年報觀察 | 中駿集團 等待債務重組時刻

觀點網 暫未落實境外債務整體重組計劃的中駿集團按時發出年度成績單。

3月28日晚間，中駿集團披露2024年業績數據，報告期内，企業合同銷售金額約人民币112.26億元，較去年下降約59.58%；收益增長約94.5%至約人民币407.7億元，毛利率增長約2.7百分點至約15.3%，據悉，報告期内該數據增加主要是由于年内交付部份位于廈門、蘇州及北京的項目擁有較高的毛利率所致。

同時，中駿集團的年度母公司擁有人應占虧損達到約人民币78.63億元，而2023年虧損數據約合79億元，以此對比，2024年虧損情況略微縮窄。

債務重組信号

應占虧損雖有縮小，但中駿集團的流動負債淨額數據為136.56億元，而去年為128.7億元，年内上升約合7.86億元流動負債金額；此外中駿集團的計息銀行及其他貸款、優先

票據及境内債券約為人民币354.19億元，現金及現金等價物約為人民币29.21億元，較2023年下滑約40.2%。

“自2023年10月起，集團並無支付境外優先票據及若幹計息銀行及其他貸款的本金及利息，根據各協議的條款和條件已觸發多項貸款的違約或交叉違約事件，集團境外優先票據及若幹計息銀行及其他貸款的違約或交叉違約本金及應計利息分别約為人民币196.71億元及人民币23.02億元。”據中駿集團表示，目前企業存在重大的不确定性，市場對于其是否有能力持續經營産生重大疑慮。

觀點新媒體注意到，目前中駿集團的主要經營壓力來自于流動負債，其中貿易應付款及票據由116.5億元上漲至139.99億元，其他應付款及應計費用也從88億元上升至100億元左右，應付稅項從42.15億元漲至53.54億元；非流動負債方面，優先票據及境内債券由22億元上升至27.06億元，不過，計息銀行及其他貸款則由102億元降至85.62億元。

“集團已經采取了一些計劃和措施來緩解流動資金壓力，改善本集團的财務狀況。”據中駿集團透露，目前公司一直在與顧問評估目前的财務及營運狀況，旨在制定符合所有持

份者最佳利益並促進本集團長期可持續資本結構的整體解決方案並與其境外債權人及其各自的顧問進行建設性接洽，以達成一致重組集團相關境外債務。

此前于2024年11月底，中駿集團曾發布一份公告稱其在境外債務重組方面取得重大進展。根據公告，中駿集團已就有關建議重組的整體建議的高級别及關鍵性商業條款與債權人小組在原則上達成共識，涉及的優先票據包括2024年4月到期的7.375%優先票據、2024年9月到期的5.95%優先票據、2025年5月到期的7%優先票據以及2026年2月到期的6%優先票據。

彼時，中駿集團仍在與債權人小組就建議的最終條款以及建議重組相關的其他商業及法律條款進行磋商，有關條款将載于由公司與債權人小組協定的條款書内。債權人小組尚未就建議或就支持建議重組訂立任何具有法律約束力的協議。

據中駿集團表示，公司目標于2025年2月15日或之前推出並與現有債務的債權人訂立重組支持協議，于2025年10月31日完成建議重組。

截止觀點新媒體發稿日，中駿集團仍處于落實境外債務整體重組計劃過程中，今年2月28日其還發布公告表示在與債權人進行建設性接觸，尋求境外債務整體解決方案，並已就有關建議重組與債權人小組在原則上達成共識。中駿集團表示，預期繼續與所有相關持份者進行建設性對話，並保持正面動力，以期在切實可行的情況下盡快落實整體重組計劃。

區域銷售差異

除境外債務之外，中駿集團還于年報中透露，将繼續尋求再融資或延長現有的銀行和其他貸款，並獲得新的項目開發貸款，确保交付物業項目，“集團适時調整其銷售策略，加快物業預售和銷售，並加快收取銷售款項，還将繼續尋找潛在買家出售若幹投資物業和非核心業務，以獲得更多現金流入。”

從數據進行分析，截止2024年末，中駿集團連同其合營公司及聯營公司共超過80個項目處于在售狀态，分布在超過50個城市，主要集中在二線城市及三、四線城市核心區域。

其中，排在銷售金額前三位的城市分别為杭州、北京及南京，而杭州及北京的合同銷售表現最為突出，分别達到22.55億元及10.58億元，占整體合同銷售金額分别約20.1%及9.4%。與2023年不同，中駿集團位于南京、天津的合同銷售額呈明顯下降趨勢，南京從14.43億元降至6.47億元；而天津從18.96億元大幅降至2.4億元。

按照區域來看，中駿集團于長三角經濟圈、中西部地區、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區及海峽西岸經濟圈的合同銷售金額分别約46.40億元、24.82億元、18.47億元、11.78億元及10.79億元，而長三角經濟圈銷售總金額已占整體合同銷售金額的41.3%。

數據來源：企業公告、觀點指數

物業項目方面，于2024年末，中駿集團連同其合營公司及聯營公司共持有46個投資物業，業态覆蓋購物中心、長租公寓、寫字樓、商業街等，主要分布在北京、上海、廈門、杭州及蘇州等26個城市，總建築面積約360萬平方米，應占建築面積約328萬平方米，其中28個投資物業已開始營運。

于2024年末，中駿集團及其合營公司及聯營公司共有土地儲備總規劃建築面積為約2，530萬平方米，而2023年土儲2990萬平方米，此外城市數量也有所收縮，2023年分布于59座城市，而目前分布城市下降至56座。

另據中駿商管所發布的最新業績報告顯示，企業商業物業管理及運營服務收益減少約4.7%，住宅物業管理服務收益輕微減少約1.8%。同時，公司的現金及銀行存款結余為人民币12.998億元，較去年有所增加。“集團将全面落實兩大層面工作。進一步調整營運節奏，加強物業項目管控。”據中駿集團表示，2025年期降加緊推進預售及現房銷售，繼續以保交付為經營重點。

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