入局存量資産改造？信達悅生活與關聯方設立50億改造基金

觀點網 經過多年發展，“傳統”在物業行業内已成為基礎業務的代名詞，在尋找增量市場的跑道上，一批看似“不務正業”的經營方向悄然加到了物企運營範圍中。

在這條與傳統物業管理服務運營邏輯、方式完全不同的賽道上，前有宋都服務出海“挖礦”，如今還有信達悅生活參與投資不良資産Pre-REITs。

由此看來，物企參與的多元化業務範圍進一步拓寬了。

3月12日，信達地産發布公告，全資子公司北京信達悅生活服務有限公司與中國信達、鑫盛利保共同發起設立信達坤澤（天津）資産改造投資合夥企業（有限合夥）。

有分析人士指出，從目前市場公開信息不完全統計來看，這或許是首個以不良資産或低效資産作為投向的首個Pre-REITs基金。

根據公告， 該合夥企業的認繳總規模為50.01億元，其中鑫盛利保認繳100萬元，占0.02%；中國信達認繳47.5億元，占94.98%；信達悅生活認繳2.5億元，占比5.00%。

而這50億元的資金，将用于投資標的資産的修繕維護、配套完善、定位調整、翻新改造、運營管理等與改造盤活有關的事項。

相當于信達悅生活是以物業企業的身份，參與到“投管退”業務鍊條當中。

另外，中國信達是信達悅生活的最終控股股東，鑫盛利保則是信達悅地産的“兄弟公司”。這項合作的入場券，實際上只發給了中國信達資産集團的成員企業。

同屬一家總集團，都是關聯方的關繫，為何信達地産會選擇讓信達悅生活出面參與投資？

企查查信息顯示，信達悅生活成立于2015年9月，經營範圍包含家政服務（限符合家政服務通用要求）、物業管理、投資管理、資産管理、房地産開發。

比起傳統物企滿滿一欄的細分方向，信達悅生活的範圍介紹更簡潔，但實際跨度更大。

據物聊社了解，在2015年成立之初，公司名稱為“北京坤禦投資有限公司”，直到2021年9月才正式更名為“北京信達悅生活服務有限公司”。

公司更名當月，信達地産啟動物業管理業務市場化改革工作，地産繫統内的物業管理業務、商業運營業務由此交由信達悅生活統一管理。

為了重新整合物管平台，信達地産陸續将原隸屬于各區域地産公司的安徽建銀物業、甯波中建物業，股權收購而來的淮礦物業公司以及淮礦商管、合肥蜀山兩家商業運營公司納入信達悅生活。

經初步整合，信達悅生活于2022年拓展城市達18個，在管項目174個，合約面積1853萬平方米。

盡管重整後主要朝着物業方向發展，但信達悅生活並沒有丢棄投資管理“老本行”。

為了做好物業工作，信達悅生活設立了短期、中期及長期發展目標。

初級階段主要集中提高物業闆塊管理能力及服務水平，中期則擴展到增值服務與“特殊經營”為赢利點的大物業體繫，長期目標是擴大規模、提升盈利水平，最終完成整合上市。

雖然信達悅生活並沒有明确指出“特殊經營”的具體内容，但結合重整前身業務，可以推測可能就是還留在經營範圍介紹中的投資管理、資産管理。

在設立合夥企業公告中，信達地産表示，通過信達悅生活與兩位關聯方進行共同投資，主要是為了布局非住類不動産領域的投資機會，從而優化收入結構。

除了資産管理基礎，信達悅生活如今還在商業運營等非住領域擁有一定積累，若能參與基金運作，或許還可以将資産改造與後期運營無縫銜接起來，一定程度上減小“改造-運營”脫節的二次閑置風險。

值得注意的是，因為信達悅生活認繳規模僅占比5%，尚未達成納入信達地産上市公司合並報表範圍條件，主導資産改造項目的其實是認繳占比94.98%的中國信達。

據了解，合夥企業就單體投資項目分别核算收益，並且是按實繳出資比例進行分配。

作為有限合夥人中出資比例遠低于中國信達的一方，信達悅生活也可能只是順帶跟着“喝口肉湯”。

而根據信達地産發布的2024年業績預告，收到市場環境影響及計提減值金額同比增加，預計公司将由盈轉虧，出現-7.3億元至-6億元的歸母淨虧損。

換句話說，不論投資項目運行情況如何，一般而言都不會對公司資金流動性産生太大的影響，屬于一項風險與收益都相對可控的投資。

面對虧損的信達地産在認繳規模中占比較小，能夠避免大規模資本開支對資産負債率的沖擊，但若項目開展順利，或許還能實現“小資金撬動大項目”。

公告中還明确了項目退出途徑，投資項目完成改造盤活後可通過包括但不限于股權轉讓、資産轉讓、投資份額轉讓、發行REITs等方 式退出，以最大化獲取收益為基本原則。

項目目前還處于組建籌備階段，收益尚需等待觀察，但跟在四大AMC之一的中國信達身後，對于信達悅生活和信達地産而言，參與合作還是有較大可能收獲一筆穩賺不賠的生意。

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