樓市調查 | 萬科香港“開門紅” 一個超大新盤的低價策略與市場博弈

觀點網 在《财政預算案》公布後，2025年香港樓市迎來新一輪熱潮。

其中，萬科香港旗下大埔新盤“上然（Le Mont）”項目于近日開啟首輪分段銷售，首輪228夥，早前截收7418票，超額認購31倍。

第1期率先于3月6日開價，首批推出81夥，折實入場價僅238萬港元起，成為近11年來大埔區門檻最低一手新盤。

截至3月16日，“上然”首輪223夥（占可售單位98%）已被選購。萬科趁熱加推價單第5号，同時上傳次輪銷售安排，總數118夥将于3月19日作次輪銷售。

近來萬科市場動态轉向低調，如今透過香港新盤入市，再度引發市場關注。

市場焦點

“上然”源于2020年7月萬科和青建國際以約37.05億港元投下的香港大埔馬窩路住宅地塊，每平方呎樓面地價約4738港元，是當年港府招標規模最大的宅地。

截標前，中原地産測量師行執行董事張競達提到，大埔馬窩路住宅地皮較大，發展上具一定的彈性，位置非處市中心，但地勢較高可享山景，料作中至大型單位發展居多，預計每呎樓面地價約5000港元，總值約39億港元——萬科的實際成本還略微低于該預期。

資料顯示，“上然”共分3期發展，提供1650個單位，也就是說，未來還有超過1400個單位陸續入市。

價格方面，萬科給出的誠意為這個香港大盤開了一個好頭。

以最新售出的價單第4号41夥為例，涵蓋開放式至4房，實用面積由214至873平方呎，定價314.4萬至1358萬港元，呎價由13322至16818港元，扣除最高16%折扣，折實價由264.1萬至1140.8萬港元，折實呎價由11191至14129港元。

該盤最受關注的是“1+1”付款優惠，即購入指定3房及4房的買家，可享140萬至150港萬元的額外折扣用作加購指定開放式戶型。以首張價單為例，購買4房後，只需額外付88萬港元即可再獲得1個開放式戶型。

另外，此前特區政府财政預算案最新宣布調高百元印花稅門檻至400萬港元，而“上然”首輪發售的單位當中，100個單位折實價低于400萬元，可受惠上述印花稅新措施。

多重刺激之下，萬科香港實現了“開門紅”。

萬科香港董事總經理周銘禧透露，目前接獲很多查詢，初步留意到查詢包括年輕首置客等，因為區内大部份私樓樓齡逾30年，所以客戶有改善居住環境的需要。

周銘禧還認為，香港經濟及失業率好轉對樓市有正面作用，亦觀察到農歷新年後樓市氣氛變得理想。至于完工交付層面，周銘禧預告項目關鍵日期為2026年7月。

香港置業研究部董事王品弟也表示，自财政預算案調低細價物業從價印花稅，香港樓市氣氛轉旺，加上中央全國兩會釋放穩樓市的政策訊号，亦為香港樓市注入信心。

王品弟特别提到，大埔上然是三月份的市場焦點，售價極具競争力有望即日沽清，勢與二手業主展開客源争奪戰，除非二手業主願意降價放售，否則難與新盤市場一較高下，預計本月香港樓市續由一手市場主導，成交量更有望挑戰3000宗水平。

香港潛行

2024年4月份，一批帶有銜接結構的鋼筋混凝土磚牆在廣東出廠，經過清關程序，運往香港大埔“上然”的施工現場。

這是供應商鋁遊家為香港萬科定制的混凝土佛沙預構件，該供應商承擔項目6層高層住宅近3000余件混凝土佛沙構件。

早在王石當家的年代，萬科就已經在試水裝配式建築，而“上然”采用的MiC（Modular Integrated Construction即“模塊化集成建築”），據第三方統計數據，可較傳統建造模式節省30%工期。

降價之外，萬科香港正在趕工。

“上然”項目公司名為财荣有限公司，由萬科透過萬科置業（香港）間接持有95%股權。

2023年，為完成大埔項目開發，财荣有限公司向銀團申請總額為52.4億港元的開發貸款、並于2024年完成延期。

2024年12月30日，萬科公告與合作方為财荣有限公司過5.87億港元銀行保函提供履約保證。

根據擔保公告，截至2023年底，财荣公司資産總額55.92億港元，負債總額56.49億港元， 淨資産為-5654.58萬港元，期内虧損5279.83萬港元；截至2024年11月30日，财荣公司未經審計資産總額63.31億港元，負債總額63.94億萬港元，淨資産為-6265.14萬港元，期内錄得虧損610.55萬港元。

在開盤之前，萬科香港為該樓盤承擔的資金壓力不斷增加。

就在不久前還有媒體報道稱，包括渣打銀行和創興銀行在内，香港部分銀行對萬科大埔“上然”項目潛在購房者的抵押貸款申請持拒絕态度。創興銀行在聲明中表示，評估抵押貸款申請時主要考慮抵押财産的價值和質量以及申請人的還款能力。

有市場分析認為，該項目1650套住宅樓面總計78萬平方呎，如果按照每平方呎售價14000元來算，預計超百億貨值，這筆回款有可能是萬科為歸還美元債準備的後手。

如果人民币大幅升值，可能就用人民币還，如果貶值可能就用港币來還；前者需要先通過國家外匯管理局(SAFE)或其授權銀行申請購匯，經過審批将人民币兌換成美元用于還債，而後者在流程上還相對簡單一些。

萬科香港的其他項目也在加快銷售。

例如，萬科何文田VAU Residence近期對兩套一房單位進行了折扣調整，其中10樓A原定價為823.9萬港元，最初折實價約737.7萬港元，調整後最新折實價為527.3萬港元，總價降幅達28.5%（以原定價計算，實際降幅接近36%）。此外，該盤部分樓棟推出“工抵房單位”，折後單價更低，優惠力度更大。

就在不到一年前的2024年4月14日，萬科集團前總裁兼首席執行官祝九勝赴港走訪VAU Residence，這位前總裁表示，香港“撤辣”為樓市帶來利好，鼓勵香港團隊要繼續努力，把握營銷機遇，加大力度拓展市場。

香港樓市開始變得熱鬧起來，而每一個新盤的去化策略，除了基于市場行情之外，和企業的生存狀況也息息相關。

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