觀點直擊 | 招商蛇口重置航向

觀點網 3月18日下午，招商蛇口召開了2024年業績發布會，公司董事長蔣鐵峰、董事總經理朱文凱、财務總監兼董事會秘書余志良等董事會成員、高級管理人員出席會議。

與去年一樣，管理班子對當前的房地産行業同樣保持審慎态度。

“我們認為，支撐我國房地産高速發展的人口紅利、城市化紅利、經濟高增長紅利和房地産金融化紅利四大紅利，已經逐步消退了。”蔣鐵峰如是說。

與此同時，他還提出了行業的四個根本轉變：市場供求關繫從供不應求到供過于求、成交格局從一手房轉向二手房、“三高”經營模式終結、房地産企業性質從影子銀行回歸開發本源。

正是基于這樣的判斷，招商蛇口2024年選擇以“精進”作為貫穿全年的關鍵，堅持“精耕細作、穩中求進”。

所謂“精進”路線，從某個角度上其實可以用“聚焦”來诠釋，不僅僅是區域的聚焦，也是業務的聚焦。

蔣鐵峰提及，公司對業務組合進行了相應的調整，代建作為一種延伸並入了開發業務；城市服務則更新為物業服務。

在面對巨浪時，再龐大的船只都需要調轉船舵以保持船體的穩定。

保住基本盤

召開業績發布會前夕，招商蛇口也披露了公司2024年度報告。當中顯示，報告期内公司實現營業總收入1789.48億元，同比上升2.25%。

期内，錄得歸屬于上市公司股東的淨利潤為40.39億元，較2023年減少22.81億元，同比下降36.09%。

對利潤下降，招商蛇口方面給出的原因是：主要繫公司開發業務項目結轉毛利率同比下降，以及計提房地産項目減值準備同比增加。

從年報數據來看，利潤減少主要與計提減值有關，招商蛇口去年計提資産減值及信用減值損失合計約60.34億元，高出歸母淨利潤規模整整20億元，上年同期的計提減值金額為36.91億元。

在各項減值損失中，存貨部分計提減值的規模最大，達35.75億元，占比超一半。

蔣鐵峰表示，公司這幾年一直在修復資産負債表，把一些不良的存貨資産積極地進行處置，此次計提60億元減值規模也是基于把一些風險給提前釋放掉。

從數據來看，資産負債表也确實得到了一定的修復。截至年末，剔除預收賬款的資産負債率62.37%、淨負債率55.85%、現金短債比為1.59，三道紅線指標保持綠檔。

毛利率方面，招商蛇口2024年錄得稅前整體毛利率較上年進一步下降1.28個百分點至14.61%。主要與房地産市場下行有關，整個行業基本都面臨着銷售量價層面的壓力，包括大額計提也與房價的下跌有關。

作為一家房企，開發業務仍然是招商蛇口營收和利潤的主要來源，2024年實現營收1563.61億元，同比增長1.38%，占公司總營收比重的87.39%。報告期内，招商蛇口累計實現簽約銷售面積935.9萬平方米，簽約銷售金額2193.02億元。

雖然招銷售金額、面積均出現了同比下降，但在蔣鐵峰看來，房地産市場依然大有可為：“目前也進入了底部區域，可能要優中選優，選擇核心城市、核心區域進行投資。”

近些年來，招商蛇口在投資端不斷地進行區域上地聚焦，2020年之前為1.0版本，選擇70個城市布局；2021-2023年是2.0版本，主要深耕核心6+10城，以及機會型投資14城；之後是3.0版本，大投資框架依然是30城，區别是要進一步聚焦核心10城。

去年，招商蛇口並未披露核心10城的具體名單，而在此次業績會上，這十座城市終是“千呼萬喚始出來“，除北上廣深外，西安、長沙、合肥、蘇州、成都、杭州也囊括在名單之中，這些也基本是公司銷售表現較好地城市。

2024年，招商蛇口在西安、長沙、合肥、南通、徐州等五城銷售金額排名位居第一，在南京、上海、深圳、蘇州、成都、重慶、佛山、廈門、溫州等九城進入當地銷售TOP5。

在以銷定投策略下，報告期内，招商蛇口核心10城的投資金額占比90%，一線城市的投資占比為59%。

2024年，公司累計獲取26宗地塊，拿地數量較2023年55宗屬于是攔腰斬半，總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，權益支付地價約為335億元，權益拿地金額占比為68.9%；2023年為75.9%、2022年為59.7%。

雖然拿地規模有所縮減，但公司管理層極度看好這批“面粉“。

蔣鐵峰指出，近期做了一些動态評估，2024年新增地塊收益率将比2023年更高，或許能夠達到20%以上，這也将是未來公司貢獻銷售業績和結轉利潤的一個重要的來源。

除了傳統的拿地開發模式，招商蛇口也将代建業務作為一種延伸並入了開發業務，並在去年成立了招商建管平台。

不過，朱文凱指出，短期内公司並不會把代建業務作為像物業、公寓等業态的核心轉型方向，更多的是作為一種戰略補充。

第二曲線

當前，房地産行業發展進入新舊模式轉換階段，提升運營能力，培育利潤增長第二曲線成為房企高質量發展的主要方向。

在保住基本盤的基礎上，招商蛇口管理層亦表示，公司将堅持“四三二一”戰略引領，堅定落實轉型發展，在做穩開發業務基本盤的基礎上，做精資産運營，做大物業服務，加快将轉型業務打造成為公司的第二增長曲線。

在此次業績會上，管理層多次提及資産運營業務，這是公司轉型主戰場之一，在過去一年里取得了不錯的成績。目前，該業務仍處于成長階段，期内實現營收約71.5億元，同比增加7.41%，占公司總營收比例3.99%。

報告期内，招商蛇口主要持有物業全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA實現36.67億元，同比上漲11%。公司開業三年以上穩定期項目EBITDA回報率達6.42%，同比提升0.2個百分點。

期内新入市23個重資産項目，新增經營面積101萬平方米，包含11個公寓、6個集中商業、3個産業園和3個酒店。

朱文凱提及，資産經營業務将堅持聚焦主力業态，聚焦核心區域。2025年計劃新入市的項目約120萬平方米，9個公寓、8個商業、3個産業園，布局在上海、深圳、南京、杭州、重慶等高能級城市。

據觀點新媒體了解，集中商業是該公司着重打造的業務主賽道之一，2024年此類業務實現收入17.7億元，開業三年以上項目出租率達91%。截至期末，招商蛇口經營管理的處于運營期的主要集中商業項目共47個，在建及籌開項目總經營建築面積約233萬平方米。

此外，作為與資産運營業務十分貼合的産品，公募REITs在招商蛇口未來規劃中同樣占據着重要的席位。

去年，招商蛇口以位于深圳的壹棧太子灣項目和壹棧林下項目為底層資産，發行了蛇口租賃住房REITs，成功募集資金13.64億元。

余志良指出，對公募REITs來說，目前相對低息環境是有利于REIT産品發行的。它不止是一個融資，同時又是資産上市的一個好通道。由此可以促進招商蛇口資産運營業務有效的産融協同。

另一個轉型方向是物業服務和輕資産運營服務。

2024年，招商蛇口旗下上市平台招商積余實現營收171.72億元，較上年增長9.89%；歸母淨利潤8.40億元，較上年增長14.24%。期末，在管項目2296個，管理面積3.65億平方米。

圍繞着戰略轉型，蔣鐵峰提出了打造“綜合開發運營服務商”轉型願景，恰好分别對應着房地産開發、資産運營、物業服務三大業務。

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