年報觀察 | 保利物業站上了8億平方米

觀點網 2024年物業行業規模增長有所放緩，企業面臨内生能力重構與外部競争加劇的雙重挑戰。這種情況下，保利物業守住了增長趨勢。

3月31日，保利物業發布2024年度全年業績公告，期内收入同比增加8.5%至163.4億元；公司擁有人應占年内溢利約14.74億元，同比增加6.8%；毛利約為29.843億元，同比增加1.1%；毛利率約為18.26%，同比下降約1.35個百分點。

年内溢利約為14.89億元，同比增加6.6%；淨利率約為9.1%；每股基本盈利約為人民币2.683元，同比增加7.1%。

得益于業績表現，保利物業拟派年度股息每股1.332元，較2023年同期每股增加人民币0.334元（含稅），增加約33.5%，建議派息總金額占公司擁有人應占年内溢利的50%，較2023年提高10個百分點。

有參會投資者透露，在當天稍晚時候召開的業績發布會上，管理層對2024年的财務表現總結出三大特點，即規模穩健增長、盈利高水平穩定、股東回報提升。

各項業務成色究竟如何？站在已經開啟的2025年，管理層又對市場作何判斷？

增長中的下降

保利物業收入主要來自物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務的所得款項。

2024年，物業管理服務的表現可圈可點，但另外兩項業務的收入均不同程度回落。

數據顯示，期内，保利物業物業管理服務收入較2023年同期增加約15%至116.745億元，主要由于在管項目面積的擴大及在管項目數量的增長。

非業主增值服務收入為約19.6億元，社區增值服務收入約27.08億元，分别較上一年下降減少6.4%、減少3.9%，來自這兩項業務的收入已經連續兩年下降。

據查，保利物業三項主要業務闆塊收入在2022年均取得增長。其中，物業管理服務收入、非業主增值服務收入、社區增值服務收入分别同比增長26.4%、21.2%、33.1%。

2023年，除了物業管理服務業務依然錄得19.9%的增長之外，非業主增值服務與社區增值服務的收入同比減少4.7%、8.1%。

彼時，保利物業解釋稱，源自非業主增值服務的收入下降是由于提供案場協銷服務的項目數量下降，且寫字樓租賃業務收入由于市場波動出現小幅下降。

社區增值服務闆塊中，社區資産經營服務實現約6.8%的同比增長；但社區生活服務及其他收入降幅達13.9%，該部分收入下降與受消費下行、競争加劇的市場環境相關，導致部分生活服務業務出現收縮和波動。

2024年，上述導致業務收入下降的原因依然不同程度存在。

年内，保利物業案場協銷業務規模有所收縮，且寫字樓租賃業務收入受市場供需動态調整出現下降。體現在具體數據上，分别同比減少9.43%、19.41%，占非業主增值服務比重由2023年的54.8%下降至53%、由18.5%下降至16%。

有減就有增，其他非業主增值服務收入占非業主增值服務收入的比重由26.7%提升至31%，期内錄得收入約6.08億元，同比提升約9%，主要得益于工程維修業務的開拓及地産服務鍊條延伸，實現業務組合的結構性優化。

整體而言，非業主增值服務的毛利下降了19.75%，對于這項業務的回撤，管理層坦言對2024年度的整個增長目標，形成了明顯的壓力。

並且，“在未來一段時間，不排除還要和整個房地産行業，包括房地産行業調整周期有一些同頻共振……雖然仍然會受到行業波動的影響，但是它的能力復制和延伸也會形成一個新的增長級。”

保利物業的社區增值服務闆塊則是圍繞社區資産與社區生活場景，打造覆蓋家裝美居服務、車位代銷服務、房屋租售經紀、社區零售、家政服務、車場服務、空間運營及其他服務的增值服務生态體繫。期内收入減少是由于社區消費景氣度波動、市場競争加劇等綜合原因。

據參會投資者透露，管理層認為，社區增值服務的規模相比過去是在築底階段，目前保持基本穩定。從結構來看，社區增值服務也可以分為兩大闆塊，即生活服務和資産服務。

生活服務主要包括零售，以及社區的到家服務，2024年的生活服務收入與上期基本持平，但盈利情況有所改善，毛利潤的貢獻同比上期有四個點的提高。

據稱，管理層在會上表示，過去的一段時間，公司對生活服務的結構進行戰略性調整，将一些非持續的業務進行剝離。同時對發展策略進行調整，由社區全品類布局轉變為将核心單品做透，目前也受到比較好的市場反饋。接下來的主要方向還是提升社區的覆蓋度和滲透率。

