年内首家上市物企 奧聯物業遞表港交所

觀點網 3月21日，奧聯物業向港交所遞交招股書，計劃在香港主闆挂牌上市，成為今年首家遞表的物管企業。

奧聯物業此時遞表，猶如寒冬中的獨舞者。

根據招股書，奧聯物業是獨立的商企和城市空間服務及小區生活服務提供商，業務主要集中在廣東省，總部位于廣州市南沙區。

一家傳統物企

自2010年起，奧聯物業向住宅小區提供小區生活服務，並于2014年将服務擴展至商企和城市空間領域。2021年，奧聯物業開始發展城市服務業務。

具體來說，奧聯物業的服務分為兩大類：商企和城市空間服務、小區生活服務。

其中，商企和城市空間服務的服務對象包括企業及商業物業開發商、公共機關及政府機構，服務内容主要是物業及設施管理服務及市政管理服務。小區生活服務的服務對象則是物業開發商、業主及住宅小區的居民，服務内容主要為基本住宅物業管理服務及小區增值服務。

截至2024年年底，奧聯物業已在中國25個省份開展業務，主要覆蓋湖南省、廣西省及福建省。

近幾年來，奧聯物業的業務規模及收入均錄得增長。

據招股書披露，2024年奧聯物業的收入為4.76億元，較2023年的4.31億元增加了10.4%。其中，來自商企和城市空間服務的收入達到了3.07億元，貢獻總收入的64.6%，這一比例與過往兩年相比有下降。不過，來自小區生活服務的收入增長至1.68億元，貢獻總收入的35.4%，相較2022年和2023年的27.8%、29.9%有所增長。

淨利潤方面，奧聯物業的淨利潤由2022年2740萬元增加24.8%至2023年的3420萬元，並2024年進一步增加30.4%至4460萬元。

毛利及毛利率方面，2024年，奧聯物業整體毛利為8760萬元，同期整體毛利率為18.4%。其中，商企和城市空間服務的毛利率攀升至11.7%，而小區生活服務毛利率近三年則都穩定在30%左右。

在管項目數目方面，也許是為更好地專注于提升已有項目的服務質量，奧聯物業總在管項目數目在2023到2024年間只有較小的波動，其中，社區生活服務方面的在管項目增加了13個，而商企和城市空間服務方面的在管項目更是減少了7個。

截至2024年12月31日，奧聯物業擁有183個商企及城市空間服務在管項目，管理面積715.4萬平米；156個社區生活服務在管項目，管理面積2436.7萬平米。

或許，奧聯物業意識到了社區生活服務為公司帶來的高毛利優勢，因而逐漸向社區服務項目靠攏。今年年初，奧聯物業以1.16億元中標貴州貴陽的中環國際小區項目，主要對招標面積内的住宅、商業、地下室車庫、公共設施公共場所及公建配套等提供物業管理服務。

另外，奧聯物業在招股書中提到了公司未來的業務戰略。奧聯物業表示将會積極參與華南、華中及華西等地區的招標流程，以提升公司在該等地區的影響力和市場份額，同時将計劃收購第三方商企和城市空間服務提供商及小區生活服務提供商的股權，以增加在管項目數量。

奧聯物業還表示，公司未來将通過建立零售服務、引入家政服務、發展家居裝修及裝飾服務以及升級現有的智能物業管理繫統以提升客戶體驗和運營效率。

“獨立第三方”

從公司持股來看，目前，鴻圖集團、聯創發展、冠聯發展及嘉美達集團分别對奧聯物業持股79.2%、4.95%、14.85%及1%，控股股東蘇天鵬通過關聯公司掌握決策權。

作為獨立的商企和城市空間服務及小區生活服務提供商，奧聯物業表示，公司有别于由聯屬于房地産開發商或由房地産開發商控制的服務提供商，獨立于且不依賴任何單一房地産開發商經營及管理我們的業務。

同時，奧聯物業在招股書中多次強調“獨立第三方”屬性，認為公司能夠在管理、運營、财務三大方面獨立于控股股東開展業務，試圖與地産關聯型物企切割。

奧聯物業招股書顯示，2022年至2024年，奧聯物業來自商企和城市空間服務的收入為2.47億元、3.02億元及3.07億元，占同期總收入的72.2%、70.1% 及64.6%，商企和城市空間服務行業的所有客戶均為獨立第三方。

同時，公司近三年的前五大客戶也均為獨立第三方，對五大客戶的銷售收入分别占總收入的36.3%、31.4%及26.3%。供應商和分包商方面，除奧聯發展集團外，奧聯物業近三年的五大供應商和分包商也均為獨立第三方。

其實早在多年前，部分物企就在運營、收入等方面逐漸擺脫對母集團的依賴，走出了相對于地産母公司的獨立行情，試圖實現去地産化。

以碧桂園服務為例，其在2023年度業績報告中披露，其年度總收入約為426.1億元，其中來自于第三方的收入占比高達96.9%，較以往上升了2.7個百分點。此外，萬物雲在獨立性比較明顯。根據萬物雲2023年度業績報告，其與萬科持續關連交易收入占比持續下降至13.5%。

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