觀點直擊 | 中國金茂：不僅要做特長生，還要做優等生

觀點網 在政策支持下，房地産風險加速出清，而具備優質産品力與穩健經營能力的企業，有望率先走出周期。

3月25日，中國金茂發布2024年全年業績公告。數據顯示，年内，該公司實現收入590.53億元，所有者應占溢利約10.65億元，而2023年同期虧損，同比增長115%。

若未計及投資物業公平值虧損（已扣除遞延稅項）的公司所有者應占溢利為人民币13.33億元，較上年度增加120%。

在同行普遍虧損的大環境下，中國金茂的業績卻逆勢飄紅，實現扭虧為盈，這一份成績單，無疑為行業樹立了全新的標杆，更為市場復蘇提供了積極信号。

在同日召開的業績會上，中國金茂董事長陶天海提到，針對目前的市場局面，中國金茂在2025年及以後，要做優增量；進一步盤活存量；打造第二曲線，真正的助力公司實現長遠的高質量發展；同時全面的推動組織能力的創新升級。

“今後中國金茂不僅要去做特長生，還要去做優等生，希望在能力方面是在全面均衡之上有亮點。”

開發業務

業績會上，中國金茂管理層表示，今年公司推動了一個主題年，叫“六力三比”，聚焦全面煥新升級的組織能力。

據了解，2024年，中國金茂定義為“産品升級”主題年，年内，該公司發布“金玉滿堂”全新産品線，截至年底，中國金茂已在12大核心城市落位了18個項目。9座金茂府3.0、3個璞繫、兩個滿繫、3個棠繫項目開盤銷售，均取得市場熱烈反響。

得益于長期的産品主義構建，過去一年，中國金茂業績得到了一定提振。

數據顯示，2024年全年，該公司實現營業收入590.53億元，期内，公司所有者應占溢利約10.65億元，同比增長115%，扣除投資物業公平值虧損的淨利潤為13.33億元，較上年度增加120%，公司整體銷售毛利率為15%，較上年的12%增長3個百分點。

在中國金茂的各項業務當中，城市運營與開發業務仍舊是業績貢獻的主力，年内實現收入493.02億元，占總收入的比例達到82%，該業務的毛利率亦同比上升2個百分點至11%。

針對開發業務，中國金茂管理層在業績會上多次提到，要“盤活存量、做優增量”。

其中，盤活存量方面，早在去年6月，中國金茂制定了一個“奮進計劃”，公司提出用三年時間來解決80%的存量問題，加快存量去化。

“中國金茂在存量的盤活方面，應該說取得的成效還是非常不錯的，因為有些項目是城市運營項目，本來政企的利益是高度綁定的，所以在存量盤活方面也得到地方政府的大力支持”，陶天海透露。

至于做優增量，則是通過投資創標、運營創標和産品創標，通過增量來帶動存量問題的解決。

最明顯的是，去年四季度以來，中國金茂加大了投資拓展力度，且投拓方面更加精準聚焦。

觀點新媒體查閱發現，僅12月份，中國金茂接連在長沙、天津、鄭州、成都、上海等地逆勢搶地。報告期内，該公司通過招拍挂及合作協議共計獲取22個新項目，計容總面積202萬平方米。

2024年内獲取的土地，其中一線、二線城市貨值占比達99%；而去年至今年2月，公司近七成投資位于北京上海。

中國金茂高級副總裁張輝提到，中國金茂在土地投拓方面也堅持雙聚焦戰略，聚焦核心城市、核心地段，會堅持利潤優先的戰略導向，選擇更适合金茂的地塊。

在投資規模上，他則表示，公司追求相對穩定的規模，過去兩三年始終保持了200億左右的投資規模。

“已經開盤的項目，各項财務指標都超過可研的預期。對2024年即拿即開的項目，内部有一個評價指標叫投資精準度，涵蓋了财務指標、利潤指標、周轉速度等緯度，應該說即拿即開的項目，内部評價精準度都超過了100%-130%。”他表示。

得益于存量的盤活與增量的支撐，截至2024年12月31日，該公司累計取得簽約銷售金額共計人民币982.55億元，累計簽約銷售建築面積約581.84萬平方米，已認購（未簽約）物業銷售金額共計17億元。

從觀點指數發布的2024年1-12月房地産企業銷售表現來看，該公司權益銷售排名第10位，全口徑銷售排名第12位，兩個排名均較2023年實現提升。

在全年的銷售金額當中，68%的銷售額來自華北和華東區域，90%來自一二線城市。

與此同時，2024年，該公司累計回款970億元，回款率達到99%。此外，其住宅公寓産品的平均簽約單價達到2.2萬元/平方米。

對于接下來的市場走勢以及金茂的銷售策略，陶天海表示，2025年總體的市場會呈現基本築底、分化加劇的格局，預計總的成交量可能還會略有下滑。

不過，他強調：“中國金茂2025年總的推貨預計是1800億元，預期銷售規模會保持在千億，排名會穩中有升，應該說是充滿信心的。”