降幅較大的是社區資産服務闆塊，“可能也是受到整個房地産行業波動的一些影響，整個社區資産的租賃，包括交易領域的業務也受到一定的抑制。但是從中長期來看，在行業的存量時代，仍然非常看好社區資産的咨詢、養護等相關機會。”

未來指引

回到核心業務物業管理服務上，2024年該項業務占總收入比重達71.4%，較2023年提高了4個百分點。相對應的，非業主增值服務、社區增值服務占總收入比重分别下降1.9%和2.1%。

在物業管理服務收入提升的帶動作用下，于2024年，保利物業總收入約為163.42億元，較2023年同期增加8.5%。

而物業管理服務收入的增長可以歸因于在管項目面積的擴大及在管項目數量的增長。不過，伴随在管面積的擴大及在管項目數目的增加，相應的服務成本也提高。數據顯示，保利物業2024年服務成本約為133.58億元，較2023年同期增加約10.3%。

截至年末，保利物業在管面積8.034億平方米，在管項目數量2821個。其中，來自關聯方保利發展控股集團的在管面積約為2.778億平方米，較2023年底增長約2360萬平方米，占總在管面積比重為34.6%，較上年末降低0.7個百分點；在管項目數量為1476個。

物業管理服務的合同面積約9.88億平方米，合同項目數量3230個。其中，來自保利發展的合同管理面積約為3.59億平方米，占合同管理面積的36.3%，較上年末減少0.8個百分點；合同項目數量1714個。

來自關聯方的在管面積及合同管理面積占比均有所下降，也顯示了保利物業第三方拓展成果。

公告顯示，截至期末，來自第三方的物業管理服務收入約為49.87億元，同比增長約19.64%，占物業管理服務總收入的42.7%，同比提高1.6個百分點。年内第三方項目拓展規模保持行業領先，其中新拓展第三方項目的單年合同金額約30.052億元，達到歷史新高；新簽約第三方項目的單年合同金額約25.468億元（不含續簽項目）。

對于後續市場拓展的相關判斷，參會投資者轉述稱，在2025年，保利物業将繼續堅持深耕戰略，持續聚焦在城市加密、業态加密和客戶加密三個策略。

關于城市加密，始終圍繞城市密度提升，結合在管項目的回款周期，優質業态和優質客戶的分布，聚焦在篩選出的一些核心城市提高投入産出比。在此策略下，2024年保利物業從15個城市退出。

在業态加密方面，于公共服務領域，将持續推進全域化的拳頭産品復制，構建專業壁壘，保持行業的領跑。在存量的住宅領域，發揮公司管理和品牌優勢，持續發力存量住宅拓展晉升拓展的第一梯隊。

至于客戶加密，據悉，保利物業于2024年退出了13個高風險的外拓項目。未來，該公司将圍繞金融服務、能源電力、交通通信等民生服務業，深化總對總合作。在新質生産力領域，擴大高新技術産業、生産制造企業等服務標準高、服務内容專業的客戶份額。

整體而言，2025年對于外拓市場仍然充滿信心，将發揮競争優勢，貫徹優勝策略，取得高質量的拓展成績。

值得一提的是，保利物業在2023年度無任何重大投資、重大收購及出售，2024年度亦同樣如此。無論是在去年3月的年度業績發布會上還是如今，管理層均提及會就相關機會繼續關注。

上述投資者表示：“保利物業過去着重于自身經營體繫和産品能力的打造，關注内功的建設。實際上在市場風險比較高的過程中，保利物業也在看市場機會，但還是相對保守的。”

“經過了這些年的市場化沉澱、内功的建設，以及對行業的深度認知。接下來這個階段，在機體自身能力比較健康的情況下，（保利物業）也會積極去關注關于收並購的這樣一類機會。”

其補充道：“不管是在細分領域，還是在增值服務，保利物業都會用更加開放、更加積極的态度，去引入團隊和資源與其形成更好的協同和合作。”

基于以上種種，管理層對2025年做出判斷：“行業從增重到增肌這樣一個過程不會在一年内完成……一邊要應對于行業現在的調整、房地産的調整，另一邊又要形成整個産業模式的升級和變化。”

該名參會者表示：“可能在這一方面（保利物業）不會說一個過高的追求和要求。整體而言，希望在收入以及利潤都不低于5%的基礎上去完成一些探索和創新，並且對長期的能力建設做一些深度沉澱。”

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