萬科分析師會議：行業已經度過了最困難時期（全文）

觀點網訊：3月31日，萬科企業股份有限公司舉行了分析師會議，出席管理層包括董事會主席辛傑、執行副總裁郁亮、财務負責人韓慧華、董事會秘書田鈞等。

會議在公司會議室以現場會議形式進行，主要圍繞萬科的經營管理情況、市場走勢、業績虧損原因及改進措施、保交房任務、債務償還計劃、長租公寓業務進展、存量盤活策略及物業服務業務發展等議題展開深入讨論。

以下為分析師會議問答全文：

問題一：春節前後公司管理團隊發生了較大調整，現在距離團隊調整已經過去2個月，請問公司的經營管理情況是否有變化？目前萬科在化險和發展方面仍面臨挑戰，請問管理團隊計劃如何破局？

萬科：2024年，萬科實現營收3431.8億元，銷售額2460億元，完成超18萬套房屋高質量交付，經營服務業務保持穩健增長，並實現多賽道REITs突破，但虧損額較大，流動性遇到階段性困難。為有效化解風險，更好推動萬科穩健經營和可持續發展，2025年1月27日，公司董事會決定利用大股東深鐵集團在内的各方資源優勢，充實經營管理團隊力量。為了共同目標大家走到一起，新加入的成員與原管理團隊攜手並肩，一手抓改革化險，一手抓融合發展，動員各方力量，協調多方資源，更好推動萬科穩健經營和可持續發展。

深圳市、廣東省和國家有關部門高度關注、積極支持萬科穩定生産經營，穩固市場信心。金融機構等各類合作夥伴紛紛施以援手，支持公司融資需求。深鐵集團作為積極股東和耐心資本，綜合運用業務支持、資金支持、戰略融合、軌道賦能等市場化、法治化手段予以支持。這些有利政策的加持，以及“新鮮血液”的加入，為萬科發展迎來了重大轉機。在各方支持下，萬科迎來多項積極進展，生産經營穩定，償債工作有序推進，2025年一季度到期公開債均已完成兌付。

2025年，伴随着政策東風和市場信心的恢復，公司将抓緊未來機遇，堅持用改革的辦法解決發展中的問題，在發展中化解風險，從城市聚焦、業務組合、模式創新、科技突圍、産業協同等五個方面發力，加快新舊發展動能轉換，推動萬科重回健康發展軌道，更好的服務回報股東和市民群衆。

首先，戰略方面要聚焦到主業主營和重點城市布局，加速推動資産處置和業務優化。房地産開發業務錨定2025年銷售回款目標，實施靈活量價策略加速推盤，确保銷售回款率繼續提升。堅守“保交房”底線，全周期品質管控保障高質量交付，深度參與城市存量不動産的改造盤活。經營服務業務明确各業務底層邏輯和核心業務指標，持續推進經營提效，指標達到行業領先水平。

在城市聚焦上，基于中國宏觀經濟、人口、産業發展等關鍵變化，在當前已進入城市錨定發展前景好、供需關繫平衡、在當地具備競争優勢的重點城市。在業務組合上，對于要退出的業務或項目，基于自身特點合理安排退出節奏，集中資源推進權重項目退出，實現戰略收斂聚焦和資産負債表的優化。同時，繼續有序推進經營性重資産項目的處置，實現增量現金流入。

第二，積極向新模式切換，妥善化解債務風險的同時構築資本結構優化新格局。在模式創新上，公司将持續提升多元場景的開發經營服務能力，深度參與城市存量不動産的改造盤活，充分整合各方資源，激活存量資産效能，提升資産周轉效率，運用多維舉措，科學調節債務水平，持續優化資本結構。通過資産、負債、權益協同運作，實現安全經營目標有序達成。公司将持續夯實REITs戰略平台，實現業務模式由重向輕，加速長租公寓與物流REITs上市進程，推動中金印力消費REIT擴募。同時，公司也将積極推進建萬住房租賃Pre-REIT基金、中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金、萬新金石（廈門）住房租賃基金等戰略平台的持續發展，建立面向未來的投融資模式。

