REITs觀察 | 蛇口産園REIT冷暖：計提減值與内外部競争

觀點網 随着信批制度完善，REITs報告頁數增厚，市場也衍生出更多解讀視角。

3月18日，博時招商蛇口産業園封閉式基礎設施證券投資基金舉行2024年度業績會。此前報告顯示，2024年博時蛇口産園REIT實現收入2.11億元，同比上漲19.89%；淨利潤5141.49萬元，同比下跌28%；可供分配金額1.42億元，同比上漲19.82%。

此外，經營活動産生的現金流量淨額為1.32億元，期末基金總資産為36.87億元，淨資産為31.59億元，本期現金流分派率為4.94%。

相較于2023年6月份擴募光明加速器二期項目，2024年内蛇口産園REIT未發生購入或出售資産項目的情況，首次獲得了擴募資産完整年度收益，因此收入和可供分配金額均出現明顯增長，但利潤流失還是折射出這支REIT的經營壓力。

計提減值

回顧2023年度，蛇口産園REIT可供分配金額完成率為99%，低于2023年擴募《招募說明書》的預測，而2024年可供分配金額完成率下降到96%，已連續兩年未能“達標”。

按照年報說法，差異原因主要繫受宏觀經濟影響，租金單價根據市場情況有所下調，收入略低于預期。

整體來看，底層資産包2024年末出租率為91%，較上年同期降低3.82個百分點，全年平均出租率92.62%，較上年提升0.83個百分點。報告期内，平均月租金86.41元/平方米，較上年同期降低2.28元/平方米。

以價換量的措施大體取得一定效果，但考慮到報告期末的節點出租率下降，以及報告期末加權平均剩余租期從上一年的612天收緊到542天。開年以後，管理團隊需要找到一些新租戶。

具體來看，底層資産萬海大廈、萬融大廈均呈現出租率修復、租金下降的情況，但擴募資産光明加速器二期則面臨“雙降”。

光明加速器二期報告期末出租率為90.50%，較上年同期降低6.87個百分點，全年平均出租率92.62%，較上年同期降低2.72個百分點，平均月租金也從59.36元/平方米降至57.52元/平方米。

也就是，擴募資産比首發資産面臨的形勢更為嚴峻。

租金和出租率是每個園區的共同難題，而蛇口産園REIT似乎還有一些新麻煩。

首先是一次計提了首發和擴募三個資産的減值。

其中，萬融、萬海大廈項目購入時因資産交割形成的應收賬款尚未收回金額分别為41.18萬元、22.02萬元，剔除交割時計提的壞賬準備後金額分别為31.17萬元、13.96萬元，經訴訟預計無法收回，在本報告期末，已全額計提壞賬準備。

本報告期内，應收賬款信用減值損失增加45.67萬元，因部分客戶應收賬款賬齡增加，信用減值損失随之增加。

另外，報告期内光明加速器二期項目收購産生的商譽發生商譽減值約2046.03萬元，占基金總商譽價值的18.58%。

商譽減值主要包括，因确認遞延所得稅負債而形成的商譽随着遞延所得稅負債的轉回而計提的減值損失約1284.87萬元，商譽相關資産組的可回收金額低于其賬面價值确認的減值損失約761.16萬元。

業績會上，管理人表示，這部分商譽減值對2024年整體可分配金額不會産生影響，遞延所得稅負債的計提和轉回不是第一次出現，在過往年報也有，只是2024年由于信披制度會更詳細一些。

頂住内卷

基金管理人還提到，2024年面對異常復雜的市場環境，運營管理機構采取了兩方面的應對舉措。

首先是拓展招商渠道，特别是轄區政府的經濟主管部門行業協會，以及一些專業的中介運營管理機構；其次是堅持産業園區專業化的運營服務，優質的産業資源，穩住存量客戶，如積極開展政策解讀申報、金融資源對接等。

管理團隊認為，“各個項目頂住了2024年市場内卷壓力”。

根據國衆聯市場調研報告的相關數據，深圳2024年甲級寫字樓市場供應較2023年略有下降，全年共有10個項目竣工入市，建築面積合計約93萬平方米，主要集中在前海及後海區域，且多為企業自用總部辦公。

市場租賃需求方面，以成本節約型搬遷為主，整體增量有限，全年淨吸納量約為88萬平方米，與過往5年平均水平持平。從租戶類型來看，企業總部自用辦公需求占比近6成，仍是甲級寫字樓市場的主力軍。

深圳甲級寫字樓2024全年平均空置率為29%，期末平均租金151.1元/平方米/月，月度環比下降3.3%、年度同比下降9%。受寫字樓及整體市場租金下行壓力，深圳優質産業園也無法獨善其身，三季度深圳優質産業園淨吸納量13.2萬平方米，整體空置率下降趨勢有所改善，平均租金環比下降0.7%至89.8元/平方米/月。

具體到蛇口産園REIT的三個底層資産，它們既要和周邊存量項目的“老鄰居”競争，也要應對不斷涌現的“新對手”。

報告期内，萬海、萬融項目周邊新增競争性項目創享大廈，産業及研發用房可出租面積約3.8萬平方米，平均租金單價約為118元/平方米/月（毛坯），出租率為75%左右。

報告稱，由于創享大廈毛坯交付，租戶定位傾向于1500平方米以上的大客戶，而萬海、萬融項目並無租金貢獻占比超過10%的大客戶，以及創享大廈目前剩余可租賃面積較少，“搶客”的影響較小。

值得注意的是，創享大廈同樣是招商蛇口打造的項目，萬海、萬融項目位于蛇口網谷内，就像光明加速器二期項目也是招商局智慧城的，有市場觀點認為，如何避免招商繫兄弟項目之間内部競争，需要企業明确每個項目的業态定位，進行差異化招商運營。

報告期内，光明加速器二期周邊新增競争性項目為歐菲光研發總部，可出租面積約6.47萬平方米，平均租金單價約為45元/平方米/月(簡裝)，目前出租率約90%左右。報告稱，由于歐菲光研發總部項目目前出租率較高，對基礎設施項目影響較小，但預計2025年周邊新增競争性項目較多，未來資産運營在一定程度上将持續面臨挑戰。

資料顯示，歐菲光從光明區本土起家，成立于2001年，是一家國内領先的精密光電薄膜元器件制造商，曾經是蘋果的重要供應商，後來則獲得華為等國内終端企業的大單，這類産業鍊龍頭企業自建産業園區並對外招商，吸納上下遊租戶，會起到一定集聚效應。

除了市場行為，部分投資者還關注到，近期深圳國資委統籌調配10萬方市屬國企産園資源為小微科創企業提供産業空間，“零租加速營”首批孵化載體将統一為入駐企業提供最低3-6個月、最高不限的免租，号稱“只收夢想，不收租金”。

在蛇口産園REIT管理團隊來看，這無需過度擔心，他們了解到，這批産業空間大部分已經找到租戶，而且與市場化園區租戶畫像存在一定差異性，從長期來看還是做大市場蛋糕。

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