年報觀察 | SOHO中國京滬資産經營挑戰與債務壓力

觀點指數 3月27日，SOHO中國披露了2024年度業績公告。

業績報告中披露，受宏觀經濟環境疲軟拖累寫字樓及商鋪物業租賃市場持續承壓，2024年全年，SOHO中國營業收入同比下降8%至15.4億元；毛利也從13.79億元下降至12.80億元，同比下降約7%。年度财務費用約為7.22億元，對比上年同期減少了約0.56億元。

同期歸屬母公司股東淨虧損約1.13億元，來自經營活動之歸屬母公司股東淨利潤（剔除投資物業評估值變動以及一次性稅費）約為2.78億元。

SOHO中國主營業務為房地産發展、物業租賃及相關服務，其中北京和上海兩地的商業物業租金收入是其主要的收入和盈利來源。2024年，物業租賃業務毛利率維持穩定在約83%，對比2023年小幅提升1個百分點，于2024年末，旗下投資物業組合平均出租率穩定在78%，與上年年末基本持平，這並不是一個亮眼的數字，但也意味着其商業物業組合繼續維持穩定經營。

債務壓力

2024年，SOHO中國繼續實行有效的費用控制措施，年度銷售費用和行政費用分别下降至0.32億元和0.96億元，同比降幅分别為3.1%和29.6%。

但物業運營成本、債務相關财務費用仍對毛利形成擠壓。高額債務規模導致利息支出居高不下，侵蝕利潤空間，投資物業評估變動也對利潤産生負面影響，多重因素下，毛利難以維持原有水平。

整體來看，SOHO中國在2024年收入與毛利的雙重下降，直觀展現了其核心業務面臨的嚴峻挑戰。盡管公司努力維持基本盤，但在市場沖擊下，經營壓力已顯著加劇。

債務方面，截至2024年末，SOHO中國總負債由2023年末的314.23億元減少至310.63億元，其中非流動負債總額同比減少4.03%至201億元，流動負債總額同比增長4.65%至109億元；公司總資産為681億元，計算得出資産負債率為45.59%。

同期總借貸規模依然龐大，于2024年年末，公司總借貸合計約155.56億元，較2023年減少2.1%；短期債務占比36.8%（57.33億元），長期債務占比63.2%（98.23億元）。同時，公司平均融資成本仍保持較低水平，為4.3%，對比上年同期有所下滑。

不過其借貸高度依賴抵押融資，152.08億元借貸以投資物業為抵押，資産流動性嚴重受限。

與此同時，SOHO中國非受限現金5.9億元，僅覆蓋短期債務的10.3%，短期償債能力嚴重不足，需依賴資産處置及租金回款以緩解流動性。

盡管也有長期借貸，但長期利息支出負擔重。並且大量借貸以投資物業作為抵押，資産流動性受限，公司資産處置等操作空間變小。

另外，土地增值稅滞納問題仍未得到解決。SOHO中國旗下子公司北京望京搜候房地産有限公司因望京SOHO項目土地增值稅滞納問題，截至2024年末，仍有23.05億元稅款及相關滞納金未償付，由此引發41.44億元交叉違約借款，對公司的流動性造成了較大影響。

據觀點新媒體了解，SOHO中國從2012年開啟去地産化，告别散售模式，轉型商寫自持模式，從開發-銷售轉向開發-自持。並于2019年12月，麗澤SOHO竣工後，SOHO中國開發環節完全停止。

但早在2014年開始，SOHO中國就沒有新收購任何土地或項目。同期，SOHO中國開始逐步剝離非核心資産，以52.32億元出售上海SOHO海倫廣場及靜安廣場，邁出資産處置第一步。

此後至2021年黑石收購案失敗為止，SOHO中國已經先後進行了多次資産出售，包括淩空SOHO、外灘國際金融中心50%權益、世紀廣場、虹口SOHO等多個項目，累計套現超350億元。

京滬資産

當前，SOHO中國僅剩京滬核心地段的少量物業。截至2024年底，公司總資産為681億元，對比上年年末略有下滑，其中投資物業資産值為631億元，占比達92.58%；持有銷售用途的已落成物業16.05億元，占比2.36%，這三項指標數值對比上年同期均有輕微下滑。

SOHO中國全年15.4億元的收入當中，來自租賃收入部分共計約15.35億元，占總營收99.63%，是其核心收入和利潤來源。另外，出售物業單位所得收入約571.6萬元。

數據來源：企業業績公告，觀點指數整理

具體來看，SOHO中國主要投資物業為位于北京和上海兩地的商業地産項目，其中北京項目包括望京SOHO、光華路SOHOII、前門大街、麗澤SOHO等，上海項目包括SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場以及古北SOHO。

除前門大街項目全部為商鋪外，其他商業地産項目均為綜合體結構。

本次2024年度業績報告中，SOHO中國沒有單獨披露租金項目的出租率、租金收入等任何運營指標數據。

觀點新媒體翻閱其2024年中期業績報告獲知，古北SOHO、SOHO復興廣場以及望京SOHO項目租金收入居前列，三者半年度租金收入分别為1.21億元、1.11億元及0.99億元。

于2024年6月底，古北SOHO和麗澤SOHO項目出租率表現優于其他項目，兩者出租率數值對比2023年末均有輕微提升，同時出租率水平均超85%。

而前門大街、望京SOHO以及銀河及朝陽門SOHO項目運營表現欠佳，出租率均低于75%。

另外，據SOHO公開租售平台披露，其在北京出售的寫字樓/商業項目包括銀河SOHO、中關村SOHO、朝外SOHO、朝陽門SOHO、三里屯SOHO、光華路SOHO以及建外SOHO，項目報價在2.2萬元/平方米-10萬元/平方米左右。

在上海出售的寫字樓/商業項目包括SOHO中山廣場和SOHO東海廣場，項目報價在3萬元/平方米-6萬元/平方米左右。

租售平台披露的在售項目大多為散售形式，基于項目的面積、樓層、空間品質等，項目所列舉的出售價格跨度也比較大。

同時，SOHO中國在北京出租的寫字樓/商業項目租金報價在1.7元/平方米/天-12元/平方米/天，其中大部分報價集中在4元/平方米/天-8元/平方米/天；上海出租項目報價在1.87元/平方米/天，其中大部分報價集中在6元/平方米/天-8元/平方米/天。

整體經營表現上，以價換量仍是2024年寫字樓租賃市場的主基調，重點城市寫字樓空置率和租金水平繼續承壓。戴德梁行數據顯示，截至2024年第四季度末，京滬兩城甲級寫字樓空置率水平分别為18.3%和22.4%，對比第三季度末均出現小幅上漲。

面對不利的市場環境，SOHO中國從第三季度開始調整租賃政策，並于年末将出租率穩定在78%，與2023年同期基本持平，避免了寫字樓大量空置。

對比來看，SOHO中國租賃物業的整體出租率表現勉強跟上市場平均水平。

但與此同時，今年京滬兩地寫字樓新增供應持續高位，租金下行及空置壓力或将進一步加劇SOHO中國業務經營壓力。

總體來看，土地增值稅滞納、償債壓力、市場需求不足、資産運營效率等仍是SOHO中國面臨的核心挑戰。

同時若土地增值稅問題未能妥善解決，公司可能面臨資産凍結或更多債務違約，進一步危及公司發展。在商業地産深度調整期，SOHO中國能否以京滬兩地核心資産為支點，突破經營困境，仍需時間檢驗。

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