觀點直擊 | 合景悠活的盈利問答

觀點網 2024年中期的增長乏力、盈利下滑等困境延續到年末，合景悠活仍在自愈。

截至2024年12月31日，合景悠活實現收入約35.7億元，毛利潤約8.8億元，毛利率約24.7%，淨虧損約5.6億元，核心淨利潤約3億元。

3月28日，合景悠活召開2024年度投資者會，執行董事孔健楠、首席執行官王中琦和執行董事兼首席财務官楊靜波出席並回答投資者相關提問。這也是王中琦上任首席執行官後參與的第一個年度業績會。

物管行業整體仍處于相對震蕩的局勢，關聯方風險還在出清，過去收並購項目帶來不小的商譽減值，收入增速放緩及毛利率承壓風暴襲來，合景悠活也一直承受着壓力。

非住分部回調

身處行業大浪淘沙背景之下，潮水退去，基礎物業管理服務是物企立身的最後一道屏障。

年内，合景悠活錄得總收入35.73億元，同比下滑7.2%，住宅物業管理服務闆塊同比微增1.4%至17.69億元，占總收入比重提升至49.5%。

而住宅物業闆塊下的預售管理服務錄得營收8254.9萬元、同比下降54.38%；社區增值服務收入2.22億元，與去年同期基本持平。

另一邊的非業主增值服務闆塊年内收入18.04億元，同比下降14.26%。其中，預售管理服務收入2212.7萬元，同比下降8.41%；物業管理服務收入16.2億元，同比下降11.47%；商業服務收入5587.6萬元，同比下滑53.84%；其他增值服務收入1.05億元，同比下降17.96%。

盡管在管項目規模在擴大，但合景悠活仍未能跑出行業困境。

報告顯示，在房地産行業承壓背景下，因在管住宅物業銷售辦事處數目減少，導致住宅物業闆塊預售管理服務及增值服務收入下降。

非住宅物業分部回調明顯，則看到市場競争加大、财政付款節奏放緩帶來收繳難題，綜合導致該分部營收及盈利承壓。

“鑒于城市服務業務面臨的盈利壓力和市場環境變化，集團決定實施戰略收縮，更加謹慎地進入财政承壓的區域以及更加嚴謹地篩選非住宅物業領域的細分業态。”合景悠活在業績報告中表示，公司主動收縮、重新整理業态分布也是非業主增值服務業績回調的原因之一。

據參會投資者轉述，管理層表示非住宅業态中占比最大的物業管理服務收入回調，主要由于甲方在續約的時候進行了合約調整，部分商業物業項目合同由包幹制轉為酬金制。

“從其他維度分析，第三方非住宅收入占比同比提升了4.8個百分點，達到接近90%，這表明非住宅闆塊來自關聯方的風險已處于較低水平和得到了有效的控制。”

受到業務調整、市場環境影響的，還有合景悠活的盈利能力。

截至2024年12月31日，合景悠活錄得歸母淨虧損5.72億元，毛利收入8.83億元，同比下降25.3%，毛利率約24.7%。

管理層表示，毛利率回調的主要原因是業态結構發生變化，此前毛利率較高的商業物業服務占比從2023年度的36.5%下降至2024年度的24.3%。

高毛利率部分業态收縮較大程度上拉低了整體毛利率水平，但住宅部分業務同比實現增長和毛利處于中等水平，合景悠活認為是“促進了整體毛利率向更貼近市場化的方向回歸。

減值風暴

在合景悠活看來，毛利率回調是行業共同面對的情況，收入增速放緩以及毛利率承壓挑戰，本質也是市場化進程加速以及低效産能出清的必然結果。

而淨利潤錄得虧損，則更多與應收賬款大幅計提減值以及商譽減值相關。

此前發布的盈警公告中，合景悠活表示年度虧損主要由于就商譽及其他無形資産作出不多于7.15億元的減值；就貿易應收款項作出不多于2.85億元減值撥備。

就行業整體情況而言，應收賬款通常來自關聯方與獨立第三方。而能否回收款項，前者與地産開發商經營情況緊密相連，後者主要看收繳率。

“收繳率是老問題，但确實每年都有新壓力。從過往統計看，行業收繳率也是每年都有所下降的。”據管理層表示，合景悠活2024年的收繳率略微下降，但遠低于行業下降點數。

來自第三方客戶或小業主的應收款項或許可以通過收繳工具等方式加快收回，而關聯方應收賬款才是相對更難回收的部分。

截至2024年12月31日，合景悠活來自關聯方的貿易應收款項為22.31億元，來自第三方貿易應收款項為15.74億元，合計應收款金額為38.05億元。

年内，合景悠活對部分貿易應收款項計提減值10.22億元，對應收款項減值撥備2.7億元，主要針對關聯方應收款做減值撥備。

為了盡量降低控制存量應收款項規模增量，合景悠活持續降低關聯方每年業務量。

“來自關聯方的收入占比呈現是2021年36.9%，2022年是21.4%，2023年是17.1%，2024年是11.4%。趨勢逐年下降。”

與關聯方的交易逐年下降，同時意味着獨立性正在上升，合景悠活接下來要着重解決的是商譽減值。

據公告，商譽減值的産生主要由于市場競争激烈，倒是公司于過往年度收購的若幹附屬公司的若幹合同未能續簽。同時，附屬公司的新客戶群擴展未達預期，價值用于提升服務質量的成本增加，導致收入及利潤下降。

年内，合景悠活計提了6.3億元減值，其中3億主要來自城市服務和公建業務的投後企業。

“測算後，截至2024年底部分在城市服務和醫院賽道投入企業的商譽已經具體減值100%。考慮到城市服務盈利空間收窄以及回款壓力增大，集團已經主動收縮該部分的業務。”

除了收縮業務，合景悠活精簡了城市布局。

管理層表示，城市精簡是對部分低效項目進行有序退出，将資源聚焦未來将繼續推進區域集約化布局策略。

目前，合景悠活在管項目約有57%集中在大灣區及長三角區域，一、二線城市在管項目占比達63%，業務已覆蓋全國21個省級行政區133個城市。

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