觀點直擊 | 越秀地産：有信心達成1205億元銷售目標

觀點網 行業調整期余震不斷，秉持“穩中求進”打法的越秀地産，要在風雨翻騰的茫茫大海中尋找到能夠立身長駐的堡礁。

“2024上半年，受市場信心不足、購房者觀望情緒影響，銷售表現較為低迷；下半年政策效應逐步顯現，市場有所回暖。”越秀地産管理層表示，公司還是積極應對市場調整，保持平穩經營。

截至2024年12月24日，越秀地産營業收入錄得約864億元，同比上升7.7%；毛利率為10.5%，核心淨利潤為15.9億元，合同銷售金額則為1145.4億元。

财務方面，越秀地産三道紅線保持綠檔達標，剔除預收款後的資産負債率、淨借貸比率和現金短債比分别為68.1%、51.7%和2.1倍，加權平均借貸利率為3.49%，同比下降33個基點。

3月31日，越秀地産召開業績發布會，董事長及執行董事林昭遠、副董事長及執行董事朱輝松、聯席總經理及執行董事江國雄、财務總監曾志钊、總經理助理姜永進出席會議。

經歷過2024年波動環境，管理層對2025年的市場預期好于2024年：“我們也因此提高了去化率，2025年銷售目標為1205億，管理層有信心達成這個目標。”

進度條24.9%

2024年，房地産市場延續“量價齊跌”主基調，處于築底企穩階段。

據國家統計局資料，2024年全國商品房銷售面積和金額同比分别下降12.9%和17.1%，其中住宅銷售面積和金額分别下降14.1%和17.6%。房地産開發投資額同比下降10.6%。其中住宅投資下降10.5%。

在此背景之下，銷售下降、增收不增利成為行業共同痛點。業績中相對亮眼的則是越秀地産營收還是保持了穩健增長，報告期内實現營收約864億元，同比上升7.7%。

營收尚且保持正向增長，但受到行業市場波動走勢影響，部分數據指標也難以完全擺脫回調趨勢。

盈利方面，錄得毛利率約為10.5%，同比下降4.8個百分點；核心淨利潤15.9億元，歸母淨利潤10.4億元。

銷售方面，越秀地産2024年累計合同銷售金額約為1145.4億元，較上年同期回調19.4%；累計合同銷售面積約為329.18萬平方米，同比下降約11.9%；累計合同銷售金額約占2024年合同銷售目標的77.9%。

分地區來看，一線城市的合同銷售金額約600億元，占總合同銷售額52.4%；一二線城市合同銷售金額約為1130.3億元，占總合同銷售額99.3%。

廣州依舊是越秀地産的根據地，年内于大灣區實現合同銷售金額488.4億元，占總銷售金額42.7%，廣州實現合同銷售金額約433.7億元。

早在2024年中期，董事長林昭遠便已表示就市場情況而言維持原定目標會有較大調整和壓力，不調整目標主要是為了表達決心，以此驅動全體員工。

2024上半年，越秀地産累計銷售約為554億元，約占總目標1470億元的37.69%。但站在年末節點看，市場調整波及每一個行業角落的時期，越秀地産期末銷售能攀升至總目標的近80%，下半年對目標的重視程度則更甚有之。

根據數據資料，2024年行業前十大房企合同銷售金額平均同比下降4.4%。林昭遠表示：“實際上，公司合同銷售還是跑赢了對標企業，銷售排名也有上升。”

據觀點指數發布的《2024年1-12月房地産企業銷售表現》，越秀地産于房企權益銷售金額表現中位列第8，較2023年同期上升5個位次，進入前十強。

來到2025年，越秀地産在1月便開了個好頭，收獲了同比回正的銷售數據。

數據顯示，越秀地産1月實現合同銷售金額月66億元，同比上升0.9%；2月，實現合同銷售金額62.25億元，同比提升63.2%。

2025年1-2月累計合同銷售金額約為128.27億元，同比增加23.8%。林昭遠在會上也透露出對今年銷售情況的肯定：“目前來看，1-3月累計銷售額會超300億元。”

銷售重回增長，越秀地産認為2025年房地産市場會好于2024年，設立的年度銷售目標為1205億元，同比增長5.2%。

若按照上述1-3月最低限度的300億元銷售額計算，前3月已完成總目標的24.9%，進度條較2024年大幅改善，恢復正常前進速度。

總體向好

銷售目標已定，相對應的便是投資拿地預算——“以銷定投”策略下，越秀地産2025年權益拿地預算為300億元。

就2024年而言，于8個城市新增24幅土地，總建築面積約為271萬平方米；新增投資295億元，總投資強度約33.3%。據觀點新媒體不完全統計，全年權益拿地總額約為149.51億元。

在越秀地産看來，公司投資強度在整個市場上較為适中，不算激進也不算保守。

“在市場下滑過程中，沒有投資能力的企業後面經營業績承壓較大。從市場面來看，我們去年的投資還是取得了比較好的效果。”

在“精準投資”、“量入為出”穩健投資策略下，越秀地産總土地儲備約為1971萬平方米，96%位于一二線城市。其中，北京、上海和廣州的土地儲備分别為100萬平方米、86萬平方米和652萬平方米。

林昭遠還提到，公司目前堅持以銷定投的穩健投資策略，更加聚焦在經濟、産業、人口資源更豐富的城市進行拓展。過去近年3年以來，越秀地産重點以北上廣深四個一線城市以及杭州、合肥、成都作為拓展標的。

“過去幾年保持一定的投資強度，公司存貨有将近2000萬方、3600億元左右貨值，支撐未來兩三年的發展沒有太大問題。”

2025年，越秀地産總體可售貨值約為2350億，與2024年基本持平，但在結構上略微有些不同。2025年期初，庫存金額為1102億，而2024年約為1200億；2025年新供貨約為1252億，上年同期為1141億。

林昭遠對此表示，結合市場總體向好情況，新增供貨同比增加100億是有利于越秀地産于2025年做有效替換。因此，越秀地産全年去化率目標提升3個百分點至51%。

總體而言，越秀地産在2025年依舊保持相對謹慎，但總體預期向好，300億元全年投資預算還将根據戰略發展要求、銷售現金流回流情況及市場變化動态調整。

資金方面，年内實現經營性現金淨流入217.3億元，2023年同期數據約為83.5億元；期末持有現金及現金等價物資産總值約500.5億元，較年初上升8.6%；年度合同銷售回款率上升至87%。

“三道紅線”也依舊保持在綠檔水平，平均融資成本同比進一步優化。

剔除預收賬款後，資産負債率為68.1%，淨借貸比率為51.7%，現金短債比為2.1倍；全年加權平均借貸年利率同比下降33個基點至3.49%。

2024年内，越秀地産于境内發行共25億元公司債券、18億元定向債務融資工具，加權平均借貸年利率約為2.61%、2.27%；于境外發行23.9億元點心債，加權平均借貸年利率為4.07%。

就在年報發出三小時後，越秀地産披露一則公告，宣布與一家銀行簽訂了一項循環貸款融資協議，涉及金額2億港元，貸款期限為364天。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。