第三，依托科技創新、科技突圍，打造引領行業的新質生産力。在科技突圍上，公司将充分發揮在開發建造、經營服務等領域已經形成的體繫化技術優勢，助力“好房子”、“好服務”、“好社區”的打造，帶來更好的客戶體驗和更具性價比的産品。同時，公司将緊抓當前人工智能與機器人技術快速叠代的戰略機遇，通過業務場景開放、知識共享，與行業領軍企業深度協同，重點突破服務智能化升級、工業化智能建造和作業設備智能化、小型化等方向，依托科技創新打造面向未來、引領行業的新質生産力。

第四，整合資源，持續提升核心競争力，共創城市新生态。在産業協同上，軌道交通與房地産的結合會産生巨大協同效應，公司将着力強化與深鐵集團的融合發展，因地制宜打造新質生産力，在軌道物流、TOD綜合開發、商業運營、工程代建、基礎設施運維養、科技創新等方面深度合作，共創城市新生态。以“軌道+物流”為例，深鐵集團擁有豐富的軌道交通場站資源，萬科物流在B端運營服務優勢明顯，近期雙方已經開展地鐵門店配送試點，場地經營等合作。未來，萬科将通過與深鐵的深度融合，整合資源，取得更多合作成果。公司也将持續與政府、央國企、各行業龍頭企業、産業投資方協同創新，共建戰略合作生态圈，重點布局城市基礎設施運營管理、數字化城市治理、重大産業項目等關鍵領域。

第五，堅持陽光下的運行體制，打造高效組織。科學降本增效，瘦身健體，盤活存量，降低負債，規範治理，築牢風險防控的底線。相信在各方支持下，萬科一定能走出低谷、煥發新生，持續為股東、為社會創造價值。

問題二：9月底以來，中央對房地産明确提出了“止跌回穩”要求，各地支持性政策接連落地，從近期的數據來看，行業銷售已出現回暖迹象。請問公司怎麼看待市場後續走勢？

萬科：今年全國兩會，“穩住樓市股市”、“持續用力推動房地産市場止跌回穩”受到大家的高度關注。作為增加财産性收入提振消費、防範繫統性風險的重要方面，在政策引導和支持下，我們相信行業已經度過了最困難的時期，房地産市場将回到穩定健康發展軌道上來，主要表現在三個方面。

市場方面，需求回升的基礎已經牢固。去年9月底一攬子支持政策出台後，行業信心受到提振，市場持續回暖。四季度商品住宅銷售面積環比上升21.4%，同比上升2.9%，到今年成交依然較為穩定，沒有再出現過去的“脈沖式反彈”。現在各地還在因城施策繼續調減限制性措施，進一步鞏固回升基礎，形成量升價穩的良好局面。

供給端方面，2025年土地和商品房盤活力度加大，速度加快，行業造血、回血能力将顯著增強。這兩年，大家有一個非常明顯的感受，就是政策出台後二手房的恢復要比新房好。其中部分原因是存量土地和商品房沒辦法滿足市場需要，供求關繫不匹配。企業手里有很多的存量土地，但要麼位置不好，要麼位置好但是由于規劃指標、産品設計不合理等原因，去化比較困難，占壓了資金。市場上出現了一方面舊的項目很難賣，另一方面新項目賣得不錯的矛盾情況。今年的政府工作報告在土地和商品房盤活方面做了專門的部署。一是在城市更新中統籌城市低效用地再開發，在房地産市場供給端優化城市空間結構和土地利用方式，對調整供應結構給出了明确方向。二是“盤活存量用地和商辦用房，推進收購存量商品房，在收購主體、價格和用途方面給予城市政府更大自主權。”搭配地方專項債發行限額增加5000億元，存量土地和商品房盤活落地實施的力度加大、落地速度加快，企業現金流情況和新增投資能力将更快得到改善，增強行業造血、回血能力。

