年報觀察 | 建業地産谷底第三年

觀點網 3月28日晚間，建業地産披露了2024年度全年業績公告，整體而言，虧損仍在持續。

數據顯示，建業地産2024年收益約為160.69億元，同比減少16.6%；毛利同比減少27.6%至14.18億元；毛利率為8.8%，同比減少1.4個百分點。

年度虧損淨額約34.57億元，同比增加11.4%；公司權益持有人應占虧損約33.08億元，同比增加1.3%，每股基本虧損1.12元。

從建業地産2022年的首次虧損算起，該公司已經連續三年業績表現不佳。

如果說最初的那一次是“超出預期”，近兩年表現倒是有些在意料之外。

但去年下半年以來，房地産市場已有向暖信号，進入新的一年，建業地産是否已做好準備？

消失的利潤

實際上，這仍是一份獨立核數師“不發表意見”的财務報告。

在财報相關章節，獨立核數師除了對建業地産現有債務及償債能力的“不确定”，還特别提到“于2024年12月31日及截至該等綜合财務報表批準日期，貴集團已違約或交叉違約若幹銀行及其他借款及優先票據”。

“違約”事件可追溯到2023年6月，因未能在2023年6月23日寬限期結束之前支付2024年到期的一筆7.75%優先票據的利息，建業地産暫停向所有境外債權人進行支付，這被市場看作是“建業地産正式違約”的信号。

顯然，警報仍未解除。據最新業績公告，建業地産2024年實現收益160.69億元，同比減少16.6%，主要由于宏觀經濟及房地産市場下行的綜合影響，年内交付量下跌，以致結轉收入減少。

物業銷售收益同比減少17.5%至150.74億元，年度結轉面積減少15.1%至2024年的約共211.0萬平方米。酒店經營收入同比減少10.1%至2024年的3.21億元，主要受宏觀經濟低迷影響。

建業地産2024年年度虧損為約34.57億元，2023年為約31.03億元；全年錄得約33.08億元的公司權益持有人應占虧損。

建業地産對此表示，主要是受宏觀經濟形勢及房地産市場下行的綜合影響，基于謹慎性原則，預估了存貨、商譽和應收款項減損準備；同時，房地産确認收入和毛利率下降。

報告期内，建業地産物業合同銷售總額約101.14億元，總合同銷售面積約為149.5萬平方米，同比分别減少31.1%和31.3%。

2024年，建業地産基于謹慎性原則計提商譽減值約6.10億元，這也導致其他虧損淨額由2023年的約3.53億元增加150.4%至2024年約8.85億元。

有明顯改善的是，截至期末，建業地産淨借貸比率為負418.6%，而較上年末為負3176.3%。但整體來看，2025年仍然面臨壓力。

體現在償債方面，截至2024年末，建業地産流動負債淨值及負債淨值分别約為189.86億元及53.87億元。借貸總額約為240.4億元，其中，銀行借款為83.2億元，一年内或須應要求償還的金額為56.55億元；優先票據141.86億元，且全部為一年内償還；其他借款15.33億元，一年内償還的金額為13.64億元。

一年内到期償還的銀行借款及其他借貸共計約212.05億元，而截至2024年末，建業地産的現金、現金等價物及受限制銀行存款的總值僅為約14.88億元；其中，現金及現金等價物僅為3.65億元。

可以看到的是，在債務壓力下，過去一年建業地産對經營開支有所控制。年内，銷售及市場推廣開支為4.02億元，較2023年減少39.6%；一般及行政開支為7.11億元，較2023年減少20%。

只是這些費用的減少，依然是杯水車薪。

地産波谷

去年11月，建業集團曾小範圍召開過一次媒體會，彼時胡葆森攜一衆高管，介紹保交付成果及各業務發展情況，並就媒體關心的問題進行詳細交流、解答。

在這場媒體交流會中，胡葆森特别提到：“建業地産在全省的保交房任務已完成過半，争取在2025年底前全部交付。”

也就是說，在2025年，建業地産一方面需為還債而奔走，並盡可能保住流動性；另一方面也保持較高的開發資金需求。

據悉，2021年至2023年，建業集團分别完成交付7.8萬套、6.4萬套、11萬套，三年累計完成交付25.2萬套。2024年的交付套數，業績公告中並未明确表示，僅提及共有92個項目交付，建築面積約為680萬平方米。

但在今年2月建業集團2025年管理年會上有相關表示——過去一年，累計交付新房9.3萬套。

按照計劃，2025年，建業地産共有15個項目動工建設，建築面積約69萬平方米，計劃共有65個項目交付，建築面積約407.4萬平方米。

紮根河南，根植中原，就建業地産現有項目情況來看，仍聚焦在河南省内。

截至2024年末，建業地産在建項目120個，其中位于鄭州18個、河南省其他城市共100個及海南省2個，在建項目總建築面積約為1287.6萬平方米。

報告期内，建業地産新獲取的項目也位于河南省内。據悉，該公司通過股權合作獲取位于周口市、商丘市的土地兩宗，共計約14.5萬平方米，新增儲備建築面積約45.3萬平方米。

截至期末，擁有土地儲備建築面積約2817萬平方米，其中權益建築面積約2121萬平方米。總土地儲備中，在建部分為1325萬平方米，占總土儲比重為47.04%，其余部分将在未來開發。

總土儲中住宅用地占比達六成。按城市劃分，總土儲中35.86%位于河南省會鄭州市，8.94%位于周口市，7.22%及7.15%位于洛陽、新鄉。僅有1%位于海南，約為28.22萬平方米。

對于2025年的房地産市場，建業地産表示，房地産全面回穩仍面臨一些挑戰，整體或仍處于築底階段。

針對河南市場，一方面，将繼續用好地方政府專項債支持盤活閑置存量土地、新增土地儲備以及收購存量商品房，推動“白名單”項目擴圍增效。

另一方面，推動新房銷售“止跌回穩”政策力度加大，推進貨币化安置、城中村改造、加大購房補貼等政策落地，疊加高品質項目供給；全省各地市供求關繫、庫存壓力及客戶預期有望改善，市場也将逐步回暖。

從數據表現來看确實如此。以今年前兩個月來看，建業已取得物業合同銷售總額15.7億元，同比增加13.1%；總合同銷售建築面積25.54萬平方米，同比增加15.9%；每平方米平均銷售價格為6139元，同比減少為2.4%。

合約銷售總額及銷售面積均有改善，平均銷售價格卻繼續走低。究其原因，不排除為加速資金回籠，采取降價促銷的策略，這卻會使得利潤表現承受進一步考驗，單靠銷售回款支撐開發投入也未必理想。

除物業銷售外，建業地産也寄希望于擴展酒店、文化旅遊及綠色基地，實行業務多元化，從而擴大收益基礎，分散營運風險。

公告來看，管理層相信，将部份資源投放于新業務有助完善産業鍊布局，把旗下業務整合成房地産、酒店、文化旅遊及綠色基地等業務聯動闆塊。

只是該部分收入目前仍“不值一提”——期内，酒店經營收入為3.21億元，較2023年減少10.1%。

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