觀點直擊 | 保利置業進退 消失的利潤

觀點網 曾有人作出這樣一句評語：保利發展“風生水起”，保利置業“捉襟見肘”。

根據觀點指數數據，2024年保利發展憑借3230億元全口徑銷售金額排在行業第一，2545億元權益銷售金額排名第二。

而保利置業全口徑以及權益銷售均排在第十八。

實際上，這個排名已經足夠優秀，讓人覺得捉襟見肘的原因其實是2024年業績的下滑。

3月20日，保利置業交出了一份營收利潤雙雙下降的成績單，其中年内利潤跌幅更是超過90%。

同日，公司召開2024年度業績發布會，董事會主席萬宇清、執行董事兼董事總經理胡在新、副總經理兼财務總監劉忱以及副總經理彭祎等管理層出席會議。

會上，萬宇清表示，保利置業将會堅持規模适中、财務健康、産品領先的品質房企定位，繼續保持一定的銷售規模，持續地降低債務規模，保持财務的健康和彈性。

萬宇清所提到的這番話，可以說是每一家房企都需要考慮的事情。對保利置業而言，除了這些還應該考慮如何拯救利潤水平。

雙降

在2020年業績會上，保利置業管理層曾表示要以五年時間再造一個“保利置業”，争取在2025年達到一千億的銷售規模。

然而這些年，随着房地産行業進入深度調整期，保利置業的銷售也一直徘徊在500億水平。

據了解，2020-2023年，保利置業銷售額分别為521億元、566億元、502億元、536億元。2024年，公司實現合約銷售542億元，同比增長1%；合約銷售面積212.1萬平方米，合約銷售均價25546元每平方米；其中，長三角和大灣區銷售占比達到73%，增長6個百分點。

從具體樓盤來看，表現較好的項目有香港澐璟、杭州桂月雲翠、上海保利琅譽、上海保利印象青城、濟南保利珑譽、香港朗譽等11個，單盤合約銷售金額均超過10億元。

可以看出，這些樓盤基本都位于長三角和大灣區。

按照目前情況來看，保利置業已無可能在2025年達到千億規模，而且公司今年也不再提及這個目標，而是致力于維持500億的規模。

從“再造一個保利置業”到“保住一個保利置業”，就像是理想與現實的寫照。

銷售規模難有增長，财務表現自然也會承壓，特别是利潤部分。

2024年，保利置業實現收入402.08億元，與2023年的409.32億元相比下降1.77%；期内錄得年度利潤為9581.4萬元，較上年16.32億元出現明顯下降，降幅高達94.13%；歸屬于公司擁有人的利潤約為1.83億元，比上年的14.45億元下降87.34%；核心淨利潤亦同比下降80.6%至3.42億元。

淨利潤大幅減少的原因是毛利率下滑和計提發展中及持作出售物業減值撥備的增加。

據了解，保利置業近年毛利率水平在持續承壓，繼2023年下降了6.5個百分點之後，2024年進一步同比下降4個百分點至16.4%。與此同時，核心淨利率也下降3.5個百分點至0.9%。

短期内，保利置業的毛利率水平或許不會出現太大改善。

劉忱在業績會上指出，公司已售未結的規模約為507億元，對應毛利率和2024年基本持平，大概處于16%水平，“當然最終情況也取決于今年實際的銷售和運營。”

另外，保利置業2024年内計提了7.08個億存貨減值損失，已超過公司期内利潤水平。據悉，計提減值的項目主要包括香港朗譽、濟南保利山語及常州保利景玥府等。

值得注意的是，香港朗譽正是上述所提保利置業11個年内單盤銷售10億元以上的項目之一。該項目2022年首批入市房源的平均呎價17938港元，根據最新價格，項目當前折後單價在13186-17068港元/平方呎價格區間，較同區位新盤低約8%-12%。

因此可以猜測，為了保住500億銷售規模，保利置業2024年也采取過以價換量的策略，疊加上房價整體下跌的影響，公司利潤因而出現了下降。

談及整體市場售價時，劉忱認為，雖然今年1-2月份還是略有下滑，但從全國整體來看，未來會是一個企穩的過程。

與利潤規模形成鮮明對比，保利置業的資金庫仍然很充裕，截至年末現金總額高達347億元，同比增長8.8%。

同時作為央企，保利置業的融資渠道也很暢通，年内通過發行39億港元可持續發展挂鈎銀團貸款和50億元公司債券等方式成功置換一批到期債務，推動平均資金成本下降50個基點至3.38%。

節奏

截至2024年末，保利置業集團共有55個在建及待建項目，總土地儲備約1316萬平方米，權益土儲為916萬平方米。

2025年供貨規模方面，保利置業預計年初會有750億元左右的存量項目供應，同時年内還計劃新增貨值大概在450億元左右。因此全年供貨總體量是在1200億規模，較2024年的1270億元略有下降。

在區域方面，該公司今年新增項目主要集中在上海、甯波、蘇州、廣州、深圳、濟南等6個城市，占比接近九成；在節奏方面，預計上、下半年供貨占比在四六開。

關于2025年的銷售目標，胡在新也表示，公司過去4年都是維持在500億以上的規模，基于今年公司可售貨量跟去年是基本持平，如果能夠保持去年的去化率水平，相信今年可以繼續維持在500億的銷售體量。

資料顯示，保利置業近年來的去化率波動比較大，2021-2023年分别為50%、38.6%、50%。據彭祎介紹，公司去年去化率基本是在42%左右。

他指出，2025年要争取去化率略微有所提升，才能在可供貨量略有降低的情況下保持500億銷售規模，同時也能為今年的拓展騰出更多投資空間。

投資方面，保利置業近年來一直在減少投資動作。

2021年，新增的19宗項目，新增土地儲備總建築面積360.9萬平方米；2022年，取得10個開發項目，新增土儲面積174.2萬平方米；2023年，11個開發項目新增土儲約182.3萬平方米，新增土儲成本約221億元。

2024年，保利置業新增項目數量減少至6個，合計規劃總建築面積96.4萬平方米，土地價款總額約130多億元，權益金額90多億元，權益銷售比在26%左右，較2023年有所降低。

對此，彭祎表示是基于對市場處境的考慮，所以在投資上更加地謹慎。同時指出，2025年仍将堅持穩健的發展思路，但在投資力度上會比2024年有所加強。

彭祎稱，按照目前的計劃，保利置業今年的投資将争取達到150至200億額度區間，權益銷售争取達到30%-40%之間。

目前，大部分房企的投資策略都是聚焦于核心城市、核心闆塊、核心地塊，對此，保利置業有不一樣的想法。

萬宇清指出，要找适合自己的項目，一些單價太高或者總價很高的項目對保利置業來說風險更大，“在投資額度上可以積極，但在具體項目的判斷上還是要謹慎。”

他進一步解釋，雖然公司近些年一直在修復資産負債表，但相比于銷售規模，保利置業的負債總體還是偏高的，在這種情況下，風險過高的項目會顯得很得不償失，“但是如果不願意冒一點風險，你肯定是沒有收益的，還是要通過投資獲取收益。”

據了解，保利置業在投資區域、方向、方式等方面也作出了一些調整。

在投資區域上，保利置業将堅定聚焦在一二線核心城市的核心闆塊，同時也會關注一些結構性機會城市；投資方向則是堅持以住宅、中高端項目為主，但也會關注供需結構相對良好的一些剛需闆塊；從投資方式上，除了在以往的招拍挂、合作收購之外，還會對代建做出一些積極嘗試。

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