年報觀察 | 金科服務全面調整的2024

觀點網 3月26日，金科服務發布了2024年全年業績報告。

報告期内，金科服務錄得收入45.85億元，其中核心業務基礎服務收入約30.74億元；實現毛利6.6億元，毛利率14.4%；公司在管面積為2.07億平方米，合約建築面積約為2.27億平方米。

2024年中期業績會上，金科服務董事長夏紹飛曾說公司已跨越了最艱難的經濟時刻，相信未來發展會越來越好。

對于金科服務而言，2024年是做出改變的一年。為了聚焦核心主業，将空間物業服務、團餐業務與社區增值服務按項目業态分為住宅服務、企業服務，其他非核心業務合並為其他服務，以提升服務資源集中度。

但金科服務還是被關聯方絆住了腳，在早前的盈警公告中，對關聯方應收賬款的計提減值成為導致預虧的首要原因。

或許只有跨過關聯方這道坎，金科服務才能真正迎來更好的未來。

築底之後

金科服務認為“過去兩年是一個築底的過程”，來到築底之後的第一年，2024年金科服務還處在蓄力起跳的過程。

截至2024年12月31日，金科服務實現總收入約45.85億元，上一年同期收入約49.8億元有所下降。

相較過去，金科服務将業務結構進行重新劃分，空間物業服務、本地生活服務、社區增值服務以及數智科技服務合並整理為住宅服務、企業服務以及其他服務三個闆塊，分别占總收入的72.9%、21.9%、5.2%。

住宅服務仍是金科服務主要的收入來源，年内來自該闆塊的收入為33.43億元，同比小幅回調3.09%。主要原因還是核心業務占比較大的基礎物業服務營收錄得微幅下降。

年内該部分産生的收入為約30.74億元，同比回調0.7%，占總收入比重67%，但總體與2023年持平。

營收規模依舊與管理面積息息相關，于2024年金科服務共管理757個住宅項目，在管建築面積約為2.07億平方米，其中約43.8%為獨立第三方開發的物業；合約建築面積約為2.27億平方米，其中約47.2%為獨立第三方開發的物業。

數據顯示，金科服務在管面積同比小幅下降2.1%。調整的決心延續到規模上，在管面積小幅下降其實是金科服務主動整理、清退低效項目的結果。

年内持續退管低質效項目之後，金科服務于2024年期末節點已累計退出住宅在管建築面積約1920萬平方米。

在管面積略有縮減，核心主業增長回調是主動取舍之下難以避免的影響。不過，核心主業營收降幅遠小于規模減少幅度，清退項目造成的影響相對可控。

受到地産行業周期影響，非業主增值服務則是營收下降幅度最大的部分，營收同比下滑73%至4200萬元。

雖下調幅度較大，但對地産行業依賴性較強的非業主增值服務業務占比相對較小，從金科服務的舉措來看，該闆塊則屬于“止損”調整中的一部分。

金科服務表示，受地産行業嚴重的流動性危機影響，公司主動減少了向包括金科集團在内的地産開發商提供案場服務的項目數量，轉而聚焦有回款保障和保交樓所必需的服務上。

清退仍在持續，2024全年金科服務退出企業服務項目約145個，截至年末擁有在管企業服務項目約360個。因此，該闆塊收入減少約12.6%至約10.03億元。

各種調整之中，住宅服務分區内的多種經營服務則保持穩定增長态勢，錄得收入2.27億元，同比上升10.19%，占總收入比重有4.1%升至5%。

未來航向

和業務築底一起提出的，還有金科服務未來要實現核心利潤增長兩位數以上的戰略目標。

從2024年盈利情況看，金科服務與目標之間尚有難關待越，但距離已在縮小了。

盈利方面，金科服務錄得毛利約6.6億元，毛利率為14.4%，其中住宅服務毛利率為16.5%，同比減少3.3個百分點。

從業務分部來看，主要依賴于多種經營服務闆塊維持毛利基本保持穩定及毛利率仍處于較高水平。

具體來看，住宅服務中基礎物管服務毛利4.11億元，毛利率13.4%；多種經營服務毛利1.35萬元，毛利率59.6%；非業主增值服務毛利474.8萬元，毛利率11.3%。

企業服務闆塊毛利9578.4萬元，毛利率9.6%；其他服務闆塊毛利1302.4萬元，毛利率5.4%。

在年報披露之前，金科服務已發布内幕消息公告，預計歸母淨利潤為5億元至7億元，相較于上一年度9.51億元的淨虧損有所減少。

公告指出，虧損原因主要涉及兩方面：一是金科服務根據關聯物業開發商金科地産集團股份有限公司及其附屬公司的重整情況，對未償還應收款項計提減值準備；二是公司為提高在管項目服務質量，增加開支和科技投入，以赢得客戶滿意及獲得更多市場份額。

受上述因素影響，年度虧損約為5.51億元，歸母淨虧損為5.87億元。

相較于加大投入的部分，對關聯方應收賬款計提減值撥備或許才是金科服務仍未走出虧損漩渦的主要原因。

截至2024年12月31日，金科服務貿易應收款項及應收票據賬面余額為27.4億元，已較2023年同期減少約6.5%。

其中，關聯方應收款項為6.78億元，與2023年同期基本持平；第三方應收款項20.46億元，同比減少8.49%。

年内，金科服務對貿易應收款項減值撥備金額約為15.99億元，加上對應收票據減值撥備後，總減值撥備金額達16.15億元，同比增長16.6%。

金科服務表示，出于謹慎性原則已對信譽較差的客戶計提合理減值撥備。減值撥備後，應收款項主要為小業主所欠物業服務費。

此外，金科服務年内仍存由3.08億元應收貸款，主要是向金科股份提供的本金15億元貸款。由于金科集團未履約償還貸款，金科服務于年内再次對該筆貸款計提減值撥備約8660萬元。

于2024年12月31日，金科服務集團擁有現金及現金等價物約24.06億元，較2023年同比減少約17.18%。

從現金流管理來看，主要歸結于年内經營活動所得現金流入淨額較2023年同期減少，約為2.45億元。

金科服務表示，為逐步縮短供應商付款周期，以便後期獲取更低的服務價格，2024年度支付供應商款項增加。

整體來看，金科服務2024年的關鍵詞或許是“全面調整”。一方面是整理行囊輕裝上陣，另一方面是清退負面因素及時止損，“更好的未來”則期待于主動的“退一步”之後能夠實現積極的“進兩步”。

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