第二曲線

在前瞻性戰略的指引下，中國金茂開發業務保持穩健增長，與此同時，該公司精品持有及物業服務闆塊也實現顯著增長。

針對商業、酒店和物業闆塊等非開發闆塊，中國金茂表示，要加速發展第二曲線，提升闆塊的盈利能力，真正助力企業實現長遠的高質量發展。

陶天海表示，去年在精品持有和輕資産的商業酒店和物業服務能力培養方面花了很多力氣，一方面，該公司出售部分非核心資産，另一方面，持有的核心資産進一步做優做強。

其中，寫字樓運營方面，于報告期末，北京凱晨世貿中心實現出租率96.8%，西城金茂中心的出租率為94%，上海金茂大廈為83.5%，南京玄武湖金茂廣場一期寫字樓的出租率則提升21.2個百分點至86%，整體出租表現穩中有進。

零售商業運營方面，“華夏金茂商業REIT”作為首批商業公募REITs在2024年3月12日上市，根據第四季度報告，該基金實現了2323.34萬元的收入，EBITDA（息稅折舊攤銷前利潤）為1257.22萬元，這一表現超出了市場的預期。

除此之外，中國金茂旗下在營項目包括南京金茂覽秀城、青島金茂覽秀城、張家港金茂覽秀城等項目，這些資産均有望成為“華夏金茂商業REIT”後續的擴募資産。

在消費及旅遊闆塊全面復蘇的情況下，中國金茂的酒店表現延續韌性，全年實現收入16.99億元。

喬曉潔透露，去年，以金茂酒商為輕資産運營平台，金茂聚焦提升輕資産的運營管理能力，同時也實現了消費基礎設施REITs的上市，形成了大資管的投融管退專業化閉環。

上市平台金茂服務也保持穩定的收入增長。于2024年，其實現總收入約為29.66億元，同比增加9.7%。期末，金茂服務的合約建築面積約為1.34億平方米，同比增加約26.2%，管理595個物業項目，總在管建築面積約為1億平方米，同比增加約19.8%，包括406個住宅社區和189個非住宅物業。合約面積覆蓋倍數1.33倍。

整體來看，中國金茂590.53億元的全年收入當中，商務租賃與零售商業運營、酒店經營、金茂服務以及其他分别貢獻3%、3%、5%、7%的收入。

“通過發展第二曲線，公司持有業務将控制毛利水平在70%以上，輕資産(毛利率)30%左右，随着第二曲線的收入占比提升，公司整體的毛利水平将持續的改善。”

負債與資金

過去幾年，房地産行業仍舊經歷着前所未有的調整壓力，銷售疲軟、增速放緩、融資受困成為房地産行業的新常态。

在行業風雲變幻中，企業的資金鍊狀況始終是關乎其生死存亡的關鍵因素。

觀點新媒體查閱發現，截至2024年年末，中國金茂保持了“三道紅線”全綠檔，内外債務結構持續優化。

喬曉潔表示，今年以來，公司一直都是堅持“降短期、升長期，降境外、升境内”的債務管理思路，在這一思路之下，2024年公司整體負債壓降了近50億元。

“在壓降債務規模的同時，我們還優化了整體的債務結構。”她透露，到2024年末，中國金茂的平均貸款期限是6.27年，而2023年同期是5.25年。

從年報披露的數據來看，于2024年12月31日，中國金茂的計息銀行貸款和其他借款（流動及非流動）為人民币1228.01億元，較2023年下降4%。

扣除現金及現金等價物、受限制銀行結余及若幹其他金融資産，該公司于報告期末的淨債務為879.45億元，亦較2023年同期減少1.78%，淨負債于調整後資本比率為67%，較上年同期減少6個百分點。

在中國金茂的計息銀行貸款及其他借款當中，于一年内到期的占比17.6%，為216.07億元，而第二年到期的有息負債為383.64億元，第三年至第五年的有息負債為428億元，五年以上的負債共計200.3億元。

而報告期末，該公司現金和現金等價物人民币308.05億元。

從融資情況來看，截至2024年12月31日止年度，中國金茂的利息開支總額為68.83億元，較上年度減少16%，主要在于本年度平均貸款額及貸款利率均下降所致。其中，資本化的利息開支為43.48億元，較上年度下降15%；融資成本為25.35億元，較上年度減少16%。

喬曉潔還表示，公司新增融資成本為3.39%，較2023年的4.4%也出現了大幅的下降，境内新增融資平均成本僅2.87%。

她提到，根據目前整體的資金排布，包括考慮200億元權益土地款投資，公司的現金流還是非常健康的。

其一，公司的融資空間非常充足，截至2024年年末，公司未動用的銀行授信還有700多億元，這些都是未來可以去做的一些融資。

其二，公司的債務結構非常合理，其中，一年内到期的債務僅有216億元，其中還包括3月份到期的87億元凱晨世貿中心CMBS，這一債務已經用經營物業抵押貸完成了置換。

其三，外币的債務管理合理，目前中國金茂的外債占比在20%至25%的水平，處于一個比較合理的區間，未來也會在這個範圍内适度進行調整。

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