年，合生缦繫産品合計貢獻銷售業績61.63億元，占集團總銷售業績的70%。粗略計算，缦雲ONE對缦繫産品銷售貢獻占比超三成，在集團總銷售業績中的占比約為22.85%。

在價格方面，僅從今年前兩個月來看，截至2月末，合生創展物業合約銷售平均售價為約20040元/平方米；同期，代建管理的非自投物業總合約銷售面積約7480平方米，合約銷售金額為約人民币6.95億元，以此計算，平均售價約為9.29萬元/平方米。

這一數據已經遠超物業合約銷售表現。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

缦雲ONE實際位于北京市通州區，從北京市住房和城鄉建設委員會網站上查詢到的信息顯示，該項目備案名稱為缦雲福苑（一期），取得預售許可證的時間是在2024年5月1日。

就在3月4日，該項目取得了第二張預售許可證，準許銷售面積12433.93平方米，分布在4#住宅樓及9#住宅樓，共計批準銷售50套住宅。9#住宅樓的32套住宅将于本月20日正式開盤，拟售均價在69764.5元/平方米。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

去年5月拿下的首張預售證共計批準銷售218套住宅，準許銷售面積48802.24平方米。其中3#住宅樓、10#住宅樓分别批準銷售84套、88套，2#住宅樓、7#住宅樓分别批準銷售32套、14套，拟售均價在6.8萬元-7.67萬元/平方米。

截至目前，首張預售證下已簽約130套，成交均價69586.01元/平方米，去化水平在六成左右。

事實上，缦雲ONE的開發企業北京順開房地産開發有限公司並非合生創展旗下公司，但也與其有關聯。

天眼查信息顯示，北京順開房地産開發有限公司成立于1999年6月，目前由恒赢投資有限公司持股50%，北京珠江房地産開發有限公司持股44.8797%，此外還有基金平台持有該公司部分股權。

據公開信息，項目用地是珠江投資與合生創展聯手于2001年底獲取，幾乎在同一時期拿下的共有5宗大型開發用地，總開發面積270萬平方米。其中，缦雲ONE所在的北京通州區永順鎮地塊可開發面積超100萬平方米。

整個項目預計建設周期10年，分為五期開發。一期項目即缦雲ONE，規劃建設8棟樓共346套房，包括6棟洋房和2棟高層。

2棟高層均已在去年5月推出，還有2棟洋房一同入市，面積段在199平方米至341平方米，計劃于2027年9月30日交房。

而目前取得的兩張預售證共計批準銷售住宅268套，也就是說，僅項目一期還未推完，後續還有78套供應。

項目進展緩慢也另有原因，有消息指出，缦雲ONE所在地塊的編号為北京城市副中心0401街區FZX-0401-6081地塊，是原通州永順中心小學所在地，該學校在2023年7月才遷走。拿地之後還涉及原建築拆遷、規劃變更等，以至于“開發”了二十多年。

據觀點新媒體此前報道，“一二級聯動”實為合生珠江繫一貫使用的合作方式，往往是由珠江投資完成一級工作，再由合生創展在招拍挂市場摘地，形成業務閉環。

不過，曾經的大規模圈地、大資金運作帶來的低成本開發優勢，在周期變化中也難逃被削弱。

僅從合約銷售表現來看，2024年全年，合生創展及其合營公司、聯營公司的總合約銷售金額為約人民币166.29億元，其中物業合約銷售約人民币159.05億元。物業合約銷售面積為約53.29萬平方米，物業合約銷售平均售價為約每平方米人民币29844元。

在此前一年，合生創展實現總合約銷售金額為約人民币325.83億元，其中物業合約銷售約人民币314.22億元。物業合約銷售面積為約77.35萬平方米，物業合約銷售平均售價為每平方米人民币40625元。

同比來看，合約銷售金額、面積、均價均不同程度下降。雖有外部環境的影響，但以“合生”品牌代建管理非自投物業卻能實現對投入的把控，減少支出，以實現發展，這也正是代建“藍海”由來原因之一。

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