觀點直擊 | 越秀房産基金穩健基本盤

觀點網 3月17日，越秀房産基金發布2024年度業績報告。

報告顯示，期内期内，越秀房産基金錄得收入總額20.32億元，物業收入淨額14.45億元。

分派方面，報告年度可分派總額約為3.15億元，按2024年12月31日的收市價0.96港元計算，報告年度的每個基金單位分派的收益率約為7.08%。

目前，越秀房産基金共運營寫字樓、酒店公寓、零售商場，及專業市場4大類業态，合計持有10個物業，分别布局于廣州、杭州、武漢、上海、香港5座城市，期内整體出租率達84.5%，組合估值為423.08億元。

據參加了投資者會的投資者分享，會上，管理層就是否會繼續收購底層資産的問題，明确表示暫無收購的動作和意向，“我們的首要任務是提升整個經營情況。”

确實，在市場環境不确定的情況下，擁有穩健的基本盤才是關鍵。

穩健基本盤

寫字樓闆塊作為越秀房産基金業績壓艙石，報告期内總收入為11.50億元，占總體收入的66.58%。

不過，在業績會上管理層亦坦言：“寫字樓業态受經濟市場下行的影響還是比較大的。”

目前，越秀房産基金共擁有8處甲級寫字樓資産，其中廣州占據半壁江山。

而如今的廣州甲級寫字樓市場更是處于承壓狀态。戴德梁行報告指出，廣州甲級寫字樓市場未來的供應量相對存量的占比較高，從全國範圍來看都屬靠前。

數據顯示，2024年全年，廣州甲級寫字樓市場共迎來17.3萬平方米新增供應，全市存量錄得666.8萬平方米，同比微升2.7%。受供需兩端的影響，租金水平繼續下探，四季度全市平均租金同比下降12.2%至131.5元/平方米/月。全市甲級寫字樓市場空置率同比微升0.2個百分點至18.9%。

盡管如此，管理層指出，得益于報告期内産品結構的調整和優化，越秀房産基金位于廣州的寫字樓整體出租率還是達到了88.5%，平均租金單價為176.6元/平方米/月，高于廣州甲級寫字樓的平均水平，同時招商周期也同比縮短一個月。

其中，廣州國際金融中心（簡稱廣州IFC）作為越秀房産基金的主要底層資産，在2024年的表現上還是較為穩健。國金中心的估值為189.90億元，占基金估值的45%；期内收入占總體收入的49.6%。

廣州IFC是越秀房産基金持有的十大物業中唯二的商業綜合體項目之一，包含了四季酒店、雅詩閣服務公寓、國金天地等，總建築面積為45.74萬平方米，而寫字樓為主要收入來源。

2024年末，廣州IFC甲級寫字樓出租率為85.3%，與去年基本持平；租約單價為230.6元/平方米/月，同時期内續租率超過了八成。

新簽約方方面，2024年廣州IFC寫字樓内，兩家知名律師事務所和一家投資公司合共擴租超過3800平方米；新引進優質租戶超過5000平方米，當中包括一家世界500強跨國銀行和一家證券公司。

與此同時，為了提升出租率，管理層表示，在匹配市場方面，廣州IFC在期内推出了約7200平方米帶裝修中小戶型單元，去化率達到了83%；而越秀金融大廈也推出了1.4萬平方米帶裝修戶型，去化率更是達到了92%。

不過，需要注意的是，未來兩年内，旗下寫字樓超一半的租賃面積即将到期。如何在留住優質客戶的同時，平衡出租率與租金，或許也将是越秀房産基金接下來最需攻克的難題。

财報顯示，廣州IFC寫字樓2025年及2026年度，到期租約占比分别為24.3%、30.6%；上海越秀大廈占比分别為39.2%、23.5%；而越秀金融大廈分别為29.2%、26.1%。

多元抗周期

在四大業态中，酒店公寓是越秀房産基金第二大支撐柱，期内收入為5.08億元，占總收入的25%。

對于酒店公寓業态，目前管理層繼續保持看好的态度。“随着國内旅遊市場加速回暖及國際行情的恢復，外國人來華政策出台，我們認為居住需求會持續釋放，一線城市高端酒店入住率有望提升。”

據中國國家移民據數據顯示，2024年全國免簽入境外國人2011.5萬人次，同比上升112.3%。“在境外的帶動下，我們的訂房率同比增長了83%，境外客人占比為38%，内地客為62%。”

在此背景下，四季酒店2024年平均入住率為81.5%，同比上升1.6個百分點，期内收入3.89億元；雅詩閣公寓2024年平均入住率為90.5%，同比提升0.3個百分點，期内收入1.2億元。

在此之外，越秀房産基金的專業市場（批發商場）及零售商場闆塊的收入貢獻還更為穩定，也是收入上漲的業态亮點闆塊。

據财報顯示，2024年全年批發商場的總收入為2.06億元，同比上升12%；零售商場期内收入為1.67億元，同比上升2.7%。出租率方面，批發商場的出租率同比上升1.3%至97.1%；零售商場的出租率也上升0.6%至94.8%。

目前，廣州白馬服裝市場是越秀房産基金旗下唯一的批發商場，估值為48.15億元，同比漲0.2%，占估值的11.38%。

對于批發商場的運營，管理層指出：“目前，我們也有一些聯營的模式，希望通過租戶銷售額的提升來提高我們的租金收入。”

同時，管理層也進一步指出，在數字化運用上，2024年發布“白馬智選平台”，截至目前已入駐276個品牌，争取打造線上成交的第二業績增長曲線。

至于零售商場，該業态收入為1.67億元，同比上漲了2.7%，占總收的8%。整體出租率也較去年同期上漲了0.6%至94.8%。

其中，維多利亞廣場2024年的收入為7440萬元，全年客流量同比增長5%。得益于兩家品牌醫美公司的入駐，該廣場全年新簽面積超1300平方米，期末出租率為96.6%，同比增加客3.1個百分點。

至于融資方面，為了降低匯率利率帶來的風險，越秀房産基金分别于2024年2月和12月，合計引入超過45億人民币貸款，用于置換境外浮息港元貸款。2024年底人民币融資占比由年初39%上升至60%

截至2024年末，越秀房産基金融資總體年利率為4.16%，較年初4.74%下降58個基點；全年平均付息率4.53%，同比2023年的4.60%下降7個基點。

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