商業觀察 | 粵海天河城的“壓力測試”

觀點網 2024年，中國商業地産市場仍在挑戰中尋找增長機會。可惜機會並不算太多，零售商業和寫字樓兩個最主要的闆塊各有各的難處。

從宏觀角度看，來自第一太平戴維斯的報告，包括廣州、深圳在内的四個一線城市，其核心零售市場租金周期去年至今仍處于“下行末期”階段。

2024年内，廣州核心購物中心租金預測是會下調0-5%，而2025年也将繼續延續這個趨勢。同樣位于粵港澳大灣區的深圳也一樣。

而寫字樓更不用多說，這個細分市場過去一年被讨論最多的話題，如過去幾年一樣依舊是高空置率。空置率持續上升，意味着租金下行，也意味着企業租戶們資本開支計劃與中長期發展預期的同步收縮。

這種較悲觀的市場情緒，直至2025年初才有明顯修復，因此也影響不了2024年的市場基調。在這種“壓力測試”之下，作為核心物業聚集于大灣區的商業地産運營商，粵海天河城集團的運營表現會是如何？

新物業持續擴充

作為省屬國企粵海集團旗下的一個業務部門，它由粵海投資控股，其部分資産也在粵海投資平台内上市。

據粵海投資業績報告中描述，粵海投資目前持有廣東粵海天河城（集團）股份有限公司及其附屬公司76.13%權益，還持有天津粵海天河城購物中心有限公司76.02%權益（以上統稱為粵海天河城）。

資料顯示，粵海天河城經營的物業主要集中在粵港澳大灣區，以零售商業為主，包括3個自有物業資産——天河城廣場、番禺天河城購物中心、廣州動漫星城。

同時，還有兩個通過承租方式運營的深圳天河城和粵海天地，不過業主方其實也同樣來自“粵海繫”。以及一個位于廣東省外的項目天津天河城。

自被納入上市平台，粵海天河城經歷過幾次資産擴充。

最初，作為中國内地首個真正意義上的現代購物中心的天河城廣場，一直是粵海天河城的業績支撐。随後直至2017年6月，天河城集團打造的第二座自營購物中心天津天河城宣告開業。

根據當年業績報告，天河城廣場期内收入達到11.36億元，稅前利潤錄得7.86億元，妥妥的“現金奶牛”。而剛起步的天津天河城收入僅為8151.2萬元。

後續，粵海天河城第三座自營購物中心番禺天河城，于2020年12月開業；2022年6月，粵海集團将廣州動漫星城注入。同年12月，深圳天河城開業。

最新一個開業的項目，是位于珠江新城的粵海金融中心配套商業粵海天地，在2023年12月迎客。

随着在管物業的不斷擴容，粵海天河城的收入也呈現波動增長的趨勢。即使在被認為市場最困難的2023年，粵海天河城收入為14.64億港元，高于2019年水平。

在最新的2024年度，市場氛圍有所好轉，粵海天河城就錄得收入16.15億港元，同比增長10.3%，主要增長點來自于粵海天地、深圳天河城、廣州動漫星城幾個新項目。同時，稅前利潤為9.07億港元，為2019年以來第二高點。

展望未來，上市平台内的“粵海天河城”不排除還将獲得粵海繫注入新項目。例如與廣州動漫星城原屬同一業主方的北京路天河城。北京路天河城原為粵海仰忠匯，2015年由天河城團隊接管後，成功實現了項目轉型升級。

随着商業體量約4萬平方米的B區在2023年末開業，北京路天河城的商業體量如今擴充至15萬平方米，是北京路商圈商業體量最大的商業項目。

項目情況

接下來詳細探究一下粵海天河城各個上市物業的情況。

最核心物業天河城廣場位于黃金地段天河路商圈，廣州地鐵一号線體育西路站上蓋，占地面積4.03萬平方米，總建築面積31.10萬平方米，擁有天河城購物中心、粵海天河城大廈、粵海喜來登酒店三個業态。

其中，天河城購物中心總建築面積約為16萬平方米，當中10.6萬平方米用作出租用途。該商場于1996年開業，至今經營将近30年。市場普遍認為這是一個硬件設施較老但不舊的購物中心，雖然如今看來，項目層高、采光等跟不上時代，但可逛性也較高。

品牌方面，商場負一以主力店永旺超市與一些輕食茶飲品牌組成；

商場一樓臨街大店主要有李甯、阿迪達斯兩大旗艦店坐鎮，内部則主要以高端腕表、輕奢服飾和美妝精品店為主，如Rolex、Omega、Jager-le-Couture、IWC等腕表品牌，Pinko、coven garden、Marisfrolg等服飾品牌，以及Dior美妝、Armani美妝、Jo Malone、Estee Lauder等美妝品牌；

