年報觀察 | 彩生活恢復高增長

觀點網 3月28日，立志要做“百年老店”的彩生活交出了復牌之後的第二份年報。

報告期内，彩生活錄得營收19.51億元，毛利為4.1億元，淨利潤為3612萬元，公司股東應占淨利潤為1895萬元。

從收入端看，彩生活總收益19.51億元，同比上升28.1%；在收入增速普遍放緩的行業背景之下，接近30%增速已處于上遊行列。

總收入增速亮眼的背後，是物業管理服務闆塊業績壓艙石的穩定發揮。

截至2024年12月31日，物業管理服務收入18.54億元，同比增長29.9%；占公司總收入比例約為95%，同比上升約1.3個百分點。

其中貢獻最大的是按包幹制計算的物業管理服務收費業務，年内收入18.05億元，同比上升37.8%，主要由于年内業務拓展承接新委任項目以及按包幹制管理的社區增加所致。

橫向對比行業情況，收入增速基本持平的物企相對較少，回降成為常态，基礎物管業務支撐起物企營收，增值服務則大部分呈現下滑趨勢。

如此背景之下，彩生活兩項業務收入均錄得正向增長已是難得。報告期内，增值服務錄得收入9705萬元，同比微增1.5%。

作為傳統物管企業，彩生活能夠取得較好增速並不容易，尤其是在管規模同比收縮的情況下。

數據顯示，年内彩生活共管理1758個社區，在管總建築面積約3.07億平方米，較2023年同期減少約4820.8萬平方米。

從面積變動看，年内新委任合約管理面積約890.5萬平方米，收購獲得面積49.5萬平方米，基于商業因素不再重續若幹物業管理組合合約的面積約為5860.8萬平方米。

與大多數物企的選擇相似，彩生活也在主動清退部分低回報、低質效的在管項目，從而導致在管規模出現縮減。

毛利端方面，整體毛利約為4.1億元，較上年同期下降約9.7%，而該項數據于2023年錄得4.54億元，較同比增加7.8%。

具體來看，物業管理服務闆塊毛利約為3.34億元，較上年同期減少約5030萬元，毛利率為18%，同比下降9個百分點；增值服務闆塊的毛利為7540萬元，較上年增加約610萬元，毛利率增長5.2個百分點至77.7%。

雖然增值服務闆塊重返增長，但因為在整體業務中占比不高，對總體毛利增長幫助並不大。

對于物業管理服務闆塊毛利下降，彩生活表示主要由于按酬金制提供物業管理服務的收益減少。結合物業行業整體情況及毛利率下降幅度來看，或許也存在新拓項目毛利水平較低、清退項目導致毛利下跌等因素。

另外，報告期内處置附屬公司股權及往來虧損約為2730萬元，導致錄得其他虧損約為3490萬元，較上年同期減虧約850萬元。

新拓項目為彩生活帶來的還有應收款項增長。截至2024年12月31日，錄得貿易應收款項9.34億元，同比增長8.86%，扣除信貸虧損減值撥備後的應收款項約為7.48億元；其他應收款項及預付款項約為15.36億元，同比增加5.13%。

應收款項增長規模控制在單位數增長，應該說依然可控。

債務方面，2024年資産負債率約為24.3%，較上年同期23.7%上浮0.6個百分點，但期内並無有息負債余額，相對保持穩健水平。

2024年中期，彩生活包括已質押銀行存款的現金總額約為7.89億元，較2023年末9.98億元下滑20.94%，意味着2024上半年現金流入為負值。

來到年末，現金總額約為10.49億元，同比上升5.1%，下半年或許在收繳方面提升控制。年内流動比率約為3.1倍，與2023年同期持平。

現金流恢復增長，彩生活也在3月24日結束了上市以來首次采取供股方式進行的融資行動。

據公告，至截止時間合計接獲17份有關4.1億股供股股份的有效接納及申請，占供股項下可供認購總數的約110.33%。

此次供股所得款項總額約為6136萬港元，扣除有關開支後所得款項淨額約為6036萬港元。

回到經營層面，彩生活當下最重要的任務或許是正視規模補充的需要，以及提升高毛利項目、潛力業務的盈利水平。

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