觀點直擊 | 碧桂園服務交出一份合格答卷

觀點網 轉眼來到上市的第七年，碧桂園服務歷經風浪，依然走在行業前列。

3月27日，碧桂園服務召開2024年度業績會，集團執行董事兼總裁徐彬淮、執行總裁兼首席财務官黃鵬、副總裁兼運營管理中心總經理張豔芝、副總裁兼首席技術官趙曉光出席會議。

再次走過極具挑戰的一年，碧桂園服務認為年末這份答卷還是達到了合格的水準。

财務業績上，核心業務實現兩位數增速，全年實現52.4億元新增貨币資金；業務經營上，在運營力、AI力與經營力上取得突破。

盡管毛利、核心淨利潤的增長仍在優化當中，過去收並購帶來的資産減值影響還待完全出清，但碧桂園服務還是将業績會的最後落點放在核心能力建設上。

行業風高浪急，企業也面臨轉型優化的關鍵節點，“破界而生，共赴星海”是碧桂園服務對2024年寫下的結語。

展望2025年，碧桂園服務提出的戰略指引是穩局面、保增長、謀突破。“在2025年和未來三年，會通過誠信、勤勉以及智慧繼續帶領公司一步一腳印，踏實走上新台階。”

在碧桂園服務看來，無論是業務發展還是公司價值都已在2024年觸底，核心管理團隊對于2025年和未來3年的發展都“非常有信心”。

“物業行業還遠遠沒有到天花闆，當下仍然是行業的一個大時代。這個行業里這麼多建築、人口、渠道、空間、數據資産，業務還有很多空間可以升維，我們能作為的還非常多。”

能力建設比數據增長更重要

作為頭部物企，碧桂園服務在管規模依然位于行業前列，管理面積優勢支撐起核心業務營收的正向增長，也是開展其他業務的基石。

年内，碧桂園服務管理共7，895項物業，物業管理規模亦穩步提升。除「三供一業」業務外，收費管理面積約為10.37億平方米，“三供一業”業務的物業服務的收費管理面積約為9030萬平方米。

通過市場化拓展，2024年不含“三供一業”寶石花業務的在管面積和合同面積增長近8000萬平方米。年内新簽合同項目個數達489個，新簽項目合同總金額達20.33億元。

據參會投資者透露，管理層認為在市場化拓展上基本做到時間和進度保持同步。“截至今年2月份，我們已經新進場了超過100個物業管理項目，截至3月拓展的目標大概能實現2025全年既定目標的25%。”

得益于拓展帶來的物業管理規模增長，截至2024年12月31日，碧桂園服務實現總收入439.93億元，同比增長3.2%。

其中，物業管理服務收入259.1億元，同比上升4.9%，占總收入比例58.9%；社區增值服務收入41.94億元，同比增長11.8%，占總收入比重9.5%；“三供一業”業務收入49.92億元，同比增長31%，占總收入比重14.9%。

上述三項業務闆塊收入均保持增長，合計收入較2023年同期增長9.4%，更重要的是增長壓艙石物業管理服務收入保持上升态勢，成為碧桂園服務總營收得以維持正向增長的重要因素。

核心業務增長拖動總收入航母維持增長，但碧桂園服務另外三項業務還處于下滑态勢。

年内，非業主增值服務收入約為7.04億元，較去年同期下降約54.6%；城市服務實現收入41.68億元，較去年同期下降約14.7%；商業運營服務收入6.27億元，同比下降約38.1%。

非業主增值服務與商業運營服務收入下降與公司主動壓降關聯方交易規模有關，目前還處于從依賴關聯方輸送向市場化獨立發展的過程當中；城市服務營收回落則是碧桂園服務主動退出若幹環衛項目及市場競争激烈等綜合因素所致。