除整體氛圍較好的一樓，再往上的樓層就略顯常規。例如4層集中了大量電子數碼品牌門店，餐飲食肆則集中在5層-7層。

天河城購物中心目前仍是廣州人氣最高的購物中心之一，人流密集坪效優秀，且出租率非常高，不過近年來業績已有下滑趨勢。該項目巅峰期年租金收入曾超過10億港元，但近年來收入在7億港元左右徘徊。

分析認為，天河城購物中心作為國内零售商業的先行者，似乎並沒有構建起相應的先發優勢，特别是在品牌資源上始終有所缺乏。

尤其是接下來幾年，廣州零售商業供應将持續拔高。例如重奢定位的廣州華潤萬象城預計在2026年開業，太古地産的聚龍灣太古里也預計在2027年落成。

面對越來越大的競争，天河城購物中心近年來也積極推動分區翻新，市場則更期待它在業态層面有更大的改變。

至于天河城廣場的寫字樓部分——粵海天河城大廈就持續承壓，2024年收入相比2023年下降7.3%至1.73億港元，平均出租率也從87.8%下滑至84.5%。

番禺天河城是粵海天河城在廣州市内的另一個重點項目。

商場于2020年12月開業，占地面積5.28萬平方米，商業體量在15萬平方米左右，是天河城集團最新一代的標杆性購物中心。項目交通條件不錯，與地鐵7号線和18号線交匯的南村萬博站相連。

番禺天河城目前相信是萬博商圈内質感和層次最佳的商場。尤其是在餐飲方面表現很好，例如在去年進行品牌調改中，就分别引入了gaga、新加坡巧克力品牌awfully chocolate、入續糖水，還有超級網紅店、正佳廣場的“排隊王”博多天婦羅泰。

2024年，番禺天河城收入有所提升，錄得約2.5億港元，但仍未趕上開業前兩年的數據。

市場普遍認為番禺天河城在零售方面可以提升的空間很大，尤其是可以引入更多的中高端品牌首店，或至少可引入天河城廣場購物中心的部分品牌資源。

番禺天河城面臨的競争也不小，即将落地的K11 Select、華潤長隆超級萬象天地、新鴻基地産的南站ICC等都是它的潛在競争對手。

至于天津天河城，該項目位于天津金街南端，體量達20萬平方米。作為天河城品牌異地復制的成果，天津天河城與廣州天河城購物中心一樣，也是“百貨+超市+品牌專賣店+影院+餐飲”的組合布局，還帶上了廣州購書中心、天河城百貨等“廣州特色”品牌，業态十分豐富。

市場普遍認為天津天河城雖然經營時間已久，但出于地段好、運營優秀等因素，現時人氣仍十分暢旺。2024年，天津天河城收入微升至2.81億港元。

而與廣州地鐵一号線公園前站連通的動漫星城，2006年開業，體量在3.2萬平方米。項目劃分東西兩區，東區以餐飲、服飾為主，西區主要集中動漫商家和數碼遊戲設備商家。

過去一年，動漫星城受惠于興起的“谷子經濟”，收入有一定提升。但市場期待這個經營多年的地下商場能有更大的軟硬件更新。

相比上述較為成熟的項目。深圳天河城和粵海天地均仍在培育期。

其中，深圳天河城為深圳粵海城商業部分，以“深圳品質生活中心”為定位，致力于打造集餐飲、購物、娛樂、體驗等多種業态于一體的多元化購物中心。商場A區體量約12萬平方米，于2022年12月開業。

項目中高端定位，與廣州天河城廣場購物中心一樓一樣，引入以“高端腕表、輕奢服飾和美妝精品店”為主的品牌組合，如絲芙蘭、蘭蔻、植村秀、歐舒丹化妝品品牌，以及Lola Rose、Swarovski、PANDORA、天梭等珠寶腕表品牌。

商場南區在去年下半年亮相，引入不少餐飲和休閑玩樂品牌，與北區形成互補。項目去年收入同比增長27.4%至7880.5萬港元。

粵海天地則是廣州珠江新城粵海金融中心的商業配套，由8個開放式商業獨棟組成，商業體量在3萬平方米左右。項目主要引入茶飲、咖啡、輕食和一些特色餐飲品牌，餐飲業态占項目總業态比例将近60%。

項目十分注重引入首店品牌，例如全國首店有主打潮粵菜的耘景里、法餐SOLO STAND、西餐廳The Food Lab、日式燒肉YAKINIKU lang、日法融合菜Leowe等。

粵海天地2024年增長明顯，收入同比提升超22倍至4572.6萬港元。

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