土地市場方面，市場回暖和政策支持讓企業更有信心，拿地情況有了顯著的好轉，促進後續成交和投資的回升。2025年1-2月，全國成交房地産用地（住宅、綜合、商業）規劃建築面積同比上升20.1%，其中一、二線城市同比上升26.9%。2024年這兩個數據分别是同比下降23.2%和29.7%。不僅是央國企，民營企業的拿地信心也明顯上升。今年1月和2月，民營房企在24個核心城市拿地面積的占比分别為34.8%和28.3%，較2024年的17.5%顯著上升。

問題三、2024年公司業績出現大額虧損，具體原因是什麼？公司采取了哪些措施改進業績指標？

萬科：關于2024全年大額虧損的原因，主要是對部分項目計提存貨跌價準備，部分其他應收款需要計提減值，非主業财務投資基于成本法核算出現一定賬面虧損以及部分大宗資産交易和股權交易價格低于賬面值。

一方面，過往高地價項目進入結算，公司毛利受到了影響。考慮到部分市場下行短期内難以恢復，我們對未結算項目計提了部分減值；另一方面，公司全年落實瘦身健體的一攬子方案，加速資産去化補充現金流，加大了虧損。此外，公司部分應收款發生了回收風險，加大了虧損壓力。

過去三年，公司也采取了一些行動，2022年以來主動獲取的70個新項目收益已經有明顯改善，已售部分的毛利率水平在16%左右，随着公司産品線建設走向成熟，以拾繫、映象繫、光年繫等為代表的新産品，不僅業績有保障，品質和效率也有明顯提高，受到客戶廣泛認可；同時公司管理精細程度與開發運營效率也在持續加強，包括更精細的成本管理，更準确的量價策略，更極致的對産品價值的挖掘等。經營服務業務收入規模持續增長，24年相關收入占營業收入的比例已經接近15%，未來會進一步提高，且扣除折舊攤銷後整體已在貢獻正向利潤。萬物雲依靠蝶城、多元客戶、科技三大戰略，不僅強化了存量拓展能力，打開了業務拓展空間，而且實現了經營效率的持續提升；長租公寓業務在管理規模和經營效率方面均做到行業領先，GOP利潤率約90%，同時憑借服務和運營優勢，有效地促進了集團内外資源的優化配置和再激活。這些都在為未來業績改善積蓄力量。當前各級政府出台的促進房地産市場止跌回穩措施，以及大股東深鐵集團和各級各界強有力的支持，給公司改革化險創造了良好條件。公司将會充分利用現有政策，統籌各類資源，全力以赴，改善管理，增收節支，降本增效，加強應收款項清收，提升業績，盡力減虧，化解風險，重新回到健康發展軌道。

問題四、“保交房”是房企的核心任務之一，公司計劃2025年采取哪些措施來保障保交房任務的達成？開發業務的經營改善是公司業績企穩的關鍵，伴随房地産行業逐步進入新發展階段，公司認為開發業務未來的核心競争力是什麼？公司為此又做了哪些準備？

萬科：公司有能力也有信心完成2025年的交房任務。2024年開發經營業務順利交付了327個項目，666個批次，18.2萬套房屋。其中商品住宅、人才房、回遷房、公租房16.5萬套。今年的交付任務量會進一步下降，全年計劃交付230個項目，429個批次，11.2萬套房屋。

保交房作為當前核心任務之一，首先是進一步加強集團組織領導，壓實各級管理責任。從集團到區域到城市都成立保交房工作組，由各級組織第一負責人擔任組長，統籌調配内外資源，确保完成全年任務。

其次是堅持把交付品質和服務做好，繼續多花心思，多下功夫。在去年的交付項目中，我們有沈陽四季花城、大連翡翠公園、鞍山城市之光、長春萬錦春城、向日葵東郡春漫里、廣州城市之光、杭州秀隐翠園等13個項目獲得23-24年度廣廈獎。

