樓市調查 | 頤海澐頌30分鐘收金72.5億 誰在押注“冷門地塊”？

觀點網 取得預售許可證後不到一周，頤海澐頌在周日晚上開盤了。

據官方釋出的“喜報”，3月16日晚間，頤海澐頌開盤30分鐘即實現銷售606套，銷售額破72.5億元。

項目用地是海開控股在去年6月拿下的北京市海澱區西北旺鎮永豐産業基地（新）0411街區HD00-0411-0055、0058、0064、0072地塊，競得人為海開控股的全資子公司——北京華大基業房地産開發有限責任公司。

從地塊成交到正式開盤，已經過去九個月，在此期間，區域内亦有新地塊出讓、新項目開盤。

對于姗姗而來的頤海澐頌這一開盤表現，又該如何評價？

冷門地塊

2024年的6月4日，北京市海澱區西北旺鎮永豐産業基地（新）0411街區HD00-0411-0055、0058、0064、0072地塊以79.17億元的價格成功出讓。

彼時，一同參與地塊拍賣的共有兩家企業，除了北京海開控股（集團）股份有限公司之外，另一家是瓊海南洋瑞華房地産開發有限公司。

企查查信息顯示，海開控股是北京市海澱區的區屬國有企業。在2001年12月至2020年12月期間，該公司曾用名“北京海開房地産股份有限公司”，之後更名為現在的“北京海開控股（集團）股份有限公司”。

海澱區人民政府還曾披露《關于注銷北京海開控股（集團）股份有限公司房地産開發企業資質的公告》。該公告提及，海開控股因工商營業執照已核減房地産開發業務，主動申請注銷房地産開發資質證書。

可以看到，房地産開發業務已經不再被作為海開控股的重要發展方向。據悉，目前海開控股營業收入的主要來源包括信息服務、房産銷售、酒店業務、項目管理、技術服務等。于2021年、2022年、2023年、2024年1-9月，海開控股營業收入分别約為7.07億元、24.6億元、105.39億元、37.57億元。

以最近一年數據來看，總營業收入中房産銷售占比約四成，僅次于信息服務業務，但該項業務的營業利潤占比僅為6.91%。

這樣一家有意淡化房地産開發業務的企業，卻“突然”在公開市場拿地新建項目。值得一提的是，另一家參拍企業瓊海南洋瑞華雖然冠有“瓊海”的地名，但在股權穿透後，其大股東也同樣是北京市海澱區國資委。

“自家人”競争的結果是，在地塊成交價的79.17億元中，出現了1.5%溢價率。

而從出讓公告也不難看出地塊的出讓難度之大，以及房企接盤意願並不高。

圖片來源：北京規劃和自然資源委員會局海澱分局

據悉，該地塊用地規模約8.95萬平方米，建築控制規模約22.25萬平方米。其中0058、0072為城鎮住宅用地，對應用地規模2.18萬平方米、2.23萬平方米，地上建築規模合計約為9.8萬平方米。

0055、0064為商服用地，地上建築規模合計約12.38萬平方米。0055地塊内競得人需建設地上建築規模不小于9000平方米公交中心站一處，0064地塊内競得人需建設地上建築規模不小于4850平方米的配套設施等，建成後無償移交相關部門。

整體而言，相對復雜配套建設内容，以及“被壓縮”的住宅用地，都使得大部分房企望而卻步。

永豐南北

該地塊成功出讓後的2024年7月25日，位于同一片區的北京市海澱區西北旺鎮永豐産業基地（新）H地塊HD00-0401-0120、0132、0162地塊也成功拍出，是由保利北京+北京建工聯合體以89.01億元競得，溢價率3.5%。

這兩宗地塊分别位于北京地鐵16号線永豐站的南、北，其中，海開控股拿下的地塊位于永豐站南側，且距離16号線永豐南站更近，也被稱作永豐南地塊；保利建工聯合體競得的地塊位于永豐站北側，也被稱為永豐北地塊。

同闆塊内的兩個新項目難免被拿來作比較。雖然在拿地時間上慢了一步，但在入市節奏上，永豐北地塊推進地更顯“積極”。拿地後兩個月左右便公布項目案名為“保利建工·嘉華天珺”，今年1月1日，永豐北地塊成功取得首張預售許可證，預售許可證編号京房售證字(2025)1号。永豐南項目的取證時間則是在3月11日。

嘉華天珺取證後，1月13日晚間在線開盤，首開預售410套，共鎖定房屋322套，銷售金額約31.66億元。粗略計算，項目首開去化率達78.5%。

永豐南的頤海澐頌此次共計批準銷售752套，準許銷售面積約9.8萬平方米。以“喜報”口徑的銷售606套計算，去化率“險勝”，約為80.58%。

截至到3月17日，嘉華天珺已經網簽120套，成交均價85810.2元/平方米。以拿地時公布的銷售指導價為9萬元/平方米計算，實際成交價打了約九五折，而頤海澐頌銷售指導價略高，為9.3萬元/平方米，考慮到目前市場情況或也有降價空間，若以同等“優惠”計算，預計實際成交單價在8.86萬元上下。

不同于保利+建工有意“控制”推盤節奏，海開控股一次性推出更多房源。而從地理位置來看，頤海澐頌的入市也必然對嘉華天珺造成影響，這可能也是後者“搶跑”的原因之一。

兩個項目距離約三公里，嘉華天珺臨近新開業的海澱大悅城，距離地鐵站較遠，約兩公里。頤海澐頌位于海澱大悅城與西北旺萬象匯之間，且臨地鐵永豐南站較近，通達度會更高，對于海澱西二旗、西北旺通勤也相對友好。

就海開控股自身來看，在項目的宣傳推廣中，其中一大看點是，頤海澐頌是海開控股“頌”繫的第三個項目。但同時，這也是海開控股的第三個商品房項目。

作為區屬國資企業，海開控股将海澱區作為發展基本盤，此前入市的圓明天頌、栖海澐頌兩個項目也均位于海澱區。

其中，圓明天頌的拿地歷史要更久遠一些，可以追溯到2004年，但該項目入市時間是2021年，開盤均價達11.5萬元，已經在去年交付。由于預售許可的期限已到期，北京市住建委官網上已不能顯示網簽信息。

“栖海澐頌”是海開控股與中建壹品在2022年聯合獲取的項目，位于永豐産業基地核心，項目規劃占地面積約5.2萬平方米，建築面積19.8萬平方米，規劃建設887套住宅，目前已網簽809套，成交均價8.2萬元/平方米。

此外，海開控股在北京還打造了海澱區共有産權房瑞澤家園項目，經過2年多的施工建設，已于2023年9月集中交付。

值得一提的是，海開控股确實也将業務發展到了海南。

據悉，海南瓊海重點民生工程“玉海馨著”安居房項目是由海開控股主導開發建設，項目總建築面積約15.6萬平米，共建設有10棟安居房住宅樓和4棟配套商業樓。

建成交付後，可提供1216戶安居房住宅，戶型涵蓋建築面積99～119平方米的三至四房，将為基層教師、基層醫務人員、本地居民家庭和引入人才等群體提供住房保障，進一步完善瓊海住房保障體繫。

由此，當初與海開控股一同“角逐”永豐南地塊的瓊海南洋瑞華也确實是自己人。

數據顯示，截至2024年底，海開控股在建建築規模達317.48萬平方米。

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