年報觀察 | 金隅集團“大事與難事”

觀點網 過去那些年，以水泥及房地産作為雙主業的金隅集團，憑借産業協同與互補優勢，扶搖直上。

近幾年，伴随着行業的調整，這家企業進入了底部修復階段。

3月28日晚間，金隅集團發布2024年業績報告，年内實現營業收入1107.12億元，同比增長2.6%。

同期，該公司實現淨虧損15.43億元，較2023年虧損進一步擴大，歸母淨利潤由盈轉虧，虧損額達到5.55億元。

增收不增利的同時，金隅集團還面臨雙重挑戰。

一方面，銷售、結轉進一步下降，期末土儲亦呈現逐年減少态勢，後續這家企業如何保障地産開發業務的持續性，仍待考量。

另一方面，從資金情況來看，于一年内到期的債務壓力較大，接下來如何保障現金流的穩定性，仍是重點。

由盈轉虧

“要在虧損治理上尋變量，把治虧扭虧作為頭等大事”，在2024年年中，金隅集團黨委書記、董事長姜英武曾如是提到。

從最新發布的财務報告來看，過去一年，金隅集團實現營業收入1107.12億元，同比增長2.6%，期内淨虧損15.34億元，同比擴大19.2%，歸母淨虧損為5.55億元，而2023年同期為盈利0.25億元，主營業務毛利率為9.9%，較2023年同期減少0.9個百分點。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

一直以來，金隅集團以水泥和地産作為雙主業，從過往業績表現來看，營業收入主要由水泥、新型建材業務貢獻，但利潤則主要來自房地産開發與物業投資及管理。

以近三年數據來例，2022年，金隅集團實現主營業務收入1022.19億元，其中來自新型綠色建材闆塊收入占比達到76.57%，為782.74億元，地産開發與運營闆塊的收入僅為258.49億元，占比僅為25.14%。

同年，建材闆塊毛利率僅有12.8%，但地産闆塊毛利率為21.8%，綜合計算下來，公司毛利率為14.7%。

2023年，建材闆塊與地産闆塊營收占比分别為73.74%、26.36%，但前者毛利率為個位數，僅8.8%；地産闆塊也因行業調整、業務收縮、利潤空間下降等因素影響，減少了5.1個百分點，僅為16.7%。綜合計算下來，2023年主營業務毛利率僅為10.8%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

時間來到2024年，房地産行業仍舊疲軟，下行趨勢明顯。為提振利潤水平，金隅集團把主意打到了新型綠色建材闆塊上。

從财報來看，該公司年内水泥業務聚焦精益管理，實現降本增效29億元，混凝土業務則強化應收控降。

這種向管理要紅利的方式，也得到了一定成績，年内新型綠色建材闆塊毛利率上漲12.7%至72.05億元，毛利率增加1.2個百分點至9.2%。

不過，這一上漲優勢並不足以帶動全局。

數據顯示，期内，該公司實現地産開發及運營闆塊收入327.37億元，同比增加15.2%，這一業務于總營收的占比有所提升，至29.57%。

但地産闆塊毛利額卻持續下降，過去一年僅剩41.48億元，減少了21.8%；地産業務毛利率也在去年基礎上再度降低6個百分點，僅剩12.7%。

受此地産業務拖累，金隅集團主營業務毛利率降至個位數，僅為9.9%，創下近五年新低。

地産業務之外，金隅集團計提減值同樣是影響利潤的重要因素之一。

數據顯示，2024年全年，該公司資産減值損失達到12.28億元，其中存貨跌價損失達到9.4億元，雖較上年同期有所減少，不過仍處于較高水平。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

地産失速

這是金隅集團上市以來的首次虧損，這一虧損趨勢會就此成為歷史？或僅僅是開始？

從财報數據來看，作為利潤主要貢獻者的地産開發及運營業務，近兩年表現不盡如人意。

2024年，金隅集團房地産簽約銷售金額直接腰斬，僅剩134.7億元，同期銷售面積下降40.7%至67.22億元。

近幾年，這家企業的簽約銷售持續下滑。2020年，在疫情影響下，簽約銷售額仍舊邁入了500億門檻，同年簽約金額大漲101%至522.33億元，随後幾年逐年下滑，到2024年僅剩百億出頭。

