觀點直擊 | 越秀服務：物業依舊是好的賽道

觀點網 越秀服務進入“而立之年”了。

但當行業整體從增量轉向存量市場，在更在注重服務品質的新周期中，不論規模、增速、利潤還是搶占新興賽道，物企的成績單是否好看已不僅僅取決于長闆優勢。

市場進入調整期，也意味着行業洗牌的時機來臨，包括越秀服務在内，物業企業正身處更殘酷的升維之戰。

3月20日，越秀服務召開業績媒體發布會，出席會議的公司管理層包括非執行董事兼董事會主席朱輝松、執行董事兼行政總裁王建輝、執行董事兼常務副總裁張成皓、财務總監李慧婷、資本運營總監萬思蘊。

回顧2024年，越秀服務整體營收保持兩位數增速，第三方拓展規模擴大，但歸母淨利潤受到商譽減值影響。

在越秀服務看來，物業行業确實是在進入新的競争格局。

“只有做好服務的公司在未來才有生存空間，與此同時，數據轉型是未來的機會，通過變革和提效是我們應對未來競争格局的工程車。”

調整航向

橫向對比其他上市物企，越秀服務最大的特性便是“穩重”。

調整期的風浪襲來，營收增速回降成為大部分物企共同面對的難題，而越秀服務依然處在相對優秀的一檔，維持着兩位數增長。

截至2024年12月31日，越秀服務總收入38.68億元，同比增長20%。

其中，非商業物業管理及增值服務收入為31.34億元，同比增長19.2%；商業物業管理及運營服務收入為7.34億元人民币，同比增長23.7%。

從分部業績來看，包含物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務在内的非商業物業管理及增值服務部分為越秀服務貢獻了超80%收入，該部分的穩定增長是整體營收提升的重要支撐。

對比2023年同期29.7%的總營收增速，越秀服務總體維持較好增速但增幅有所回調，主要原因也在于非商業物業管理及增值服務部分的增速回落。

2023年，該部分錄得26.3億元收入，同比增長35.5%。

具體來看，2024年物業管理服務營收12.36億元，占總收入比重39.4%，同比增長20.12；非業主增值服務收入6.81億元，占總收入比例約21.7%，同比增長1.79%；社區增值服務收入12.17億元，占比約38.9%，同比上升30.6%。

增速回調主要由于非業主增值服務收入小幅增加，該部分于2023年的增速為39.6%。

業績會上，管理層表示非業主增長服務受到房地産周期影響，總體保持穩定，“同時業務結構也有所調整，目前早介以及智能化的設計與工程為主的業務占比大概在71%的水平。”

但好在物業管理服務與社區增值服務依舊保持較好增速，其中社區增值服務收入增長超30%，增長的主要來源是家居生活服務以及美居服務，同時得益于非商業物業在管面積擴張帶來的服務用戶增長，以及越秀服務對社區用戶服務類型進行了一定擴展。

總體維持增長的同時，越秀服務還收獲了來自商業物業管理及運營服務的進展。期内，該部分收入為7.34億元，同比增長23.7%，較2023年上升14.8個百分點。

不過，營收表現並未延續到盈利方面，越秀服務2024年淨利潤為3.53億元人民币，同比下降27.5%。毛利率為23.3%，同比下跌3.3個百分點。

據業績報告，淨利潤下降主要由于年内産生了2.37億元的商譽減值，剔除商譽減值影響後，錄得核心淨利潤5.12億元，同比增長5.1%。

毛利方面，越秀服務同比上升5.25%至9.02億元，毛利率則由26.6%降至23.3%，非業主增值服務下跌的7.5個百分點是整體回落幅度最大的部分。

管理層表示，毛利率下降具體受到兩方面影響：一個是非商闆塊下跌3.5個百分點，廣州車位管理費的政策性下調，對公司造成大約1000萬利潤影響；另一個是在基礎物管外拓項目有所增加，新拓項目毛利率基本控制在10%左右，因為外拓項目占比提升，影響毛利率有所下降。

“非業主增值毛利率下降主要受到地産行業周期影響，母公司越秀地産業務需求調整以及比較嚴格控制成本，加之以往毛利較高的車位、學校業務在期内貨值較少，相對貨值也比較低。”

