潘傑：城市更新浪潮下商業新篇章 | 觀點年度論壇演講

本文為潘傑先生在2025觀點年度論壇發表的演講。

潘傑（同熙商業董事長）：各位尊敬的領導、嘉賓，大家下午好！感謝觀點機構在春分的時節邀請我來和大家分享這個課題。本來邀請我來講的時候，我說我們沒有什麼獨到的觀點，也沒有什麼理論成果，好像沒什麼能講。但觀點跟我說你們做商業的，在如此嚴峻的大環境下還可以存在和發展，其實就我講一講業務是怎麼展開的，希望可以和大家創造些思想上的碰撞。今天就占用大家這一點的時間，和大家報告一下我們的存量商業是怎麼樣去破題的。

我們認為現在城市商業叠代的新時代範式是增量開發和存量激活的有機共存，兩者都是並存的。比如說以廣州為例，大家都知道今年的《土地出讓藍皮書》里面總共收錄了131宗計劃出讓的土地，按土地的總建面積和商業指標配比去推算，其實年度理論新增住宅配套的商業就有70萬方。

同樣，在存量激活當中，在城中村改造的規劃當中，我們也同樣按照商住比5%去推算的話，理論在城市更新里創造的住宅配套商業會有210萬方。

單就廣州市來說，存量商業和增量商業每一年的供應還是十分龐大。

商用物業激活一定是房開業務里面的必要項。因為對于開發商來說，這些物業的去化和對應的資金回籠，以及通過把商業物業激活帶來的生活配套給到小區，給到他們的業主，都是至關重要的。

但是哪怕量每一年都是一個很大的數字在供應，它的作用也很重要。但是，我們面臨的商業環境是很嚴峻的。以2024年的數據為例，全國有超過12000家的實體店是倒閉了，然後有品牌的連鎖餐飲店在一年里面也關閉了6000家，線下的實體商超有782間倒閉。以北上廣深為例，在2024年的平均租金相較于2021年有16%的下行，這個就是我們市場的背景。

在這樣的背景下，同熙商業在過去的五年里面有幸攜手了包括保利、中海、萬科等12家國央企和上市房企，進行大宗商業物業的合作。目前在廣州市的喜街有九條，在營的喜街平均出租率達到95%以上。

我們是通過什麼方式做到？我歸納了六個好：

第一是選好，因為這些資産是作為機構去整購，所以會在第一環節非常重視項目所在地未來的城市規劃。對于土地未來人口供應和商業比例之間的關繫是很影響這個項目未來的升值和保值的潛力。我們重點關注當下2公里範圍内各項的核心指標。我們認為對于我們投資眼光和對于開發商自己生産的商業來說，在前期第一步的定位也是至關重要的。大概就像培養一個小孩，如果他的天賦是音樂天賦很好，你按照理科培養是很難出彩的去展示，所以我們第一步是把選好放在關鍵。選好當中，也涉及到精準的定位。

第二把項目改好作為重要的點，這里有一個案例是廣州市亞運城，這是一個很值得分享的案例。大家知道亞運城有500萬平方米的總建面積，規劃人口有20萬人。從我們選址打造社區商業來說，它是很核心的一個地點。但是這個標的物業有3.5萬平方米，是亞運會的時候作為指揮中心開發出來的。産品本身不太适合可以做成符合現在經營的商業，我們在投資以後做了三個方面比較重要的調改：動線優化、空間利用、餐飲功能提升。

除了重改，很多項目是輕改型的，比如萬科在南站賣給我們的綜合體街區。開發商也不太可能把一個標準化的産品太過精細的，就是達到我們可運營的濃度去交付的。我們投資了以後，對項目的工程升級、動線優化，尤其是場域氛圍的打造，讓它能夠适應現在消費者願意來到線下消費的場域的濃度，我們也做了一些工作。

第三是租好，其實要用非常多的靈活租賃方式。我們看到街上的空鋪越來越多，很多在鋪上面貼紅色的紙寫"出租"，然後下面有電話。确實是很難的，這種會越來越難。我們項目里面的出租模式有超過十種，除了傳統的固租、提點以外，有一個自營力的事業部，里面的同事都具備自己去開店、去經營的能力，所以庫里面有20個自營力的品牌。對于一些要新打造所培育的項目，自營力去開店比所有方法最快、最有效的去打開項目培育的起頭階段。其次還有聯營，共創等過十種模式。

第四是管好。我跟同事說商家們交的租金占營業額一定比例，所以我們要有一種心态，我們是每一位租戶上面的小股東，做商業一定要以商家小股東的身份去為他們服務。我們對他的服務，以及延伸到解決他們在物業上的問題，政府之間的牌照問題，以及引流的服務上面，這是一個持續的工作。

第五是唱好。在唱好里，線下、線上都是傳統的手段。但是值得拿來說的是，在線下活動里面非常重視策劃一些和社區之間有聯動的活動，從這個圖里可以看到，我們會組織社群里面的居民去做喜樂跑，大家一起做迷你馬拉松的活動。我們會舉辦少兒籃球、少兒平衡車比賽，就是舉辦貼合社區有關的活動。讓他們對來我們社區項目的消費體驗和去大的商場之間，還是有一些不同的感覺和黏性。

第六，KEEP好。做好了以上的内容以後，項目也要根據地點不斷地變化發展，根據消費人群的變化，去時刻調改定位和品牌，更新場域氛圍等。以上是我們在目前比較困難的情況下，還能發展的一些要領。

我們的追求希望做到"活好不粘人"，怎麼說呢？繼續在六個好的方面精益求精，在線上消費沖擊比較厲害的情況下也有很多值得我們不斷提升的業務能力和技巧。

不粘人的方面，我們正在利用人工智能的算力和機器人，最大程度提高人的效率。目前我們開發的智能招商和租戶匹配模型，還有租戶畫像匹配的模型，還有我們已經在項目内使用的一些能源管理、清潔機器人、巡邏機器人，這些都已經投入在使用當中了。這個不粘人，就是我們希望商業的運營也借助科技的進步去賦能給我們。

商業這扇窄門背後的市場有多大？我們看來在四大一線城市和十五個新一線城市，以及三十個二線城市，這大概五十個城市里面，按照每一年的增量開發和城市更新所帶出來的商業體量，是急需專業公司去把它激活，以及為開發商解決資金的回籠。

我們公司面向開發商端做的業務，就是整購加統一運營。還有在復建區返還給村集體的收租物業當中，對村集體可以提供包租和自營孵化的業務，大家有好的項目也可以關照我們。

最後，我的結尾是說"當城市更新進入深水區，我們正在書寫的商業新篇章，不是推倒重建的故事，而是讓土地記憶與未來價值共鳴的藝術，這既是商業的重生，更是城市文明的延續"，謝謝大家！

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