為了讓業主放心，去年我們在全國累計開展了1387次“與業主共建家園”活動，超過3.6萬戶業主走進工地。全年還有過半數的169個項目提供交付即辦證服務。我們還嘗試應用無人機技術拍攝園區公區施工工地、360全景視頻分戶拍攝室内施工過程等，向業主全方位動态展示。今年這些服務會在更多項目上進行推廣和應用。

關于開發業務如何應對未來的競争，當前住房市場的供求關繫已經發生重大改變，構建房地産新模式，實現高質量發展是重要背景。從服務好客戶出發，大致從三個方面來談談想法：

第一持續在“好房子好社區好服務”下功夫。産品不僅是空間，還有内容和服務。即使是同一總價段的客戶需求也分很多類，所以産品的細分度和垂直度也大大超過以前。例如，我們在北京東廬、成都古翠隐秀和沈陽胤樾幾個新項目的操盤手法上有比較多的共性。這些項目的目標客群有一定相似性，主力總價支付水平分布在350-450萬左右，沈陽低一些在200-250萬，都在城市均價的1.5-2倍左右。客戶群體知識水平較高，對生活方式、在地文化和社交有一定理解和追求。因此，我們在社區公共空間營造、戶型、室内裝修、景觀、地庫等做了針對性的策劃，從結果來看客戶也比較認可，像學習盒子、社群活動的使用率和參與度都比較高。好的産品是業績的載體和保障，目前這幾個項目的财務結果表現也比較理想。

第二是通過綜合體開發為城市空間塑造新的價值。企業需要通過業務組合能力的提高，在城市自我完善和更新中尋求機會。去年深圳坂田萬科廣場和上海徐匯萬科廣場順利開業，深圳萬致天地和上海徐匯萬科中心這兩個大型綜合體也基本全部建成，是我們在TOD物業開發領域的最新成果。另外，還有一批城市有機更新項目如上海上生新所二期、大連東關街和東莞記憶也在去年陸續開放，通過有特色的改造更新和業态創新混合經營，為片區注入了新活力。未來我們會對這些項目在内容和服務方面的優秀實踐進行提煉總結，引入到住區和綜合體開發中，提高産品競争力。

第三是通過加大科技利用提高生産效率和服務品質。公司響應住房發展趨勢，建造安全、舒适、綠色和智慧的好房子。兼顧“效益、效率和效果”加大新材料新工藝的應用實踐。例如，我們在濟南雪山萬科城采用3D打印技術建造異形景觀構築物，成本由約120萬降至83萬，工期由2個月的加工時間縮短至1個月。在上海嘉定理想之地采用自動抹灰機器人完成室内所有的砂漿和石膏抹灰工作，膩子噴塗機器人完成室内膩子噴塗工作，實測實量優良率95%以上。過去一段時間，公司也向投資者介紹過未來城市首發實踐項目上海嘉定理想之地在低碳、智慧技術上的應用研發情況，下一步也會考慮優先将光伏、高效機房、綠色低碳建材等成果在有條件的項目上應用。

問題五、公司2024年化債工作整體情況如何？2025年仍面臨債務兌付壓力，而在手現金大幅下降，公司計劃開展哪些措施應對債務償還？

萬科：關于2024年化債工作成果。在各方支持下，盡管銷售同比下降34.6%，經營端承受較大壓力，但公司始終保持經營穩定， 2024年全年公司如期歸還到期公開債292億元，順利完成18.2萬套房屋交付，實現“保交房”和“保兌付”的目標。

在經營端，萬科積極銷售，推進大宗交易和資源盤活，經營性淨現金流保持為正。銷售方面，公司2024年銷售金額仍保持在行業第一陣營，同時持續保持領先的回款效率，回款率超100%。大宗交易和資源盤活方面，公司全年實現大宗交易簽約259億元，完成資源盤活回款104億元，積極落實瘦身健體要求，推進非主業業務和投資退出。公司2024年的經營性淨現金流達到38億元，連續16年保持為正。

