年報觀察 | 星盛商業調結構、穩利潤

觀點網 3月28日，星河控股旗下商業運營平台星盛商業發布2024财年業績報告。

過去一年，國内線下零售消費氛圍不佳，但星盛商業的表現基本保持了穩定。

資料顯示，星盛商業期内錄得收入約為6.45億元，較去年6.35億元增長約1.5%；毛利2.98億元，毛利率46.2%。年内利潤1.48億元，公司擁有人應占利潤約為1.55億元。

與此同時，星盛商業宣布将派發每股普通股末期股息8.3港仙，進一步提升全年派息率到80.0%。

利潤表現

在去年行業環境之下，該公司業績基本符合預期。

據參會投資者分享，管理層在業績發布會上表示，毛利率和歸母淨利潤的下降，主要原因在于受大環境和房地産市場的整體的形勢影響，以及由于毛利率較高的品牌和管理輸出服務收入占比減少。

期内6.45億元收入中，委托管理服務收入4.26億元，占比從64%提升至66.2%；品牌及管理輸出服務收入從去年的1.45億元下滑至9571.3萬元，占比從22.8%降至14.8%；整租服務收入1.22億元，占比從13.2%提升到19%。

而委托管理服務毛利2.2億元，毛利率在51.6%；品牌及管理輸出服務毛利6898.4萬元，毛利率72.1%；整租服務毛利877.1萬元，毛利率在7.2%。

從年報中看，星盛商業去年收入增長1.5%，服務成本增長約15%，可能主要由于2023年開了很多項目，這些項目都處于培育期，所以前期成本較高。

據了解，2023年星盛商業開業了6個項目，其中三個項目是2023年12月開業的。

不管怎麼說，星盛商業毛利率表現還是在行業上遊水平，主要原因在于擁有不少成熟項目作為“托底”。

資料顯示，星盛商業目前已開業項目，按開業年期劃分是呈杠鈴結構。

27個在營業項目中，11個項目是3年以内開業的，處于培育期；而3-5年的有5家，處于成長期；而另有11個項目是處于開業5年以上的成熟期。

核心托底

星河控股起步于深圳，星盛商業成立後，星河控股商業資産就交由後者運營，並形成了城市型購物中心“COCO Park”、區域型購物中心“COCO City”和“iCO”、社區型購物中心“COCO Garden”以及高端家居布置購物中心“第三空間”4大産品體繫。

因此我們能看到，上述11個成熟項目大多數位于深圳。包括深圳福田星河COCO Park（北區）、深圳星河第三空間、深圳龍崗星河COCO Park、深圳龍華星河COCO City、深圳星河WORLD·COCO Park、深圳星河中心、深圳龍華星河iCO等。

另外三個項目是常州星河國際三期項目、惠州星河COCO Garden和鄂爾多斯星河COCO City。

深圳以外項目自然無法與深圳相比，深圳郊區項目也無法與深圳核心商區的項目相比。

不過早年國内商業地産和零售消費市場行情較好，星盛商業在每年穩步拓展之下，並沒對此太過注意，在管理版圖内納入了不少低效項目。

來自星盛商業招股書文件，截至2020年9月末，該公司向訂立合約向53個商用物業項目提供服務，總合約面積約328.4萬平方米，當中61.6%由獨立第三方開發或擁有。

到2021年末，星盛商業訂立合約向84個商用物業項目（含32個咨詢服務項目）提供服務，總合約建築面積達到約390萬平方米，當中62.4%由獨立第三方開發或擁有。

但也正是自此開始，星盛商業開始注意到低效項目對公司經營的影響，也自此開始了結構調整之路。

2022年，星盛商業解約了湛江星河COCO City、南昌博能星河iCO、南昌商聯星河COCO Park、上海博萬蘭韻星河COCO City、莆田星河COCO Park、甯鄉星河COCO City等6個項目。

2023年，星盛商業再解約了普甯星河COCO City、深圳龍崗星河iCO、汕尾星河COCO City、佛山長華星河COCO City、灌南恒基星河COCO City、恩施星河COCO City共6個第三方項目。

2024年，星盛商業仍然在保持調整結構，主動與廣州從化海音星河COCO City及濟甯星河iCO完成解約。合約面積從巅峰時期的390萬平方米減少至去年年末的271萬平方米，第三方項目占比也從62.4%壓降至47.1%。

“有收款、有利潤的項目我們才做。”星盛商業管理層在去年中期業績會上表示。

近年來，星盛商業業務運營基本是圍繞核心項目進行，招調資源也盡量向核心項目傾斜。

據業績會上透露，2024年星盛商業旗下項目引進了各類首店150多家，而福田星河COCO Park一個項目就引進了首店品牌41家，其中全國首店有5家，華南首店8家，深圳首店也有11-12家。

同時，為迎合持續的“港人北上”潮，福田星河COCO Park去年就申請了福田區首個即買即退稅點。另外，例如擁有山姆會員店作為主力店的龍崗星河COCO Park，就開通了港客專列巴士。

因此，就算去年整個消費大環境不算好，星盛商業旗下項目平均出租率也維持在90%以上，錄得92.4%；項目同店客流同比增長8.1%，同店銷售同比增長8.8%。

經營上的謹慎還體現在相較于2023年積極布局6個新項目，星盛商業2024年除上半年新開業了廣州健康港星河COCO Park、上海浦東星河COCO Garden兩個項目，下半年以來就無新項目開業。

2025年開年以來，零售消費市場轉暖，在預期修復之下，星盛商業今年計劃新開業4個項目，包括深圳星河WOLD.COCO Park（二期）、深圳光明星河COCO City、南京星河COCO City以及深圳龍華COCO Garden。

2026年-2027年也陸續會有幾個項目推出，據悉可能是珠海來來COCO City項目，以及深圳園山星河COCO City等。

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