銷售面積也從2020年接近200萬平方米降低至2024年的兩位數，而銷售額與銷售面積的大幅下滑，勢必會導致未來兩至三年可結轉收入減少。

不僅如此，從金隅集團銷售情況來看，來自政策/保障性住房的銷售面積也在近幾年有所提升。2022年91.63億元銷售面積當中，保障性住房面積僅有0.28完平方米，2023年、2024年，分别達到17萬平方米、14.05萬平方米，占比逐年提升。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

由于保障性住房的性質，建設和銷售往往不以盈利為主要目的，随着這一業務銷售占比提升，金隅集團的地産開發利潤自然會随之縮水。

從銷售單價來看，2022年因為保障性住房銷售面積僅有0.28萬平方米，整體銷售單價提升至3.55萬元/平方米，而2024年銷售簽約單價僅為2萬元/平方米。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

一方面是地産行業整體利潤空間擠壓，另一方面是保障性住房項目占比提升，這家企業如何在行業大勢與企業責任當中尋找盈利的平衡，仍舊是後續關注的重點。

不過有市場人士透露，2025年開年，做慣了保障性住房與剛需盤的金隅，也開始試水高端繫産品。

投資物業方面，近兩年商業地産、産業地産同樣不好過，租金下滑、空置率提升成為普遍現象。

從金隅集團數據來看，截至2024年年末，持有的高檔寫字樓、商業、産業園區等投資物業總面積約為262.17萬平方米，綜合平均出租率為87%，綜合平均出租單價為4.4元/平方米/天。

現階段，重點城市的辦公樓、購物中心租金水平同比普遍回落，租金表現持續承壓，以價換量仍是市場主體維持出租率穩定的重要策略。

金隅集團同樣如此，對比來看，投資物業租金水平2020年至2024年分别為6元/平方米/天、4.9元/平方米/天、5.8元/平方米/天、4.4元/平方米/天，五年時間大幅下降了26.67%。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

對比來看，投資物業出租率較此前有所提升，這一數值在2020年為74%，而後三年分别為81%、80%、82%，到2024年則為87%，同比提升了5個百分點。

一邊是地産行業利潤失速，一邊是投資物業租金下調，金隅集團的利潤空間勢必受到影響。

短債承壓

地産業務持續承壓的情況下，金隅集團造血能力大打折扣。與此同時，近幾年房地産行業的融資亦受到一定影響，這家企業的财務壓力也逐步凸顯。

數據顯示，2024年年末，金隅集團總資産約2639.96億元，較報告期初減少約2.1%，其中包括負債約1718.78億元、少數股東權益約184億元，歸屬于母公司股東權益合計約人民币737.18億元。股東權益總額約921.17億元，較報告期初減少約2.4%。

期末，該公司淨流動資産約364.17億元，較報告期初增加約129.47億元。報告期末，金隅集團資産負債率（總負債除以總資産）約65.1%，較報告期初增加約0.1個百分點。

值得注意的是，近幾年，金隅集團短期償債能力逐年減弱。

數據顯示，2020年，該公司現金流動負債比率為0.13，随後幾年持續降低，2021年為0.11，2022年、2023年分别為0.12、0.06，到2024年這一數值僅剩0.05。

數據來源：企業财報、觀點指數整理

現金流動負債比率是衡量企業短期償債能力的關鍵财務指標之一，這個比率通過比較企業的現金及現金等價物與流動負債的比例來衡量企業償還短期債務的能力。

換而言之，金隅集團每1元的流動負債當中，僅有0.05元來自經營性現金流，這無疑說明了在現金流管理方面面臨的挑戰，尤其是在短期債務壓力和流動性管理方面。

有業内人士透露，2024年房企現金流動負債比率均值為0.25，顯然金隅集團這一比值低于行業平均水平。

具體到2024年，報告期末，該公司短期借款為283.35億元，一年内到期的長期借款為98.31億元。

年末，該公司擁有的應付賬款共計209.44億元，其中一年以内到期的應付賬款為167.56億元；一至兩年内償還的應付債券為21.37億元；兩至三年到期的應付債券為9.53億元；三年以上的應付債券為10.99億元。

同時，金隅集團賬面的短期融資券、公司債券、中期票據的年末總額為256億元，其中一年内到期的占比達到41.75%，共計106.87億元，一年至兩年償還的債券44.24億元，兩年至五年償還的債券為59.92億元，五年以上的債券共計44.98億元。

計算下來，金隅集團一年内需要償還的借款、債券等共計656.09億元；而報告期末，公司的貨币資金為182.92億元，短期償債壓力較大。

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