在融資端，萬科在金融機構和相關部門的大力支持下，全年實現新增融資和再融資948億元，對應平均融資成本3.54%。公司積極響應政策号召，在融資模式轉型方面取得了較大進展。白名單方面，公司按照“應報盡報”原則積極申請，截至目前累計獲批白名單項目79個，而在經營性物業貸方面，公司全年落地全口徑經營貸293億元。通過落地過渡性融資，公司年内完成267億元貸款提取（包括物流銀團200億元及交行固融包67億元），有效化解公開市場債務風險。截至2024年末，公司合並報表有息負債3613億元，較年初增長412億元，考慮到供應鍊融資變動和合並範圍變動的影響，實際公司合並報表付息債務總額較年初下降約220億元。

關于2025年的債務應對。面向2025年，盡管現階段經營上仍面臨挑戰，但萬科将全力以赴，在各方支持下，保持經營穩定，确保項目如期交付，妥善化解有關債務。

一方面，公司将繼續通過加速銷售回款、動态管控開發、合理平衡收支節奏，力争經營性現金流為正。同時，進一步發揮好經營服務類業務的内生造血功能。另一方面，萬科擁有多元化的優質資産池，部分已通過大宗交易、REITs等方式實現價值釋放，公司将繼續平衡流動性需求與長期持有價值，将靈活采用資産證券化、市場化轉讓、戰略引戰等策略，适時補充流動性，支持資産價值最大化兌現。在債務償還的安排方面，除了經營和交易創造的現金流之外，公司将繼續積極争取與金融機構的合作與支持，穩定銀行存量融資規模，同時利用好政策工具箱，繼續争取增量流動性機會，妥善做好到期安排。

大股東深鐵集團等國資國企對萬科予以了大力支持。其中，2024年深鐵集團大比例參與認購中金印力REIT,收購了公司位于深超總基地的總部用地，2025年一季度，大股東又收購了公司持有的紅樹灣項目49%收益權，幫助公司盤活存量資源，並向公司提供了70億元的股東借款，真金白銀協助公司有效應對一季度到期的公開債務本息支付。

綜上，公司将依靠自身的努力，結合政策端的引領，金融機構的支持，國資大股東的力挺，合作夥伴的助力，公司有信心、有能力去應對挑戰，保持經營穩定，确保項目如期交付，妥善化解到期債務。

問題六、長租公寓符合“租購並舉”時代的政策導向，業内看好長租業務的企業越來越多，萬科長租公寓作為業内規模第一的企業，如何應對未來日趨激烈的行業競争？過去一年該業務的進展情況如何？

萬科：在新時期發展背景下，萬科長租業務展現出多方面競争優勢，不僅管理規模為集中式公寓第一，而且通過自建拓客渠道、強化數字化運營，在經營效率上也做到了行業領先，出租率長期保持在95%以上，前台GOP利潤率約90%，2024年長租公寓憑借強大的運營能力和管理輸出，仍然實現了管理規模的快速提升；同時，長租公寓與開發業務協同發展，在盤活存量資産方面發揮了重要作用，有效推動了租購並舉的住房政策實施。

（1）管理規模和納保數量位居集中式公寓第一。萬科長租公寓累計管理規模26.24萬間，已開業19.12萬間，持續保持着集中式公寓規模第一的位置。同時，萬科積極響應國家政策，納保房源超過12萬間，位列市場化運營機構納保數量第一位。長租公寓是個長周期、低毛利的業務，萬科長租公寓業務在2023年首次實現成本法下的盈利，2024年經營性利潤（NOI）和權益淨利潤繼續實現了雙位數增長。

（2）打通了投融建管退的全鍊條。其中重慶化龍橋旗艦店作為渝中區最大的保障性租賃住房項目，由萬科規劃、開發、建造，並由渝中國有資産經營管理有限公司收購後繼續交由泊寓運營，實現了三批次合計1440間房源的快速滿租。佛山禅城中心旗艦店則是建萬基金與萬科合作的成果，通過資産收購、改造提升，将閑置物業轉化為保障性租賃住房，為新市民、新青年提供1383套優質房源。這兩個項目不僅體現了資産盤活和運營上的專業性，也展示了其從投資、融資、建設、管理再到退出的完整閉環的能力。

