年報觀察 | 新城控股“甩包袱”

觀點網 所謂“雙輪驅動”的新城控股，交出了一份還算平穩的業績。

年報顯示，新城控股2024年度實現營業收入889.99億元，較上年同期下降25.32%；實現歸屬于上市公司股東淨利潤7.52億元，較上年同期增長2.07%；實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤8.70億元，較上年同期增長183.07%。

分行業來看，房地産開發銷售錄得營業收入760.41億元，同比下滑29.16%；毛利率11.72%，毛利率比上一年減少2.19個百分點。物業出租及管理錄得營業收入120.29億元，同比增長13.15%；毛利率70.17%，比上一年增加0.27個百分點。

新城控股年報中解釋，報告期歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤較上年增加183.07%，主要是公司雖然兩年歸屬于上市公司股東的淨利潤相差不大，但上年度處置工業用地導致較大的非經常性收益。

另外，新城控股期内經營活動産生的現金流量淨額為15.12億元，較上年同期下降85.11%。

新城控股對此稱，主要繫報告期内公司簽約金額下降導致銷售商品、提供勞務收到的現金較上年減少較多。

住宅快沒有了

新城控股主營業務為房地産開發銷售、商業綜合體運營管理，經營模式以自主開發銷售、自主運營為主。

報告期内，該公司秉持“地産開發+商業運營”雙輪驅動的運作模式，堅持“1+3”戰略布局，以上海為中樞，長三角為核心，向大灣區、環渤海和中西部擴張。截至報告期末，已進入全國143個城市。

最初，新城控股的雙輪驅動模式核心是通過吾悅商場進行勾地，以低廉價格獲取土地，再通過開發業務産生的現金流、超額利潤彌補吾悅商場的資本支出。

伴随着三四線房地産市場持續下行，新城開發業務急劇下降，這種模式已經難以為繼。

在地産開發業務方面，報告期内，新城控股實現結算面積1388.85萬平方米，實現結算金額1336.66億元(含合聯營項目)，報告期末待結轉面積1251.07萬平方米(包含合聯營項目)。

銷售方面，報告期内，受到土儲能級較低的影響，新城控股去化能力較弱，合計實現合同銷售面積538.82萬平方米，同比下降44.38%；完成合同銷售金額401.71億元，同比下降47.13%。

報告期内，新城控股實現411.29億元的全口徑資金回籠，全口徑資金回籠率為102.38%。

期内，新城控股實現126個子項目竣工交付，竣工面積為1529.14萬平方米(含合聯營項目)。截至報告期末，新共有160個子項目在建，總建築面積1968.46萬平方米(含合聯營項目)。

伴随着大量項目交付，新城控股負債總額較2023年末下降約632億元，合同負債減少約508億元。

2025年，新城控股計劃新開工16個子項目，新開工建築面積169.55萬平方米，計劃竣工104個子項目，預計竣工總建築面積555.05萬平方米。

由此看出，2025年新城控股的竣工壓力較2024年減少較多，意味着資金壓力有所舒緩。

新城控股于年報中稱，2025年地産開發闆塊将繼續堅守既定方向及策略，“化風險、守價值、調結構”。

“化風險”即保交付、保開業、保現金流安全、保主體信用安全；“守價值”即自銷量價平衡、資産保值增值、保留核心團隊及能力；“調結構”即強調建管發力，輕重並舉、存量增量並舉、開發經營並舉，助力公司穿越周期。

商業輸血地産

銷售無法提振起來，意味着最開始勾地的“雙輪驅動”模式已經難以為繼。

在拿地方面，新城控股董事長兼總裁王曉松于業績說明會上回應，公司将繼續堅持“地産開發+商業運營”雙輪驅動戰略，其中開發業務将根據市場情況靈活調整。

他表示，保持對土地市場的敏感度，将根據開發市場及自身資金計劃進行綜合規劃。

然而，根據新城捉襟見肘的現金流情況，意味着在2025年及未來一段時間，新城的開發業務和商管業務都很難看到增量拓展的空間。

正是基于這種環境，新城雙輪驅動模式發生轉變，轉為以商養住，由商管業務給開發業務進行輸血。

2024年，新城控股實現商業運營總收入128.08億元，同比增長13.1%。

期内，新城控股新開吾悅廣場15座。截至報告期末，累計在全國136個城市布局200座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達173座，開業面積1601.07萬平方米，出租率97.97%。

其中，新城控股持有的重資産已開業吾悅廣場為148座，管理輸出的已開業吾悅廣場為25座。

根據披露，期内，吾悅廣場客流總量17.66億人次，同比增長19%；總銷售額905億元(不含車輛銷售)，同比增長19%，含車輛總銷售額為966億元。截至報告期末，會員人數4370萬人，較2023年末增長32%。

在商業方面，新城控股計劃于2025年實現商業運營總收入140億元，新開業持有吾悅廣場及管理輸出項目5座。

現金流與融資

但相對于開發需要的龐大現金流支出，商管業務能夠提供的經營現金流較為有限。

年報中顯示，新城控股2024年經營現金流淨額為15.12億，公告中稱因銷售商品、提供勞務收到的現金較上年大幅減少。而新城控股于2021-2023年的經營現金流淨額分别為219.8億元、145.3億元和101.6億元，下滑速度較快。

對應的貨币資金也逐年下滑，從2021年的552.3億元、2022年的314.6億元、2023年的189.7億元，進一步下滑到2024年的102.96億元，當中包括受限資金約37億元。

不過，大體量的商業能夠給新城控股貢獻融資現金流，也就是吾悅廣場的抵押。

2024年，新城控股新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

截至2024年末，新城控股持有的投資性房地産余額為1214億，其中1025億已用于借款的抵押，意味着新增抵押的空間也有限。

2024年，新城控股如期償還境内外公開市場債券52.62億元。2024年末淨負債率為52.44%，期末融資余額為536.50億元，同比壓降34.29億元，公司合聯營權益有息負債降至32.73億元。

新增融資方面，據悉，2024年5月及11月，新城控股以中債增全額擔保模式發行中票合計29.2億元，目前該公司在中債增擔保下發行的中票總額約76億元。

另外，新城控股截至報告期末獲得各大銀行給予的授信總額度合計849億元，其中新城控股及子公司已使用授信252億元。

值得關注的是，近期有消息稱新城即将發行美元債，投行目前對新城美元債券給出的初步利率是10-11%，初步期限是2-3年。

據管理層透露，2024年，新城控股共計3億美元境外債到期，将根據債務到期時間做好資金安排並積極把握各類融資機會，确保債務到期償付。

新城控股在公告中表示，未來将實施一繫列措施以減輕資金壓力及改善财務狀況。第一，進一步鞏固公司商業運營管理的優勢地位，提升公司商業運營總收入，作為有息負債本息償還的重要來源。

第二，繼續借助金融政策支持，增加經營性物業貸融資、增加公開市場債券融資、積極推進消費類基礎設施REITS的注冊發行、積極參與不動産相關的創新融資，同時積極推進股權類融資，增加資本和資金，調整資産負債結構和降低資産負債率。抓住市場止跌回穩的機會，恢復和提升主體信用融資，與資産信用融資相互補充。

第三，抓住收儲政策的落地機會，采用多種方式盤活存量資産，增加現金來源；第四，繼續加強與主要建造商和供應商的溝通，友好協商妥善安排付款金額、進度及方式，平滑工程款和材料款的支付，确保各項目施工有序進行。

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