REITs觀察 | 東久新經濟REIT：滿租背後的工業廠房解碼

觀點網 從各支産業園REITs披露的經營情況看，産業園REITs内部分化延續，多數項目業績承壓。在市場下行期中，工業廠房類REITs具備較高的穩定性。

就此類項目來看，截至2024 年四季度末，東久新經濟REIT出租率已連續兩季度末保持100%，重要現金流提供方平均剩余租賃期限約為1.99年。國君臨港REIT出租率亦維持在94.36%的高位，租戶穩定性較高，加權平均剩余租賃期限在3年以上。

作為首單民營企業作為原始權益人的REITs産品，東久新經濟REIT披露的四季報顯示，四季度項目平均出租率為99.44%（上年同期：99.39%，同比增加0.05%），期末出租率為100%（上年同期：96.51%，同比增加3.49%），四季度租金單價為30.28元/平方米/月（上年同期：29.76 元/平方米/月，同比增加1.74%）。

可見，底層資産以長三角核心區“純生産高標準廠房”項目，在行業波動下經營業績更具備“韌性”。

解碼廠房資産

REITs基金的主要财務指標重點包括收入、EBITDA以及可供分配金額的完成情況。

東久新經濟REIT于2024年營業總收入約1.11億元，租金及物業管理費等營業收入約1.08億元，息稅折舊及攤銷前利潤7764萬元，淨利潤5118.36億元。可供分配金額為7768.27萬元，全年累計分紅約3700萬元，本期現金流分派率為4.59%。

截至2024年末，東久新經濟REIT的底層資産由4個産業園組成，包括位于上海市及江蘇省核心産業區的4處産業園：東久（金山）智造園、東久（昆山）智造園、東久（無錫）智造園、東久（常州）智造園。

項目建築面積合計約28.39萬平方米，可租賃面積合計約27.83萬平方米，均為標準廠房類的産業園資産。

相較于科研辦公産業園，標準廠房産業園直接服務于制造類企業的産品生産制造，從近期經營情況可以看出，此類資産更具備穩定性。

並且，東久新經濟REIT的資産坐落于長三角一體化區域（上海、蘇州、無錫、常州），位于長江三角洲一體化發展規劃中心區，因此區域内工業廠房需求較為旺盛。

呈現在整體的運營情況看，四季度，東久新經濟REIT平均出租率為99.44%（上年同期：99.39%，同比增加0.05%），期末出租率為100%（上年同期：96.51%，同比增加3.49%）

2024年，該産品有效租金單價為29.27元/平方米/月，報告期末剩余租期為約1064天（上年同期：1,158 天，同比減少8.13%），報告期末租金收繳率為99.12%。

從租戶結構來看，東久新經濟REIT基礎設施項目租戶結構穩定，經營狀況良好，報告期末租戶45 家，主要行業集中在精密機械、高新材料、信息産業和汽車裝備等領域，占比分别約為33.52%、24.94%、21.21%及18.54%（剩余1.79%為其他），重要現金流提供方平均剩余租賃期限約為1.99年。

並且可以看到的是，東久新經濟REIT當前園區租戶以智能制造類行業為主，屬于新興産業集群及高科技特色産業園區。一般而言，重資産制造業租戶體量通常較大，相較于輕資産的中小型服務業企業，在經濟下行周期中具有較好的穩定性。

有業内人士對觀點新媒體指出，標準廠房就是工業制造類的園區，制造類企業相對比較穩定，且集中度較高，“一方面形成一定規模，第二主要是添置了很多固定資産設備，一般不會走。”

