年報觀察｜遠洋重組與債務

觀點網 在房地産行業震蕩的這些年，市場規模從18萬億驟降至9萬億，房價也近乎腰斬，不少頭部企業在這個下行周期當中陷入泥潭。

現如今，随着政策的深入實施與市場的逐步改善，行業迎來新的轉機，而過往那一大批暴雷房企亦在努力求存。

曾經的“京城一哥”遠洋集團亦是如此。

2024年，遠洋集團加緊了債務重組的步伐。年初，這家企業完成了182.66億元的境内債務展期，而後又緊鑼密鼓的推動境外債務的重組。

前不久，其境外債務重組傳來好消息，但境内債務又将面臨新一輪重組的窘境。

3月26日晚間，遠洋集團公布了2024年全年的業績報告。其業績表現如何？資金風險是否仍舊存在？後續的走勢又将怎麼樣？這份成績單或許能夠提供一些答案。

消失的利潤

雖然密集的政策有望帶動預期修復，但房地産市場恢復仍面臨諸多挑戰，整體仍處于築底階段，市場回暖尚需時日。

從遠洋披露的财報來看，2024年全年，該公司實現營業額236.41億元，同比減少49%，年内毛虧3.98億元，而2023年同期為毛利11.83億元，毛利率為2%，同比減少1個百分點。

公司擁有人應占虧損為186.24億元，虧損有所收窄，同比減少12%；每股基本及攤薄虧損為2.445元。

實際上，從财務數據來看，遠洋集團已連續多年出現大額虧損。

其中，2022年遠洋雖未出現明确違約，但其業績明顯出現大幅下降，年内實現營收461.27億元，同比減少28%，期内歸母淨虧損159.3億元。随後的2023年，這一數字進一步下降至210.97億元。

遠洋集團在财報當中透露，2024年錄得虧損主要歸因于中國的整體房地産市場仍處于深度調整，導致行業毛利率下降，以及公司對物業項目計提減值撥備、出售物業項目确認虧損。

觀點新媒體查閱發現，因行業仍處于下行周期，投資物業面臨重壓，年内，該公司投資物業公平的減少（扣除稅項及非控制性權益前）為7.47億元。

同時，年内，該公司錄的預期信貸虧損模式下的減值損失淨額76.99億元，這一費用主要是對貿易及其他應收款項計提了預期信用損失撥備。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

除計提減值以外，成本端壓力也在持續擠壓利潤空間。

2024年全年，遠洋集團的總銷售成本達到240.39億元，銷售和市場推廣費用為7.1億元。

上述兩個數值雖較上年同期分别減少了47%、39%，但對比其協議銷售額而言，仍舊處于較高水平。

年報顯示，期内遠洋集團的協議銷售額為351.6億元，同比減少30%，協議銷售面積達到299.68萬平方米，同樣下降三成。

房地産企業的利潤主要源自項目的銷售和結算，從遠洋集團的情況來看，2024年，該公司物業開發帶來的營業額直接腰斬，僅剩172.23億元，期内交付可售樓面面積亦減半止150.7萬平方米。

至于未來的利潤空間，報告期末，該公司及其合營企業和聯營公司的土地儲備下降至3107.2萬平方米，權益土儲僅1646.4萬平方米。

除物業開發以外，2024年遠洋集團物業投資實現3.21億元，同比減少28%，物業管理及相關服務實現收入27.1億元，其他房地産相關業務實現收入33.37億元，分别減少6%和19%。

資金挑戰

對遠洋集團而言，2024年的關鍵詞是債務重組。

據了解，遠洋的債務風險要回溯至2023年。同年7月，遠洋旗下債券“18遠洋01”因拟與持有人協商兌付調整事項停牌，雖債權人會議給予了30個自然日寬限期，但這一提案遭到債權人反對。

随後，同年8月14日，該公司2024年到期的美元債券SINOCE607/30/24未能在8月13日寬限期結束前支付利息（2094萬美元）。

這一繫列事件標志着遠洋集團正式爆雷，陷入流動性危機。

爆雷之後，遠洋集團亦積極展開自救。查閱發現，2024年1月，其10只境内債券展期成功，共涉182.66億元。

而境外債務重組亦在2024年如火如荼地進行，去年7月18日，該公司首次公布境外債務重組方案，涉及未償還本金總額約為56.36億美元。

彼時，遠洋提出為債權人提供新債務和強制可轉換債券或新的永續債兩類債務工具。然而，方案一經提出便遭到部分境外債權人反對。

債務重組道阻且長，企業的流動性壓力也難以降解，這無疑給遠洋集團的負債帶來極大挑戰。

數據顯示，截至2024年12月31日，遠洋集團的借貸總額為960.14億元，其中一年内到期的債務比例達到66%，金額為635.76億元，一年至兩年内到期的債務比例為15%，兩年至五年的債務、五年以上到期的債務分别為14%、6%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

而公司期末現金資源總額（包括現金及現金等價物，以及受限制銀行存款）僅有人民币48.28億元，與年内到期負債仍存較大缺口，其流動比率僅為0.90倍。

此外，報告期末，遠洋集團的淨借貸比率為420%，而2023年同期為438%。

該公司表示，淨借貸比率顯著上升主要是由于2024年本集團錄得虧損導致權益總額下降較大。2025年，随着房地産寬松措施陸續出台，公司也将繼續積極化解債務風險，持續專注物業開發項目的交付回款，改善淨借貸比率。

不過，好消息是，經過了漫長的對談與博弈，遠洋集團其境外債務重組取得重要進展，根據此前的公告，該公司已順利完成本金56億美元的境外債重組全部流程，預計将于今年3月27日正式生效。

對此，該公司表示，由于去年全力推進的境外債重組尚未正式生效，其重組收益並未在财報當中顯示。

與此同時，境外債重組生效也意味着，遠洋集團的資産負債表将在2025年得到修復。

盡管如此，這家企業仍存隐憂，近段時間以來，遠洋集團已有四筆債券停牌，境内債務或将面臨二次重組，多次展期之下，債權人是否買賬，仍是未知數。

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