觀點直擊 | 新主席亮相 綠城中國2025如何應對市場變化？

觀點網 張亞東時代落下帷幕，綠城中國2024年度業績會現場出席的管理層出現一張新面孔——具備大股東中交集團工作背景的劉成雲（董事會主席、非執行董事）正式登上舞台。

随同他一起出現在會議室中央的還包括郭佳峰（執行董事、行政總裁）、耿忠強（執行董事、執行總裁）以及李駿（執行董事、副總裁）。

2025年是綠城中國成立三十周年，而立之年恰好卡在這家企業戰略2025收官之時，管理層年初便提出“開局就開戰、起步就起跑、沖鋒就沖刺”的口号。

回顧2024年成績單，營收上漲利潤下降的數據，反映出資本市場對當下綠城狀态的疑問：處于築底期的老牌企業該如何破局增利？

境内外融資

"請允許我代表公司向長期以來關心支持綠城中國發展的股東、客戶、合作夥伴致以衷心的感謝，還要特别向全體綠城人致以崇高的敬意。"劉成雲開場之後，将話題交給李駿。

2008年加入綠城的李駿在成為執行董事、副總裁之前，曾主要負責北京區域，擅長業務整體運營管理，明晰目前市場大環境。

“2024年行業延續了探底調整的态勢。以經營安全為底線、以經營結果最優為原則和以現金流為根本，落實綠城做精存量、做優增量、做強變量，是我們2024年初的既定目標。”

經營安全的底線似乎是守住了，綠城中國2024年收入約為1585.46億元人民币，同比增長20.7%；銀行存款及現金總額約為730億元人民币，現金短債比為2.3倍。不過，股東應占利潤約為15.96億元人民币，較2023年的人民币31.18億元下降48.8%。

财務狀況方面，總借貸加權平均利息成本為3.9%，較2023年的4.3%下降40個基點，淨資産負債率較2023年末的63.8%下降7.2個百分點。“綠城發展底盤進一步夯實，全年經營性現金流正數288億元，資産負債率進一步降低到56.6%，每股派息0.3元。”

“2025年2月，綠城合計成功發行5億美元的3年期優先票據，這應該是2023年2月以來首批中資地産闆塊美元債。”早前于2月14日公告，綠城宣布拟發行2028年到期的本金總額為3.5億美元8.45%的優先票據；後于2月18日，綠城又宣布新發行于2028年到期1.5億美元8.45%的優先票據。新票據将會和上述優先票據構成同一繫列票據。

“可以說，這標志着中資地産美元在境外融資渠道的重啟。”綠城管理層于業績會多次提起這筆對其而言具有特殊意義的美元債。

耿忠強直言，開始決定發行是基于綠城自身的股東架構、負債水平、經營态勢。“這5億美元債當中，有3.5億美元發行利率是8.45%，另外1.5億美元屬于增發，實際收益率變成百分之二點幾。發行利率确實比境内高，主要是由于美元現在的利息比較高，但實際利率水平預計能夠降低2個點左右。”

與此同時，耿忠強還透露了綠城2024年以來的境内外債券融資情況：“境外融資方面，我們與金融機構保持長期穩定合作關繫，實現部分境外債務的提前置換，年内共完成境外債務提前置換8.2億美元，同時回購境外債券5.23億美元。”

境内融資方面，綠城累計回購境内債券24.3億元，2024年當年回購了8.5億元。

此外，2024年合計發行境内債券125.3億元，包括90億元信用債融資以及35.3億元公鍊融資，綜合發行利率為3.88%。

要保持定力

将視線轉回業務層面，對比2023年，綠城2024年新增貨值明顯下降。

“對比2023年下降幅度确實有23.6%。”于年内，綠城于一二線城市貨值占比76%，長三角區域貨值占比60%，北京、上海、杭州、西安等十大戰略核心城市貨值占比53%。預計可售貨值約為1088億元人民币，其中一二線城市貨值占比達到92%，權益比提升至79%。

“我們在投資上堅持差異化投資，深耕核心城市，通過狙擊式的投資來進入機會性城市，确保安全性突出流動性均衡盈利性。”據李駿表示，綠城目前的打法聚焦核心城市，集中在安全區域，提升抗風險能力，投資布局上進一步優化。

“北上杭3個城市全年新增貨值553億元，同時權益進一步提升到79%，同比提升5個百分點。”開發效能有所提升，新拓項目數據也同步上漲，2023年綠城新拓項目38宗，2024年則達到42宗，“新拓項目年内開盤了27個，占比64%，銷售完成當年轉化325億元”。

觀點新媒體查閱資料得知，2024年綠城新拓項目中，合計清盤數量8宗，包括杭州、蘇州及西安等城市，其中表現最突出的大概率為蘇州玫瑰園項目。

2024年3月，在經過51輪激烈競拍後，綠城以31億元、樓面價6.5萬元/平方米的高價拿下蘇州園區雙湖地塊。攬下地王後，綠城将項目命名為蘇州玫瑰園，于2024年11月首開，在2個月内完成四開清盤，總銷售額53.6億元。

值得注意的是，2024年8月，綠城還以48億元的價格競得上海徐匯濱江原小米上海總部地塊，成交樓面價超過13萬元/平方米，成為全國單價地王。

粗略計算，2024年内綠城已經成就蘇州、上海、杭州四塊地王項目，總金額超過120億元。

綠城的初心或許是復制玫瑰園的項目影響力與銷售盛況，但在拿地金額節節升高的情況下，這家企業也在尋找合作夥伴以順利減負。

“2024年我們銷售項目平均權益達到70%，同比提升4個百分點。”觀點新媒體從年報數據中得知，綠城2024年新增土儲中，權益比例低于80%的項目合計9宗，其中便包括2024年3月綠城于蘇州拿下的另一宗蘇州獅山地塊項目。

獅山地塊雖不及蘇州玫瑰園地塊，但也成為了蘇州地王，綠城将其開發成了"逸廬"，2024年九月底開盤入市。

值得注意的是，年報數據顯示，綠城持有該項目63.1%股權，剩余股權則由上海信托持有。

“集團目前土儲總貨值4496億，總建面2747萬平方米，權益建面1785萬平方米，平均樓面價7900元，總地上可售面積1843萬平方米，權益地上可售面積1180萬平方米。”

據綠城管理層表示，目前判斷行業規模可能會進一步縮減，但同時也看到市場逐步企穩的态勢。

“2025年綠城銷售會分為兩大闆塊，自投闆塊根據存量項目可售貨值和新拓項目情況進行鋪排，預計能夠完成1250億，轉化率達到42%到45%之間。”另根據綠城2025年前三季度拿地計劃，預計轉化率超過300億元。

“要特别強調一點，2025年綠城在權益銷售額的降幅上會更少一些，因為我們的權益還在逐步提升。”

不難看出，綠城已經開始鋪排存量時代的經營計劃，業績會中劉成雲也總結指出，面對行業局勢的重大變化，唯有持續的調整改革才能推動發展。

劉成雲發言中還進一步帶入中交集團：“進入存量時代我們要保持定力，堅守市場化機制，着力把握結構性機遇。在新的階段，中交集團對綠城的支持也會越來越強。在中交集團的支持下，在股東的全力協同下，在全體綠城人的努力下，綠城有能力從容應對市場變化。”

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