觀點直擊 | 華潤置地 2024年經常性業務利潤貢獻首超百億

觀點網 2025年，華潤置地開了個好年。

最新截至2025年2月28日止，華潤置地在今年前2個月累計實現合同銷售額約251億元，對應合同銷售建築面積約為107.3萬平方米，分别同比增長了21.8%和8.7%。

連續兩個月合同銷售錄得正增長，背後是國内房地産市場從去年四季度開始，銷售情況快速回暖，華潤置地因此受益。

2025年是“十四五”規劃的收官之年，政策方面也有利好，不久前兩會就明确提出“持續用力推動房地産市場止跌回穩”。

在此基調之下，華潤置地對開發銷售型業務有了更積極的動作。今年年初至今，華潤置地已成為業内土地投資力度最大的企業之一，前2個月權益拿地金額超200億元。

當然，華潤置地經常性收入業務（經營性不動産業務、輕資産管理業務以及生态圈要素型業務整合而成）正變得越來越重要。

在去年，華潤置地經常性收入業務利潤貢獻首次超過百億元。因此在27日舉辦的業績發布會上，管理層也将相當一部分重點給到了這一闆塊。

開發毛利率觸底？

華潤置地去年的業績表現出現“增收不增利”。

資料顯示，2024财年該公司實現綜合營業額為人民币2788億元，同比增長11.0%。其中，開發銷售型業務營業額為人民币2371.5億元，同比增長11.8%；經常性收入業務收入416億元，同比增長6.6%。

但同時，該公司毛利同比下降4.5%至603億元，毛利率從2023年的25.2%進一步下降至21.6%。

股東應占淨利潤錄得256億元，同比下降18.5%。股東應占淨利潤率從2023年的12.5%下降至9.2%；核心淨利潤則同比下滑8.5%至254億元，核心淨利潤率從11.1%下降至9.1%。

不難理解，利潤率的持續回調，主要原因來自開發銷售型業務的“掣肘”。過去幾年，華潤置地将資源往一二線城市傾斜投資上盡量往能級高的城市走。但與此同時，它要面對行業整體“盈利難”的問題。

2024年内，華潤置地開發銷售型業務占集團總營業額比重為85%，但核心淨利潤的貢獻占比卻不足60%。

同期，華潤置地結算了1065萬平方米的産品，一線及二線城市收入占比提升至90%，結算均價也上升24.3%到22262元/平方米。

但相應地結算單方成本上升得更快，升幅達到30.8%至18439元/平方米。該數據2023年全年為14102元，2022年全年為10928元。

18439元結算成本中，土地成本從2023年的7355大幅提升至11382元，占了大頭；建安成本小幅提升至6051元；利息成本基本持平，為743元。

這最終導致開發銷售型業務結算毛利率僅為16.8%，而2023年的數據是20.7%。

對此，來自參會投資者的分享，公司管理層在投資者會上回應稱，預計在2025年-2026年，公司的開發銷售型業務結算毛利率會差不多實現觸底。“而簽約毛利已提前到2024年，最慢在2025年已經在持續往上走。”

市場回溫

去年第四季度以來，随着各大支持性政策出台，市場出現快速回暖。華潤置地管理層對此的信心也比較足。

公司執行董事兼總裁徐荣在業績會上表示，去年四季度市場銷售快速回暖，主要得益于中央和地方的增量政策組合拳，有效提振了市場信心。“今年以來，尤其是春節以後，房地産市場熱度也在迅速恢復。”

其透露，市場信心的回升還是比較迅速的，公司最新錄得的旗下樓盤周度來訪量接近去年12月水平。

資料顯示，華潤置地2025年總可售貨源在5009億元，其中89%位于一二線高能級城市，住宅産品占比77%。

其中供貨節奏主要集中在下半年，2025年Q1只大約新推9%的貨量。但目前來看，銷售情況不錯。如上所述，華潤置地今年前2個月累計實現合同銷售額約251億元，同比增長了21.8%，是非常難得的雙位數增長。

另外，去庫存仍是重要的工作。該公司董事會主席李欣在去年中期業績會上層曾提及，房地産行業已全面進入存量時代，華潤置地開發銷售型業務過去有依賴增量的慣性思維，目前工作重點和重心已轉移到庫存去化。

在2025年的供貨中，則有42%是過去的存貨。

拿地方面，2024年華潤置地拿地力度有所縮減。全年拿地29宗，新增土儲面積393萬平米，權益面積282萬平米；一、二線城市投資占比94%。總拿地權益金額為526.47億元，大約是2023年拿地權益金額的一半左右。

