觀點直擊 | 綠城管理：代建行業将迎來新一輪增長機遇

觀點網 憑借先發優勢，綠城管理依然占據行業龍頭位置。

3月28日晚間，綠城管理發布2024年全年業績。從年報數據顯示，該公司市場占有率連續九年穩居20%以上。

不過，當下代建入局者越來越多，行業規模增速放緩，即便是代建行業的“第一股”，綠城管理同樣面臨不小的壓力。

數據顯示，期内，該公司實現收入34.41億元，同比增長4.2%；毛利為17.06億元，基本持平。

綜合毛利率達到49.6%，較上年同期下降2.6個百分點；歸屬于公司股東的淨利潤為人民币8.01億元，較2023年下降17.7%，歸母淨利潤率23.3%，同比下降6.2個百分點。

在3月31日召開的業績會上，綠城管理執行董事兼行政總裁王俊峰表示：“（業績走勢）基本還是正常的，其中我們也看到了一些好轉的迹象。”

對于市場未來的走勢，董事會聯席主席郭佳峰認為：“代建市場信心正在恢復，委托方拿地和開發意願增強，代建行業可能會迎來新一輪的增長機遇。随着房地産市場的回暖，我們對代建行業的未來也充滿信心。”

拓展機遇

商業代建仍舊是綠城管理最大的收入及利潤來源。

年内，該公司實現商業代建收入27.53億元，較2023年同期上漲17.3%，占整體收入的80%。

業績會上，王俊峰提到，通過持續推進屬地的深耕戰略，積極探索新業務類型與合作模式，商業代建的業務規模及收入實現了穩步增長。

其次，綠城管理期内實現政府代建收入達6.26億元，同比減少兩成，占整體收入的18.2%，主要是2024年度受政策影響，政府代建需求結構性萎縮導致。

其他服務收入占比為1.8%，共計0.63億元，這部分收入主要由于公司上市前因未取得房地産開發一級資質而由綠城房地産集團有限公司投標且由綠城管理集團管理的項目逐步進入尾盤。

整體而言，綠城管理的業務結構有所優化，不過在新簽項目方面仍存隐憂。

據了解，2024年全年，綠城管理新拓項目的合約總建築面積3650萬平方米，較2023年同期增長約3.4%，期内新拓項目代建費預估人民币93.2億元，較上年同期下降約10.1%。

不過，王俊峰對此仍持積極态度，他表示：“去年代建行業整體新簽合同面積同比下降5%，在此情況下，我們依然保持了正增長。”

與此同時，他認為，新拓項目的質量和結構有所提升。

表現在數據上，便是新拓項目單價的提升。數據顯示，2024年上半年，綠城管理新拓項目價格為240元/平方米，年末這一數值提升至255元/平方米。

針對未來代建市場的走勢，郭佳峰認為，代建行業可能會迎來新一輪的增長機遇。

一方面，今年政府工作報告提出，要加大實施城中村改造，拓寬保障房住宅再貸款、纾困白名單增效擴圍、推動好房子建設等，這里面蘊藏着很多可挖掘的代建機會。

另一方面，代建市場信心正在恢復，委托方拿地和開發意願增強。

“随着房地産市場的回暖，代建行業将迎來新一輪機遇，我們對代建行業的未來也充滿信心。”郭佳峰表示。

除此之外，在傳統輕資産代建之外，綠城管理也将通過小股代建來進行業務拓展。

王俊峰透露，在當下的市場環境，部分委托方對于項目代建有一定的出資需求，綠城管理未來也将涉足這一方面。

“我們是輕資産公司，當然會以輕資産運營為主，但是也不排除在一些非常優質的項目上适當出資，這樣一來，項目的可操作性會更強。”

不過他也強調，綠城管理不會往重資産方向發展，因為公司在小股代建的投入非常小。

截至2024年12月31日，綠城管理代建項目已布局中國30個省、直轄市及自治區的130座主要城市；合約項目總建築面積1.256億平方米，較上年同期增長5.0%。在建面積5396萬平方米，較上年同期增長2.9%。

期末，合約項目預估總可售貨值達7201億元，規模占整體可售貨值的77.3%，與上年同期基本持平。此外，一二線城市建築面積5530萬平方米，占總建築面積的44.0%，較上年同期提升7.6%。