另外，越秀服務對非業主增值服務業務結構進行了調整。據物聊社了解，該闆塊業務主要以早介及智能化設計和工程為主，而智能化業務毛利率大概在20%的水平，對于非業主增值服務整體毛利率有一定影響。

“毛利率回調是整個物業行業的普遍現象，尤其是在住宅物業管理闆塊，整個物業的工作還具有一定的民生屬性。”

來自上遊行業周期性的影響不可避免，物企要做的是及時調整航向。

未來，越秀服務還會重點加大智能化和機械化的應用，進而提升整體的管理效率；外拓方面則會更多加大毛利率相對較高的業态投入，争取獲得更高的外拓項目來拉升毛利率。

相對而言，越秀服務對毛利率的預期保持積極态度：“整體來看，預計拓展毛利率會保持在20%以上。”

外拓加碼

縱觀物業企業在2024年的動作，積極回購是為了在資本場争取更多籌碼，外拓則是行業由增量轉變為存量市場之下的第二條增長曲線。

2024年，越秀服務新簽項目85個，新增合約面積130萬平方米。按業态來看，新增合約面積主要集中于住宅闆塊，占比達41%；TOD、公建、商業及産業園闆塊分别占比29%、16%、14%。

得益于拓展面積增加，總在管面積同比增長6.3%至693.1萬平方米，合約面積同比增長6.3%至887.3萬平方米。

“唯規模論”的看法早已過時，但規模增長依舊是物企重要的發展方向。對于越秀服務而言，規模的整體擴大也是基礎物管業績增長的重要因素。

在2025的業績預期中，管理層認為基礎還是會随着管理規模的穩步增長，一方面是來自于關聯方每年預計400萬至500萬平方米的交付面積，另一方面則要在市場端拓展下功夫。

從外拓金額來看，越秀服務2024全年外拓金額達3億元，但要保障在基礎物管闆塊的收入以及維持平等增長，2025年的外拓目標則上升至4億元。

“接下來将會聚焦一些比較優質的賽道，比如商寫、公建、大交通等領域，持續深挖資源。同時也會嘗試突破企業總部、高校、大客戶園區這些支付能力相對較好的賽道。”

越秀服務還表示，主要考慮到和現有業績的協同與成熟度，公司會重點聚焦廣州、佛山、武漢、杭州、青島5個城市進行拓展，同時也會突破一些更有經濟活力同時發展比較強的城市，比如深圳、成都、上海、南京和北京。

目前，越秀服務61.94%合約面積集中在大灣區，其次是中西部地區，占比為17.71%，華東地區與北方地區分别占比10.27%、10.08%。

不過，外拓市場競争越加激烈，同時存在項目質量良莠不齊、效率較低的問題，越秀服務對此定下的外拓基調也是“穩健增長”。

對于2021年上市之初曾定下“未來兩到三年内實現管理規模達到一億平方米”的目標，越秀服務的回答是：“我們還是更希望看重健康發展的質量，1億平方米的目標只是實現的節奏可能會比預期有所放緩。”

實際上，越秀服務2024年合約面積增幅較2023年有所回落，基本與2022年持平，合約面積及在管面積6.3%的增長或許屬于競争而來的量，年内還同時退出了26個相對經營低效、回款比較困難的項目。

盡管規模增速回調，但相對謹慎的态度還是延續到收並購上，越秀服務繼續堅持2023年提到的“要做有質量的收並購”。

截至2024年12月31日，該公司現金及現金等價物及定期存款為47.02億元，上市募資用于收並購而未動用的資金為5億元。

“我們一直在留意市場情況，但出手不多。接下來重點關注跟公司協同效益高、經營質量高、可持續性高，同時财務管理相對規範、估值合理的公司。”

值得注意的是，不論是外拓、收並購亦或最基礎的物管服務，“高質量”都是物企當下最為強調的方向。

在越秀服務看來，物業管理行業正經歷深刻的市場格局變革，行業增量放緩、市場競争加劇、物業費指導價的出台更引發了市場對質價相符的讨論。

“但物業服務依舊是好的賽道，物業企業其實應該自信地面向未來。”

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