（3）具備豐富的多模式、多産品線解題能力，助力資産盤活。萬科長租公寓在2024年實現了業務發展的提速，新拓展實現4萬間，在行業里領先。並在濟南、長春、天津、成都等多個城市與國資國企達成了戰略合作意向，未來合作總房源數超2萬間。發展提速的背後，是存量資産盤活的模式在不斷成熟。以深圳環水項目為代表的非居改保模式已復制至多個城市近7000間。除此之外，傳統商辦資産“由售轉租”的新模式也取得了巨大突破，深圳和頌軒項目1088套公寓由售轉租並實現了開業即滿租，同類模式在2024年完成了21個，盤活内外部房源數超1.46萬間。這種模式的創新，使得萬科能夠有效盤活存量資産，同時響應國家政策，推動租賃市場的發展。

（4）自有渠道獲客比例高。萬科長租公寓業務通過自有渠道占比達到88%，通過企業客戶、APP/小程序、新媒體平台、老帶新、屬地流量五大自有渠道，即使在有挑戰性的經營環境，也可通過自主拓客，實現營銷費率保持在行業領先水平。其中與泊寓達成合作的企業數量超過了5400家，APP/小程序注冊用戶超500萬，新媒體平台全網粉絲數量超過150萬。同時老客戶的續租率接近60%，客戶滿意度長期在95%以上，全年通過老客戶轉介紹的成交就達到了超過2萬次，經過十年經營擁有了忠實的租戶群體。

（5）數字化運營效率領先。萬科長租公寓業務的出租率保持在95%以上的健康水平，前台GOP利潤率約90%，大規模經營仍能保持高位穩定，得益于近十年堅持不斷的數字化投資。萬科長租公寓業務擁有行業領先的“機器+人”的數字化運營能力，實現門店人房比超過1:150，做賬自動化率99%，租戶入住到退租全流程“無紙化”等，不斷給門店的運營賦能提效。

萬科長租公寓業務在規模、獲客、運營效率、數字化、産品線及模式創新等方面均展現出優勢，這些優勢不僅為萬科自身的持續發展和行業競争力提供了堅實的基礎，而且通過與地産業務的深度協同和對存量資産的有效盤活，為整個房地産市場注入了新的活力。萬科的長租公寓業務通過推動租售並舉的住房政策，實現了地産資源的高效利用和資産的增值，為房地産市場的健康發展和城市居民的居住需求提供了有力支持。

問題七、存量盤活是推動行業實現健康平穩發展的重要抓手，也是很多房企在重點推進的工作。萬科在存量盤活方面有什麼進展？後續有什麼規劃？

存量盤活是當前公司最重要的任務之一，從進展來看取得了積極成效和突破。從2023年以來，公司借助政府各類支持性政策，通過商改住、資源置換等多種方式盤活和優化項目56個，涉及可售貨值約689億元。另外，還有24個項目以退地、收儲、退股、資産交易等方式實現前期投入的收回。

例如去年12月份，我們在廣州實現了番禺區南站商務區存量商辦地塊的盤活。這是我們在2016年獲取的項目，受到規劃調整、地下軌道建設等多種原因影響導致短期内不具備開發條件。在促進當地片區“職住平衡”的共同目標下，公司與政府共同開展了“商辦地塊調整規劃指標可行性”研究，最終通過“收儲並優化規劃再出讓”的方式推動項目盤活，提高了存量資源的利用效率，我們目標通過新的開發理念為當地片區發展注入新的活力。

今年，在存量盤活支持性政策力度加大的背景下，我們會積極把握機會，把工作做得更深入些。目前主要在兩個層面進行：一個是充分研究專項債、存量商品房收購等政策，積極推動符合條件的項目資源盤活，目前我們有30多個項目正在往這個方向推進工作。