利潤解析

當下越來越多市場主體布局輕資産代建行業，雖頭部企業在市場上依舊占據主導地位，但市場份額也被新興企業有所侵蝕，市場集中度有所下滑。

與此同時，在激烈競争之下，市場對代建服務的要求也越來越高，行業利潤空間被不斷擠壓。

從綠城管理的情況來看，2024年實現收入34.41億元，同比增長4.2%；毛利為17.06億元，同比下降1.0%。

具體到各個闆塊，商業代建毛利率為51.2%，比2023年52.3%下降1.1個百分點；政府代建毛利率為40.1%，比2023年45.2%下降5.1個百分點。

報告期内，綠城管理淨利潤為人民币7.91億元，較2023年同期下降19.4%；歸屬于公司股東的淨利潤為人民币8.01億元，同比減少17.7%；歸母淨利潤率23.3%，同比下降6.2個百分點。

對于利潤的下滑，執行董事兼行政總裁王俊峰表示：“2024年的歸母淨利潤和利潤率，确實出現了一定的降幅，但還是維持在一個比較正常的水平。”

副總裁程敏則認為，目前整個代建市場的競争非常激烈，這也導致代建行業費率出現一定的降幅，從而影響了公司的利潤。

不過他表示，在商業代建方面，綠城管理費率仍舊保持穩定，雖然同比有所下降，但還是遠高于行業中位數水平。

“我們全年的費率當中，下半年要比上半年高，這也是向好的趨勢。”

對後續代建費率的提高，綠城管理還提出了幾點舉措：其一，加大拓展覆蓋面，強化項目篩選，做到優中選優；其二，采取靈活的商務模式，優化報價策略；其三，通過提升項目的經營效益，切實為客戶解決難題，從而提升競争優勢。

“對于未來的費率水平，我們判斷短期内仍然有進一步下降的可能，但是個别企業的低價競争策略是不可持續的。”

他強調，超低的費率不但會影響代建企業本身的經營，更會影響到後續對委托方服務的兌現，“随着行業的優勝劣汰，收費會趨于規範化，未來代建費率會逐步回歸到市場的合理水平。”

除利潤水平下降，報告期内，該公司經營活動現金淨流量為2.92億元，本期淨現比為0.36，而2023年同期為0.98，2020年、2021年及2022年這一數值分别達到2.06、1.0、0.97。

淨現比是指企業經營活動所産生的現金淨流量與按權責确認的本期淨利潤的比較情況，反映的是企業盈利質量。

換而言之，綠城管理本期淨利潤當中存在尚未實現的現金收入，表明企業會計利潤的質量較差，或存在大量的應收項目。這些淨利潤若未實現真正的收入，也就沒有形成企業的實際積累，從而難以滿足企業的未來發展需求。

觀點新媒體查閱發現，于2024年12月31日，綠城管理的貿易及其他應收款項、按金及預付款達到12.08億元，2023年同期共計6.51億元，同比增長了5.57億元。

該公司表示，增加的主要原因受房地産行業整體市場趨勢影響，部分地區銷售去化出現滞後，進而影響到代建費收款。

上述應收款項當中，本期信貸虧損撥備共計0.89億元，按此計算，計提率達到7.37%。貿易應收款周轉率由2023年的15.1次下降至2024年的9.7次。

值得注意的是，年内該公司應收關聯方欠款共計4.94億元。

除此之外，2024年度，綠城管理的合同資産共計14.62億元，較上年同期9.55億元增加53.09%，信貸虧損撥備共計1.17億元，計提虧損比率為8%。

對此王俊峰也提到：“2024年下半年，我們采取了更為穩健的财務策劃，強化收款的同時，也嚴格控制合同資産和應收款的增長。”

據了解，2024年上半年，綠城管理合同資産共計13.27億元，信貸虧損撥備0.89億元。對比來看，去年下半年以來，該公司合同資産增長幅度僅為10.17%，整體優于上半年走勢。

“2024年上半年，公司收款情況以及經營性淨現金流的表現不是特别理想，所以在年中迅速啟動了強力的改革，通過優化組織架構、調整薪酬績效、強化考核激勵、強化收款管理等，在下半年迅速扭轉了局面。”

王俊峰則強調，對于未來，公司還是非常充滿信心的，“一旦市場回暖，我們的優勢就會得到更好的發揮。相對其他企業，我們的反彈就會更快。”

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