但事實上，自去年第四季度以來，華潤置地拿地步伐逐步加快。單第四季度就拿下了16宗地塊，占去年全年拿地數量的55%。

2025年以來，該公司拿地也相當積極。但管理層並沒有給出更具體的拿地預算指引，首席戰略官張鑫僅表示會堅持量入為出的原則，守住現金流安全底線。持續落實三調，也就是調節奏、調結構、調布局的策略。

在投資者會上，管理層還補充到，預計今年高能級城市的土地供應同比将會有所增長，核心城市核心區域的結構性機會将會多于去年。華潤置地也會密集關注相關機會。

當然，華潤置地的底氣是良好的财務情況。截至去年該公司年末現金儲備1332.1億元，同比增長16.5%，總有息負債率39.6%及淨有息負債率31.9%維持在行業低位。

第二曲線

經常性收入業務是業績會重要表述的要點。2024年，華潤置地該闆塊業務增長十分亮眼。

資料顯示，經常性收入業務去年收入416億元，同比增長6.6%。利潤層面，貢獻了核心淨利潤103億元，同比增長8.2%，核心淨利潤貢獻占比同比提升6.3個百分點至40.7%。

事實上，在去年上半年業績中，占總總營收25.3%的經常性收入業務，就已貢獻了51.4%的核心淨利潤，首次超過開發銷售型業務。

在行業住宅開發盈利能力逐步下滑的如今，經常性收入成為了華潤置地提升利潤率的路徑。

據分享，管理層在投資者會上提到，過去公司曾對經常性收入業務利潤貢獻占比做過一定規劃，當時預計是到“十四五”末期，占比會在15%左右。但這幾年市場發生了不少變化，經常性收入業務增長明顯，相對開發銷售型業務毛利率在下滑，導致占比要比規劃的更快。

按照最新預計，到2025年，經常性收入業務對核心淨利潤的貢獻占比會達到45%以上。而長遠來說，比較均衡的目標是約各占50%。

經常性收入業務中，大資管業務被特别提及。在過去的2024年，華潤置地在大資管業務投注了許多精力。

截至2024年末，華潤置地資管規模達4621億元，同比增長346億元，增速達8.1%。而随着華夏華潤商業REIT和有巢公募REIT的成功上市，華潤置地目前已初步實現“投融建管退”資本閉環。

早在2023年度業績投資者會上，管理層就曾提到，未來3-5年華潤置地每年都有一定規模的資産從REIT擴募渠道退出。“5年以後，可能的話就做到300億到500億元規模。”“

最新消息，華夏華潤商業REIT已宣布計劃進行擴募，注入資産是蘇州昆山萬象匯項目。據悉，蘇州昆山萬象匯2019年開業，項目總建築面積23.5萬平方米，商業體量在18.18萬平方米。

業績會上，公司首席産品官、董事會副主席張大為就表示，公司未來會加快資本循環，通過公募REITs等金融化手段實現項目的退出，退出的這些資金用來對新項目投資，保持優質商業項目的投資強度。

“目前公募REITs的擴募工作正在有序推進當中，同時公司也在研究推進私募REITs等産品。”他說。

以下是華潤置地2024年業績發布會問答實錄：

現場提問：管理層如何看待2025年房地産市場的走勢？随着房地産進入深度調整以後，在管理層看來，公司未來要在新房市場繼續穩定保持領先，核心的競争力來自哪里？

徐荣：去年四季度市場銷售快速回暖，我們覺得主要是得益于中央和地方的增量政策組合拳，有效提振了市場信心，降低了購房成本，釋放了潛在需求。同時優質地段新規産品批量入市，憑借升級的産品力也吸引了大量客戶，推動了市場回升。

那麼今年以來，尤其是春節以後，房地産市場熱度也在迅速恢復。我們錄得的周度來訪量接近去年12月水平，顯示市場信心的回升還是比較迅速的。

尤其今年兩會再次強調推動房地産市場止跌回穩，确定了這個目標。我們覺得中央的政策是明确的，我們也是對此有信心。随着更多支持性政策出台，我們認為市場有望逐步企穩。

當然我們也認識到這個行業的高庫存壓力依然存在，長期穩定依然需要重新建構一個大的商品房供求平衡關繫。那麼近期也依賴于商品房收儲，房貸利率等政策的落地的節奏與力度。

我們覺得市場現在已進入了一個精益化的發展階段，各方面的能力，都需要去做好相應的提升。無論是從這個産品的、從精準投資、精細化的運營、供應鍊、全方位的營銷等等，這些都是需要提升的，從而形成核心競争力。

