年報觀察 | 孫宏斌盤活融創中國

觀點網 行業調整仍未結束，融創中國的業績也有些喜憂參半。

3月28日，融創中國公布了2024年度業績報告顯示，債務重組有所進展，且有息負債同比減少181.6億元至2596.7億元；毛利由虧轉盈，保交房方面順利完成交付17萬套房屋，排在行業前三……

與此同時，2024年度收入減半至740.2億元，公司擁有人應占虧損增至257億元——不過融創中國強調，若本年度及去年均剔除債務重組收益的影響，本年度公司擁有人應占虧損較去年有所減少。

雖然房地産市場整體的恢復可能還需要一個過程和時間，但融創中國董事長孫宏斌表示，集團将繼續堅定長期信心，2025年将全力以赴在各方支持下完成交付任務和境内公開市場債務風險的化解，争取境外債務風險化解取得實質性關鍵進展，同時以每一個項目權益淨資産的提升為日常管理基本目標，穩步推進項目債務風險化解和資産盤活。

很顯然，保交房與債務重組仍是2025年的主要任務。

對此，有業内人士認為，當前房地産市場正處于格局重塑的關鍵階段，交付能力已成為衡量房企穩健經營的核心要素。只有做好交付，消費者才能有信心購買。只有穩住交付基本盤，才能在變局中赢得市場主動權。

業績明暗面

據融創中國2024年度報告披露，截至2024年12月31日止年度，該集團連同其合營公司及聯營公司的合同銷售金額約為471.4億元，同比減少44.4%。

據悉，該集團的收入大部分來源于物業銷售收入，占總收入的比例達約82.8%。于截至2024年12月31日止年度，物業銷售收入同比減少約795.7億元（約56.5%），物業交付總面積同比減少815.8萬平方米（約63.8%），物業銷售收入減少與交付面積減少趨勢基本一致。

“房地産市場持續下行、新增銷售規模收縮及集團面臨的流動性壓力，導致本年度物業交付面積較上年有所下降，物業銷售收入相應降低。”融創中國于年報中表示。

融創中國補充，集團現處于集中資源解決保交付工作及債務問題的階段，在新增銷售規模收縮及外部融資渠道收窄等情況帶來的流動性壓力下，對已售物業項目的交付進度及新項目的開發及推售節奏産生階段性的制約，2024年度交付面積較上年減少，導致集團的銷售收入較去年有較大幅度的下降。

數據顯示，融創中國2024年收入總額約為740.2億元，同比減少約52%；集團連同其合營公司及聯營公司的收入合計約1770.6億元，同比減少46.2%，其中公司擁有人應占約1033.6億元，較截至2023年度的約2066.1億元減少約50%。

雖然收入減少，但相比上一年毛虧約25億元，融創中國2024年度錄得毛利約為28.9億元，同比增加53.9億元。主要由于2024年度物業銷售收入結轉的高毛利項目占比較上年提高，同時計提的物業減值撥備較上年有所減少所致。

因此，融創中國報告期内毛利率約為3.9%，較截至2023年12月31日止年度的毛利率約-1.6%有明顯上升。

不過這還不是融創中國真實的毛利表現，報告透露，集團業務合並收益對應的收購物業評估增值調整導致本年度毛利減少了約14.9億元。剔除該等公允價值調整以及物業減值撥備對毛利的影響，集團于截至2024年12月31日止年度的毛利約為58.1億元，毛利率約為7.8%。

類似的情況還出現在淨利潤數據上。

報告期内，融創中國擁有人應占虧損約為257億元，較上年虧損79.7億元明顯擴大，但公司擁有人應占虧損較去年大幅增加主要是因為去年錄得境外債務重組收益，若本年度及去年均剔除債務重組收益的影響，本年度公司擁有人應占虧損較去年有所減少。

據觀點新媒體了解，融創中國于2023年度錄得的境外債務重組收益達到315億元，而2024年度錄得的債務重組收益降至98.9億元，兩者差值達216.1億元。

全力保交房

雖說融創中國2024年度交付面積較上年減少，但放在全國同行中進行比較則位列前茅。

據透露，融創去年在全國84個城市共交付約17萬套房屋，位列行業前三。

事實上，融創更一直把“保交房”作為經營第一要務，強調保量同時更要重質。在2022-2024保交房最具挑戰的三年，累計交付約66.8萬套。

為了做好保交房工作，融創中國積極承接各地政府和金融機構的政策支持，截至目前獲得保交樓專項借款審批金額218億元、銀行配套融資審批金額104億元，以及“白名單項目”融資審批金額23億元，共計約345億元，多方合力共同推進“保交房”。

