背靠字節跳動 拆解首單數據中心公募REIT底層資産

觀點網 背靠字節跳動的潤澤科技，即将登陸公募REITs市場。

在正式申報12天後，南方潤澤科技數據中心封閉式基礎設施證券投資基金于3月21獲深交所受理。該基金由潤澤科技任原始權益人，南方基金管理任基金管理人。

據悉，項目估值達到42.03億元，預計2025年的現金分配率為5.76%。

目前，公募REITs的資産範圍已覆蓋收費公路、産業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等類型，數據中心類公募REITs作為新的資産類别，依舊需要體現底層資産穩定性。

市場對潤澤科技的主要印象源于其大客戶之一字節跳動。據了解，潤澤科技為字節跳動數據中心基礎服務供應商，市場信息顯示，字節跳動作為大客戶占其收入占比超60%。

2024年，潤澤科技交付了一批高功率數據中心，為火山引擎的學習平台提供算力底座，直接挂鈎字節跳動的AI業務鍊。

這家企業開始起步時，還只是一家位于河北廊坊的機櫃生産企業。産城園區評論了解到，河北廊坊是機櫃産品全國最大規模的生産基地之一，借互聯網行業發展之風，國内運營商、互聯網新興企業開始尋求數據中心落腳點，進而使數據中心這一業态進階大型基建闆塊。

潤澤科技也順勢轉型，将業務分為IDC、AIDC（傳統數據中心、智算中心）兩個大闆塊，同步尋求上市擴張機會。

于是，創業闆首單重組上市的機會落在了潤澤科技身上，2021年該公司選擇借殼創業闆上市公司普麗盛，成為創業闆重組上市第一股；2023年2月，潤澤科技向24家（名）特定投資者非公開發行A股1.33億股，每股價格為人民币35.22元，發行總額47億元。

完成借殼上市計劃後，潤澤科技又将發行公募REITs來盤活存量資産，提前收回經營投資及兌現收益。“公司拟以廊坊A-18數據中心及其附屬設施設備作為發起設立REITs的底層資産，開展基礎設施不動産投資信托基金（REITs）試點申報工作。”

廊坊A-18數據中心項目可以歸為潤澤科技IDC業務闆塊的一部分。2024年前三季度，潤澤科技營收64.10億元，同比增長139.11%；扣非歸母淨利潤為14.94億元，同比增長33.65%；此外，2024年前三季度A-18數據中心平均上架率99.20%，淨利率47.66%

但分部來看，IDC分部營收15.21億，毛利51.36%，營收增速僅0.19%；AIDC則呈現突飛猛進的态勢，分部營收20.54億，毛利22.14%，營收增速1147.85%。整體營收35.75億，整體毛利34.57%，營收增速112.47%。

目前，潤澤科技已在廊坊、平湖、佛山、惠州、重慶、蘭州和海南儋州等建成了7個AIDC智算基礎設施集群。

值得注意的是，數據中心行業按業務模式又可劃分為批發型和零售型，A-18數據中心屬于批發型數據中心，經營模式為向客戶提供機櫃托管服務，並收取一定的托管服務費。

基礎設施項目于2020年12月16日投入使用，位于河北省廊坊市，建築地上七層，地下一層，建築面積42076.98㎡，共有5897個機櫃，總功率42530.85kW，剩余年限49.56年。截至2024年9月30日，基礎設施項目的估值為42.03億元。

從項目營收數據來看，作為南方澤潤科技數據中心REIT底層資産，A-18數據中心毛利率及淨利率均有波動。2021-2023年及2024年1-9月，A-18數據中心營業毛利率分别為52.57%、49.88%、51.93%和48.36%，淨利率分别為47.56%、48.82%、51.1%及47.66%。

2022年項目上架率僅54.5%，而來到2023年直線上升至95%左右並保持穩定。此外，近三年及一期A-18數據中心EBITDA約1.85億元、2.89億元、3.14億元和2.21億元，2021-2023年復合增長率約合30.07%。

但從募集說明書來看，該項目僅有一宗為期15年的長租約。發行公募REITs之前，潤澤科技與中國電信北京分公司簽訂了《IDC合作協議》，托管服務期15年，目前剩余約10年。

“項目直接簽約客戶為中國電信北京分公司，潤澤發展與中國電信北京分公司簽署IDC合作協議，由潤澤發展向其提供恒溫、恒濕、電力穩定、供水穩定的365×24小時不間斷機房環境。”

從這一點可以看出，A-18數據中心客戶集中度較高，在與中國電信合同到期後，雙方約定機櫃單價2035年起開始增長，每5年為一個合同期。

由此可以推斷，目前A-18數據中心的現金流主要來源于單一大客戶中國電信帶來的托管服務費收入。

但值得關注的是，字節跳動與中國電信北京分公司簽署的IDC服務合同服務時常為10年，2029年将到期。因此，項目在一定程度上存在客戶集中度較高的風險。受互聯網行業及該合作方的經營情況影響，可能出現基礎設施項目到期不續約等情況。

于今年1月中旬，字節跳動旗下蕪湖江東名邑科技有限公司表示拟在安徽蕪湖建設長三角算力中心項目，據了解，該項目總投資80億元，設計服務器機櫃數為21824台、網絡機櫃為236台、一座變電站。

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