一般而言，廠房REITs入駐企業多以制造業為主，主要為當地優勢産業且符合地區産業導向，

制造業企業對工業廠房通常存在定制要求，廠房改造、搬遷成本高，並且租戶入駐園區後通常會投入大量資本性支出用于購買和投放生産設備，並搭建專門的生産、倉儲及物流網絡。

因此，租戶對于長期穩定租約的訴求強烈，對租金增長的可承受度也相對較強，這是工業廠房項目通常比較穩定的原因。

臨港REIT也是類似的，該基金租戶主要行業集中在汽車裝備、精密機械、高新材料、生物醫藥等領域。

相較來說，研發辦公類物業的園區流動性相對比較強。在行業市場波動期間，他們往往會陷入低價競争的泥淖當中。

租約及擴募

至少從目前看，東久新經濟REIT短期内沒有太大的困擾。

單層標準廠房，主要的運營及盈利模式為對外出租和運營管理，租金收入則主要取決于底層資産的出租率與租金水平。

從披露的2024年四季度報告來看，東久新經濟REIT基礎設施項目公司的營業收入也主要來自于租金收入、物業管理收入和其他收入，租金收入的比重達到九成左右。四個入池資産租金單價同比呈現增長的态勢，租金未減反增，租金單價為30.28 元/平方米/月，與上年同期為29.76元/平方米/月相比，增加1.74%。

2024年以來，東久新經濟REIT的底層資産東久（金山）智造園、東久（昆山）智造園、久（無錫）智造園、東久（常州）智造園合同租金較為穩定，東久（金山）智造園于三季度出現合同租金下調，其余項目合同租金較年初穩定增長。

數據來源：企業公告、産城園區評論整理

基于較穩定的經營表現，市場也給出了較高的估值，東久新經濟REIT、臨港産業園REIT基金的NAV溢價率表現出較大幅度溢價。

該基金原始權益人東久新宜董事長兼首席執行官孫冬平曾表示，廠房類資産REITs的市場表現之所以較好，一是廠房類資産具備很好的增值屬性，高端制造類企業發展迅速，對于高標準工業廠房的需求不斷上升，可供給端方面，優質土地資源越來越稀缺；二是廠房類資産能維持相對穩定的出租情況，工業廠房租戶租期普遍較長、租約穩定性高。

不過有分析指，近年來工業用地供應大幅增加，導致工業廠房供應規模增加，或給工業廠房市場帶來一定壓力。

值得關注的是，東久新經濟REIT拟實施擴募東久（南通）智造園、東久（重慶）智造園一期兩個項目，建築面積合計約為10.02萬平米，分别位于江蘇南通高新技術産業開發區和重慶兩江新區内，區域内具備半導體、汽車、高端制造等産業基礎。

新購入基礎設施資産歷史運營情況穩定。東久(南通)智造園于2020年7月開始運營，歷史近三年及一期的期末出租率均為100%。東久(重慶)智造園一期于2018年1月開始運營，歷史近三年及一期的期末出租率穩定保持在100%。

如若擴募成功，東久新經濟REIT總資産和淨資産規模将同時增加，抗風險能力将得到增強。

最新消息是，東久新經濟REIT擴募項目已申報至上交所，專項計劃名稱為“國君資管東久新經濟産業園基礎設施二期資産支持專項計劃”，項目最新已獲受理。

從企業發展角度來看，公募基金平台的打造實現了基礎設施資産從“開發→培育→退出→再開發”的投融資良性循環。

在擴募資産儲備方面，東久新宜官網顯示，總資産管理規模超過190億美金，總建築面積超過1400萬平方米，旗下包括智慧物流與冷鍊、智能制造、生物醫藥、城市更新四大業務闆塊，以及私募股權投資平台東久新宜資本。

其中，東久新經濟REIT發起人為東久工業，是集團旗下專注于基礎設施産業園區（廠房及研發辦公）項目的平台，重點布局長三角、京津冀、粵港澳大灣區及中西部等重點區域和城市。

截至2024年9月末，東久工業持有並運營25個産業園資産，其中12處為標準廠房資産，合計資産管理規模超過330億元人民币，建築面積超過230萬平方米。

另據披露，基金存續期間，潛在購入標的項目可包括東久(重慶)智造園二期、東久(南通)智能制造基地項目、臨港奉賢智造園六期等項目，截至2024年9月末，潛在購入標的項目出租率分别為100%、100%、79%

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