關于2025年的交付計劃，融創方面表示，今年将全力以赴交付6萬套房屋。

對此，有業内人士指出，只有做好交付，消費者才能有信心購買。只有穩住交付基本盤，才能在變局中赢得市場主動權。

這種良性循環或許可以在融創去年多個熱銷盤中得到體現——去年，上海外灘壹号院三開三罄，單盤銷售額達215億元；上海壹号院首開當日售罄，今年1月二批次入市銷售額66億元，去化率超96%。

據透露，今年融創還在多個核心城市的項目有重要推盤計劃，包括上海壹号院高層産品及風貌别墅産品、融創外灘壹号院二期風貌商業别墅、融創武漢桃花源等。另外，北京融創壹号院也将迎來産品升級。

事實上，而今去化良好的項目大多集中在高能級的一二線城市，因此土儲構成也直接影響着銷售表現。

據年報顯示，于2024年12月31日，融創中國連同其合營公司及聯營公司的總土地儲備面積約為12776萬平方米，權益土地儲備面積約為8,756.5萬平方米，其中未售權益土地儲備約6,301萬平方米，且大量分布在核心一二線城市。

債務再重組

對于融創中國而言，無論是促銷售還是保交房，本質上都将對債務重組起到積極作用。

孫宏斌在業績報告中介紹，2024年，集團繼續積極化解債務風險，並取得顯着進展。針對境内公開市場債務，集團結合自身情況在各方支持下形成了比較徹底的市場化重組方案，截至目前，境内公開市場債務重組方案已全部經相關債券持有人會議審議通過，2025年将全力完成方案落地和執行。

觀點新媒體了解，于2024年12月及2025年1月，融創中國境内債務重組計劃已經相關債券持有人會議通過，相關公司債券、非公開發行境内公司債券及供應鍊資産支持專項計劃的償付安排已進行調整，展期期限5至9.5年，年票息率改為1%，境内債務重組計劃提供包括債券購回（即現金要約收購）、股票及/或股票經濟收益權兌付及以資抵債等選項。

境内債務重組根據相關會計準則被視為實質性修改。由于其中7只債券的境内債務重組計劃經相關債券持有人會議于2024年12月通過，相關公司債券、非公開發行債券及資産支持專項計劃賬面值分别為約人民币77.0億元、人民币16.4億元及人民币1.5億元，及應計利息約人民币12.5億元已全數終止确認。

據此，于截至2024年12月31日止年度，境内債務重組産生的收益79.7億元已确認並計入綜合全面收益表中的“其他收入及收益”，而權益部分1.0億元于綜合權益變動表中的“其他儲備”内确認。

“在妥善化解境内公開市場債務風險的同時，針對境外債務，集團已委任财務顧問及法律顧問，在顧問的協助下進一步尋求更加全面的境外債務綜合解決方案，争取在下一個階段徹底化解境外債務風險。”

在進行整體債務重組的同時，融創還在項目融資層面做出行動，如持續與金融機溝通推動展期方案，同時也積極推進和資産管理公司等金融機構的合作，推動形成更加完整和綜合的項目盤活、債務重組方案。

據介紹，2024年至今，融創中國已成功為重慶灣、北京融創壹号院、天津梅江壹号院二期、武漢桃花源等項目引入新增資金，化解存量債務風險的同時盤活優質資産。2024年，上海壹号院項目開盤即售罄及上海外灘壹号院項目三次開盤均即售罄，成為集團與資産管理公司合作盤活優質項目的典型案例。

對此，孫宏斌的展望是：“2025年集團将繼續加大力度推動與資産管理公司等能提供增量資金的金融機構的合作，進一步化解項目債務風險和盤活優質項目，從而支持集團運營的逐步恢復。”

化債仍在路上，不過融創的整體借貸總額進一步減少181.6億元，由2023年底2778.3億元減少至2024年底的2596.7億元。負債率由75.2%上升至約81.3%，融創對此表示，集團資本負債比率有所波動，主要由于受市場下行的影響，集團結轉收入大幅減少，同時計提資産減值撥備及或有負債撥備所致。

化債需要現金流，而融創中國2024年現金余額約為197.5億元，比2023年底現金余額246.2億元減少了48.7億元；不過非受限制現金則由2023年底70.6億元增加至2024年底約77.3億元。

孫宏斌說：“2025年将全力以赴在各方支持下完成交付任務和境内公開市場債務風險的化解，争取境外債務風險化解取得實質性關鍵進展，同時以每一個項目權益淨資産的提升為日常管理基本目標，穩步推進項目債務風險化解和資産盤活，為集團未來逐步回到健康發展的軌道上奠定基礎。”

數據雖然還不太理想，不過老孫依然在向市場釋放信心，畢竟在市場止跌回穩的趨勢下，只有加速推動企業回歸正向循環才能更快走出困境。

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