一個是針對已經盤活或優化後的新增産能，提升内功，用好的産品争取到客戶，多回款早回款，增加造血功能。截止到目前，上面說到的盤活和優化産能689億元已經累計銷售160億元，對這兩年的業績起到正向貢獻。

例如我們在貴陽，待盤活的資源比較多，通過“商改住”方式已盤活了産能42億元，目前以雲翠隐秀、都會印象、未來星光為代表的幾個項目，根據目標客戶需求研究，通過新的産品和綜合服務體驗方式，銷售去化率基本都能保持在80%以上，毛利率水平約18%，做到“盤後活了”，今年還會陸續有項目出來。還有，我們去年通過資源置換方式盤活的沈陽胤樾項目、徐州檐語間項目也都通過好的産品、好的效率實現了不錯的投資回報，一般在4-6個月開盤，銷售去化率在90%以上，並且都實現了正向利潤。

問題八、公司物業服務業務整體進展如何？此前萬物雲發布了“智選”、“靈石”、丹田物業等一繫列新産品和子品牌，請問是出于什麼考慮？人工智能的應用已成為服務型企業的關鍵競争力，萬物雲在這方面有什麼進展？

萬物雲作為在空間服務行業首屈一指的品牌，2022年上市後即公布了三大戰略，2022-2024年作為第一個三年戰略落地期，公司在蝶城戰略、多元客戶戰略和科技戰略中均取得了喜人的進展，夯實自身在空間服務行業的領先領跑位置。2024年萬物雲實現營業收入363.8億元，同比增長8.9%。

萬物雲的蝶城戰略，是解決傳統物業管理行業“規模不經濟”問題的最優解。通過精準布局97個重點城市中的3402條價值街道，萬物雲目前已經擁有了666個高密度蝶城底盤，而擁有了這些底盤的萬物雲将大有可為。首先是創造區域規模效應，截止2024年底，萬物雲累計完成了250個蝶城的提效改造工作，用“人+機器”及“人員復用”極大程度的優化了空間内的作業效率，並通過靈石邊緣服務器的快速感知（能實時感知設備異常）及飛鴿工單繫統（能夠自動生成工單派發給最近的工作人員）的工單閉環工作，改變了傳統物管行業的作業流程。

多元客戶戰略，是萬物雲得以獨立發展的重要驅動。過十年的市場化探索，萬物雲從一家只服務于萬科地産的内部企業，成長為年營收超360億的綜合服務公司。截止2024年底，萬物雲服務了4261個住宅項目、2482個商寫項目，其中來自第三方的項目已超過七成。萬物雲旗下的各個品牌，已經成為了越來越多優質客戶的共同選擇。2024年初，萬物雲還實現丹田物業的並表，開始進軍學校與醫院物業新領域；除此之外，萬物雲發布了“彈性定價”體繫，讓接管2.5元以下的小區成為可能，且極大地拓寬了公司在存量市場中潛在的業務空間，也讓更多空間内的使用者體驗物業服務之美好。

而科技戰略，會是推動萬物雲乃至整個行業走向新時代的一大實踐。2024年是AI技術浪潮席卷全球的一年，而萬物雲積極的擁抱AI技術，逐步從人管人到事管人的能力轉型，努力成為在傳統組織里面能夠成為人工智能應用的先鋒。目前萬物雲自研的邊緣服務器——靈石已經可以在住宅、商寫、園區、城市公共空間等區域部署，提升空間内的作業效率，後期将在能源管理等領域大放異彩。與此同時，萬物雲也自主研發搭建了“GC平台”，讓每個員工都能輕松使用AI工具，就像給物業團隊配備了“智能工作夥伴”，無論是合同審核還是能耗分析，都能快速生成專業方案，讓員工專注在更需要創造力的服務環節。

未來三年，萬物雲将繼續圍繞三大戰略，打造可增長、可提效、可延展的升級版蝶城模式；圍繞客戶多樣需求，構建競争護城河；全面應用人工智能技術，推動傳統組織的數字化轉型，帶來流程質變，成為人工智能應用的先鋒。

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