主動隔離關聯方風險後，過去關聯性較強的業務出現營收回降其實是行業共同面對的止損取舍。

但一次性偶發影響過後，闆塊業績也會下落到穩定平台，碧桂園服務認為該部分業績從2026年開始能夠恢復盈利的持續增長。

參會投資者描述稱，公司管理層認為能力建設要比單純的增長數據更重要，核心業務與非核心業務必須短長結合地處理，要保持以能力建設為核心的高質量發展。

同時，碧桂園服務也抛出了一顆定心丸，“業務在2025年會有一定的向好趨勢出現，對整體報表起到的支撐作用，不會像2024年形成一個拖累，對整體公司的經營狀況否極泰來是有信心的”。

對于核心業務增長，碧桂園服務2025年“最保底目標”為：在核心業務的收入規模、盈利貢獻方面要實現大單位數的增長。

風險出清

對于碧桂園服務而言，2024年的關鍵詞在“保增長”之外，其實還有“全面出清”。

發布年報前，碧桂園服務曾在3月中旬披露過一份正面盈利預告，擺脫了關聯方應收賬款高比例計提減值後，淨利潤錄得大幅上升。

截至2024年12月31日，實現淨利潤約18.75億元，同比大幅提升262.8%；歸母淨利潤為18.08億元，同比上升518.7%。

從應收賬款規模看，來自關聯放的貿易應收款項已大幅回降，來自第三方的應收賬款增速也有所回落。

年内，碧桂園服務仍存關聯方應收款項25.48億元，來自第三方應收款項185.95億元。相較2023年同期對關聯方應收款21.98億元計提減值金額，2024年已下降至18.86億元。

據參會投資者透露，碧桂園服務管理層會上表示，關聯方風險有效控制，獨立性繼續加強。

“此前大家一直擔心我們與兄弟公司形成的業務影響。在2024年年初的時候，公司已經将關聯交易的上限進行封死，並且對于開展關聯交易有關的合規程序和支付條件、結算條件進行嚴格的固化。”

經過嚴格執行，碧桂園服務目前關聯交易發生額占收入的總比例下降至僅為0.9%，來自第三方的業務占比接近99%。

來自關聯方的風險基本出清，碧桂園服務也開始着手處理年内受到高度關注的風險客商問題。

過去大規模收並購為碧桂園服務帶來的不僅是規模膨脹，還有如今的商譽減值以及風險客商影響。

回到剛踏入2025年的節點，碧桂園服務發布一則減值公告，針對2020年收購的滿國環境計提約8億元至11億元的商譽及其他無形資産減值準備。

業績報告中，對滿國環境的商譽減值确定為約9.9億元。據悉，碧桂園服務管理層表示絕大部分商譽問題在過去幾年已經出清了。

“部分項目的商譽已在過去幾年基本計提完畢，目前公司商譽部分進一步計提的風險較低，未來幾年再出現大幅商譽減值的可能性也比較低。”

風險客商則是影響碧桂園服務各項業績指標的另一項因素。2024年已确認收入為11.5億元，未确認收入為6.8億元，風險敞口大約在幾千萬的水平。

碧桂園服務表示，2023年對風險客商具體減值較為充分，從目前回收狀況看會有回沖現象，風險客商缺收口徑的改變保證未來不會有太多客商額外收入的增量風險，影響基本可控。

“關聯方、風險客商新增收入帶來的未來新增應收賬款風險，可以說是基本出清。”

2024年中期報告中，碧桂園服務經營活動産生的現金流量錄得上市以來的首次下降，降至2.7億元。

但站在年末節點來看，該項數據已恢復到38.73億元，是歸母核心淨利潤的1.3倍，同比上升0.1倍。

再加上年内出售萬達商管股份所獲得的投資性現金流回收，全年實現新增貨币資金52.4億元。截至期末，碧桂園服務銀行存款和現金總額為181.78億元。

投資回款在手，現金相對充裕的情況下，碧桂園服務在披露2024年業績之外，還同步披露了一份回購公告。

碧桂園服務宣布，計劃在未來一年内（即2025年3月27日後），使用不少于5億元的現有可用現金儲備，在公開市場進行股票回購，或通過信托購買股票。

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