對于華潤置地來說，在此基礎上，我們還有自己獨特的競争優勢，就是通過片區統籌的手段，會不斷強化投資開發運營的一體化，強化我們投資開發運營商的角色和内涵，通過全鍊條的價值挖掘來形成我們的核心競争力。

另一方面，華潤置地也在構建一個好産品的體繫。好産品加上華潤置地固有的品牌優勢，是我們能夠在未來的新房市場能夠繼續保持領先的支撐。

現場提問：華潤置地大資管業務轉型中的核心策略是什麼？都取得了怎樣的成果？接下來面對行業整體盈利空間收窄的挑戰，公司将如何進一步優化資管規模的增長路徑，以及資本循環的暢通？

張大為：大資管業務是公司重要的模式和第二增長曲線。目前公司的大資管業務布局已經走在行業的前列。

一是構建了運營能力領先的産業運營平台。包括華潤萬象生活、有巢公寓、酒館公司和文體公司等這些運營平台，确保了我們資産價值持續的提升。截止到2024年，我們的管理規模已經達到了4621億元。二是打通了資産退出的金融化通道，包括租賃住房REIT，商業REIT。其中商業REIT上市以來經歷四個季度分紅，年化分派率5.08%，良好的兌現了業績承諾。目前公募REITs的擴募工作正在有序推進當中，同時公司也在研究推進私募REITs等，進一步完善覆蓋資産全周期的金融化通道。

未來公司将繼續推動資産和資本的循環，持續提升資産的運營效率和現金流的創造，實現大資管業務在規模上和效率上的全面領先。

目前有五方面的具體工作在全面的推進。一是加快資本循環，通過公募REITs等金融化手段實現項目的退出，退出的這些資金用來對新項目投資，保持優質商業項目的投資強度；

二是堅持城市深耕的戰略，在核心城市繼續推動“一城多匯” 、“多城多匯”的商業布局，提升城市商業地産市場占有率，進一步築牢商業的護城河；

三是堅持輕重結合的策略，加大商業輕資産的拓展。圍繞經濟基本面好、産業基礎好的城市群，獲取優質的資産；

四是加大存量項目收並購的拓展力度，這個拓展也是聚焦在一線和強二線城市，關注存量項目收購機會，積極獲取優質的存量商業項目；

第五是提升資産的運營效率。24年公司開展公募REITs項目的標杆門店建設，形成了市場化的運營管理標杆體繫，持續開展内外部對標，打造了行業領先的運營能力，提升經營效率，也持續的提升資産價值。

現場提問：公司這幾年經常性業務利潤貢獻占比，保持了一個很好的增速。從今年來講，管理層對今年有沒有一個更高的目標，或者說有一個怎樣的業績指引？

郭世清：我們從2023年開始單列經常性收入以來，都是在穩步的增加，預期25年還是會穩步的增加。

不管是華潤萬象生活的商業管理、住宅物業管理，還有我們生态圈業務包括代建代運營，每個小的業務單位都是在增長的。所以經常性業務，貢獻的核心淨利潤一定會穩步增加。同時，它對整個華潤置地的收入結構和利潤結構里面都會增加。

我們預計2025年，它對核心淨利潤的貢獻占比能進一步提升到45%以上。

現場提問：房地産行業全面進入了存量時代，華潤置地接下來會如何調整投資策略，提升存量資産的運營效率。管理層在前面也提到第二增長曲線，它能夠形成怎樣的規模支撐？

張鑫：在整體的大的策略上，公司始終堅持量入為出的原則，守住現金流安全底線。持續落實三調，也就是調節奏、調結構、調布局的策略，推動公司土儲資源的換倉和結構的優化。

在增量投資方面，最近三年公司一直來是堅持城市聚焦和深耕的策略。新增投資重點關注一二線高能級城市主流的區域，主流的客戶和主流産品。一二線城市的投資占比高達94%，北上廣深杭成等這些核心城市占比達到了72%。

同時再繼續嚴控可售共建的一個投資，新增住宅貨值占比高達97%。另外在存量方面，一方面還是持續的加大庫存的去化，同時積極利用中央的支持性政策，加大土地盤活的力度。

資源換倉的成效還是比較顯著的。目前公司一二線城市土儲占比達到了82%，土儲的規模和結構能夠滿足公司持續高質量發展的需求。

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