年報觀察 | 2024，金地償債大年

觀點網 3月24日，金地（集團）股份有限公司發布2024年年度報告。

2024年，金地集團實現營業收入753.44億元，同比下降23.22%，如果和前年的1202.08億元相比更是大幅下降37.32%。其中，房地産業務結轉收入600.26億元，同比下降29.77%，房地産項目結算面積395.96萬平米，房地産業務結算毛利率為14.11%，同比下降2.05個百分點。

難以回避的是，2024年歸屬于母公司所有者淨利潤為-61.15億元，自2001年上市以來，金地集團首次陷入虧損。

但金地也熬過了最艱難的時刻。

債務壓降

過去這一年，金地共有9筆境内債、1筆境外債、3筆ABS到期，到期規模約180億元，最終所有公開市場債券如期兌付，未出現公開違約情況。

截至報告期末，金地有息負債余額735億元，較期初919億元壓降184億元，其中96.30%為銀行借款，債務融資加權平均成本為4.05%，較上一年度下降31個BP。報告期末，公司資産負債率為64.8%，扣除合同負債後的資産負債率為59.7%，較上年降低1.6個百分點，淨負債率為49.1%。

另外，報告期末金地短期借款3.35億元，較期初減少37.27%，應付債券4.6億元，同比減少83.06%。

就在今年2月21日，金地集團将17.61億元劃入兌付專戶，用于償付2月23日到期的“22金地MTN001”中期票據本息，債券摘牌後，金地今年只剩下兩筆到期公開債，債務金額為5.59億元，其中余額5億元的“20金地MTN001B”将于4月3日到期，已經在3月24日公布兌付安排，另外0.59億元的“20金地01”将于10月12日到期。

值得注意的是，金地2024年經營活動産生的現金流量淨額136.2億元，同比上漲高達521.20%，财報解釋為往來款流出減少。這表明公司在大量聯合營項目中的資金回籠情況有所改善。

從虧損情況來看，市場壓力仍然不容忽視。

2024年，金地投資收益-27.37億元，同比減少239.93%；公允價值變動收益-8.13億元，同比減少305.82%；信用減值損失和資産減值損失分别為23.76和38.99億元。另外，金地2024年資産處置收益3605萬元，同比增長674%。

和大量房地産同行相似，計提減值是金地虧損的重要原因，金地去年還通過處置西安西沣路舊改項目DK2-1一級土地整理地塊，退出紹興都會雲上項目股權等方式促進資金回流，從目前來看，也並未出現因變賣資産而造成的過度失血。

恢復造血

和化債進度相比，金地的銷售表現就不那麼亮眼了。

2024年，金地2024年累計簽約面積471.4萬平方米，同比下降46.25%，累計簽約金額685.1億元，同比下降55.39%。從單月來看，業績沖刺的12月實現簽約面積42.1萬平方米，同比下降38.55%，實現簽約金額52.7億元，同比下降49.39%。

目前金地已連續三年出現銷售下滑，尚未走出縮表階段。

從去庫存的角度來看，截至2024年底金地存貨837.84億元，較2023年底減少36.96%，占總資産的比例為28.51%，較2023年底的35.55%下降7.04個百分點，體現了項目結轉交付的進展。

截至2024年底，金地總土地儲備約2916萬平方米，權益土地儲備約1245萬平方米，作為對比，2023年底金地總土地儲備約4100萬平方米，權益土地儲備約1800萬平方米，過去一年間，金地消化了将近三分之一的權益土儲彈藥。

債務壓力緩解後，金地有望調整資産結構，恢復自身造血能力。

分地區來看，2024年金地華南、北方、華東、中西部和東南區域的營收分别為136.56億元、188.87億元、201.82億元、94.37億元和99.52億元，毛利率分别為18.43%、15.4%、18.71%、13.91%和-2.69%。

不難發現，華東是金地去年營收、毛利率最高的區域，或許也正因如此，金地選擇在華東恢復拿地。

今年1月21日，金地以1.86億元競得杭州臨平區老城地塊，宣告重返土拍市場，不久後的2月20日，金地聯合國貿地産、星獅地産，以8.1億元競得上海松江區松江新城地塊，這兩宗地容積率分别為1.05和1.2，拟打造洋房或聯排别墅。

華南區域則是金地的大本營，此前3月初，金地在廣州增城永甯的金地禦湖頌項目現場召開一場媒體交流會，觀點新媒體亦應邀出席。

項目負責人向觀點新媒體表示，禦湖頌一共計劃推出327套别墅，面積在145-191平方米之間，2023年入市以來已銷售273套，去化率83%，若按照350萬元/套來估算，回籠資金超過8.2億元，他還表示，項目瞄準改善型客群，業主超過9成是自住。

金地廣佛公司負責人也在彼時表示，目前已計劃重啟拿地，正在招募投拓團隊，不排除進入中心城區，“最近已經在到處看項目”。

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