商業退步集丨消失的利潤 寶龍商業繼續不派息

觀點網 3月26日晚間，寶龍商業披露了2024年業績。

資料顯示，該公司期内實現收入約26.17億元，同比下降0.7%；毛利約為8.34億元，同比下降6.0%；毛利率為31.9%，同比下降1.8個百分點；股東應占利潤約為2.16億元，大幅下降52.3%。

值得關注的是，寶龍商業2024年股東應占利潤下跌逾五成。

董事會對此的解釋是，利潤下跌是因房地産行業下行，應收賬款信用風險上升，基于審慎原則，集團對應收賬款進行了減值測試，並計提了合理減值。另一方面，市場競争加劇下，集團開展更多的營銷活動，以增強消費者購買意欲，因而令成本增加。

目前，寶龍商業股權已經被納入寶龍地産的債務重組條件。但實際重組過程卻並不順利，此前于2025年2月初，寶龍地産表示拟将境外債重組截止日期延長至2025年5月31日：“公司認為有必要将現有截止日期2025年2月28日延長至2025年5月31日，以便有更多時間達成實施重組所需的條件，並已向法院提交申請。”商業客獲悉，于2月28日，寶龍地産正式宣布，在生效截止日期（2月28日）之前，公司境外債務重組計劃未能達成協議，因而計劃失效。

商業運營表現

寶龍商業的業務主要是商業運營服務與住宅物業管理服務。商業運營服務業務為主要收入來源，通過“寶龍一城”、“寶龍城”、“寶龍廣場”和“寶龍天地”四個品牌提供商業運營管理服務。

2024年，寶龍商業的商業運營服務業務分部實現總收入21.4億元，同比增長0.12%，占總營收81.8%；毛利率從2023年35.6%下降至2024年的34.1%。

商業運營及管理服務主要包括向業主或租戶提供，零售商業物業管理服務；租戶管理及收租服務；及其他增值服務。其中，寶龍商業期内來自商業運營及管理服務的收入為約18.63億元，同比增加0.1%，占集團總收入約71.2%，這部分收入的增加主要由于總計已開業建築面積增加及運營能力的提升。

期内，寶龍商業開業11個項目，包含7座寶龍廣場及4個街區類項目，新增開業面積約84.2萬平米。截至2024年末，寶龍商業運營服務的合約建築面積約為1450萬平方米。

截至2024年末，寶龍商業已開業建築面積約為1110萬平方米，較2023年同期1077萬平方米增加約30萬平方米；已開業項目數98個，較2023年同期95個淨增3個。

截至期末，已簽約零售商業物業132個，總合約建築面積約為1450萬平方米，較2023年同期1506萬平方米減少56萬平方米。

2025年計劃開業項目共有7個，其中5個寶龍廣場和2個街區型項目，預計總建築面積55萬平方米。

另一方面，寶龍商業亦向住宅物業、辦公大樓及服務式公寓提供物業管理服務。

期内，寶龍商業住宅物業管理服務業務分部實現總收入約為4.77億元，同比增加1.5%，占總營收18.2%；住宅物業管理服務毛利率為22.1%，較2023年25.4%下降3.3個百分點。

截至期末，在管面積約為2400萬平方米，較2023年同期2111萬平方米增加168萬平方米；已交付項目數131個，較2023年同期109個新增22個；已簽約項目145個，合約建築面積約為3140萬平方米，較2023年同期3121萬平方米增加19萬平方米。

總收入中，商業運營及管理收入占比為71.2%，商業物業租賃收入占比為7.9%，住宅物業租賃服務收入占比為18.2%。其中來源于外部客戶的收入是本集團的最大收入來源。截至2024年12月31日止年度，寶龍商業來自于外部客戶的收入約為23.61億元，占集團總收入的約90.2%。

計提減值

寶龍商業利潤的縮水的緣由則體現在公司較大規模計提減值上。

其中，于2024年12月31日，寶龍商業已就經營租賃及貿易應收款總額計提撥備2.37億元，較2023年7828.8萬元增加202.9%；計提金融資産減值虧損淨額為2.19億元，較2023年的4834.4萬元增加353.9%。

這部分主要包括就經營租賃及貿易應收款及其他應收款作出的減值撥備，管理層對此的解釋是，基于審慎性原則，本集團對？？面的貿易應收款及其他應收款進行了減值測試並計提了合理減值。

此外，商業客注意到寶龍商業的應收賬款的增加，截止至2024年12月31日，寶龍商業的經營租賃及貿易應收款約為4.13億元，在大幅增加計提減值的情況下仍較2023年12月31日約4.12億元增加0.2%。

主要增長原因是業務增長所致，其中主要來自關聯方應收賬款的增加。2024年，關聯方貿易應收款為3.71億元，第三方應收款為2.62億元，而在2023年這一數值僅分别為2.16億元、2.46億元。

應收賬款的賬齡結構方面，1年内應收賬款為4.05億元，較2023年3.93億元增長3.1%，1-2年應收賬款為1.72億元，較2023年5331.3萬元增長222.6%；2-3年應收賬款為3308.5萬元，較2023年2521.3萬元增長31.2%；3年以上應收賬款為3869.2萬元，較2023年1877.6萬元增長106.1%。

2023年管理層曾坦承表示，母公司寶龍地産受整個行業下行的拖累，資金面比較困難，導致應收款增加。從目前情況來看，2024年由于寶龍地産的重組失敗，其應收款的情況並沒有得到好轉。

此外寶龍商業董事會仍然延續不建議派發末期股息的建議。2023年董事會以寶龍地産正在進行債務重組且未正式生效，而寶龍商業股權被納入寶龍地産的債務重組條件為由，不建議派發末期股息。此次董事會不建議派發末期股息，應是2月28日寶龍地産正式宣布，公司境外債務重組計劃未能達成協議的影響。

而過往寶龍商業一直保持每年兩次的派息，派息率維持在40%-60%區間。

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