年報觀察 | 美的置業“無事一身輕”

觀點網 剝離了房地産開發業務，美的置業發布了重組之後的首份年報。

去年6月，該公司将房開業務進行内部重組，由私人公司持有該業務，同時組建由控股股東持有的私人公司集團，由後者承接房開業務全部權益。

4個月後，美的置業宣布正式完成内部重組。自此，美的置業房開重資産業務和持續經營性輕資産業務實現了股權分離。美的置業控股股東一邊持有全部的非上市房開業務權益，另一邊控制專注經營性業務的上市平台81.13%股權。

站在美的置業的角度，房地産開發業務的财務業績将不再並表，同時也不用再承受房開業務所帶來的大量債務，無事一身輕。

就目前來說，保留了開發服務、物管服務、資産運營和房地産科技四個業務闆塊，共同組成了“持續經營業務”。

“重組以後，美的置業戰略上會更加從容。我們将全面發力，輕重結合……計劃用三年多的時間，再造一個新的美的置業。”據參會投資者分享，管理層在業績投資者會上表示。

重組之後

房地産市場持續下行，築底期何時結束尚未能看清。剝離房開業務，是美的置業作為上市平台采取的特殊風險規避方法。

在業績會上，美的置業管理層對上述重組動作進行了進一步回應。

“房地産行業的輕資産和重資産是兩種不同的戰略選擇，核心的差異在于資本的投入，風險的承擔以及盈利模式的側重。”管理層稱，輕資産、重資産兩者並非完全對立，對于任何企業來說，沒有一種模式可以一勞永逸。

目前，中國房地産從增量開發轉向存量運營是基本的趨勢。另外，傳統的重資産模式确實面臨高負債、高杠杆的壓力。

“這個背景下，美的置業在去年選擇進行了資産重組。”管理層指，輕資産自然成為重要的轉型方向。

資料顯示，完全剔除房地産開發業務後，美的置業2024年實現營業收入37.3億元，同比增長33%；毛利13.32億元，同比增長38.7%；毛利率為35.7%，同比提升1.3個百分點。

“為剔除投資物業的公平值變動産生的稅後損益及以權益結算股份支付形成的稅後開支的利潤。”美的置業本年度的核心淨利潤會由被剝離的非持續經營業務，即房開業務以及持續經營業務共同構成，其他利潤表現也大抵按照這個規則。

因此，該公司年内錄得年内虧損23.5億元，核心淨虧損為22.84億元，公司擁有人應占核心淨虧損19.94億元。

但如果單觀察持續經營業務，美的置業期内淨利潤為4.86億元，同比增長23.2%，且公司擁有人應占核心淨利潤為5.04億元。

除此之外，美的置業資産負債表也獲得大幅度改善。

在剝離之前，2023年業績報告顯示，美的置業息負債總量為380.7億元，淨負債率35.8%，扣預資産負債率67.3%。同時，加權平均融資成本為4.8%。

按照最新年報，截至2024年末，美的置業128.79億元公司債券被全部出表，251.9億元銀行及其他借款獲得至少9成削減，余額僅剩下6.35億元。

與之相對，美的置業擁有現金及現金等價物10.34億元，股東權益總額50.81億元，按此計算淨負債率達到負數為約-7.8%。換句話說，現金完全覆蓋有息負債。

利潤正增長，現金儲備也高，美的置業于是提高了派息規模，派息比率從2023年的46%提升到了70%。

尋找成長性

剝離房開業務為美的置業留下一個好底子，但關鍵是未來公司的成長性要去哪里找。

因此，雖然被剝離的房地産開發業務在最新财報上幾無體現，但不代表影響就蕩然無存了。

2024年分業務看，物管服務闆塊貢獻收入18.39億元，同比增長12.6%，占總收入比例49.4%；資産運營收入為9.87億元，同比增長91.8%，占總收入比例26.5%；

房地産科技收入為6.06億元，同比下降6.2%，占總收入比例16.3%；開發服務收入2.93億元，為新增的業務，占總收入比例7.86%。

其中，物管服務和開發服務與被剝離的房開業務關聯緊密。

開發服務即傳統住宅開發代建代管，按照管理層的規劃，該業務雖然對美的置業來說是新業務，但接下來成長性非常高。

“上市公司會持續承接控股股東既有的房地産開發資源全鍊條的開發管理。”管理層披露，截至2024年10月22日，美的置業控股股東在建土儲面積是762萬平方米，待開發土儲面積是593萬平方米，合共1355萬平方米。

據悉，美的置業也于去年下半年開始推動開發服務闆塊對外拓展第三方項目。管理層表示，單今年第一季度，開發服務闆塊已經新拓了兩個住宅的代建項目，“合約建築面積達到24萬平方米，開發服務全周期的收入會超過8000萬元”。

目前美的置業收入的大頭——物管服務（下稱美置服務）接下來也會持續依靠控股股東的力量。資料顯示，截至目前，美置服務擁有合約面積9255萬平方米，在管面積7538萬平方米，其中第三方占比僅20%。

“住宅業态目前為150萬個業主提供服務。”據參會投資者分享，管理層在業績投資者會上提出，該業務不會盲目擴張規模，年内美置服務還主動清退了21個利潤表現不好的項目，累計清退項目數量達到65個。

“未來真正的空間依然是為150萬個業主提供高質量的服務。”言下之意，可能會在增值服務上下更多功夫。

除住宅業态，管理層指美置服務還會将産業園及醫療康養作為核心業态。據披露，截至去年末，美置服務非住業态合約面積達到了1130萬平方米，當中産業園占了76%；在管面積832萬平方米。

非住業态目前也主要來自控股股東助力，例如美置服務于2024年4月進駐的和佑醫院、

和泰養老中心就是控股股東旗下産業。但未來美置服務會憑過往的經驗，迅速嘗試外拓。

管理層預計，2025年公司營業收入復合增長率不低于25%，歸母淨利潤復合增長不低于20%。未來三年，物管服務和開發服務兩個業務合計在上市平台中的規模占比基本會保持在70%左右水平，公司核心收入将主要來自母公司開發業務的交付。

按照規劃，未來三年以内，物管服務和開發服務在上市平台中營收規模占比會保持在70%左右。其中，物管服務2025年目標是規模增速不低于10%。這将帶動美的置業2025年營收復合增長率不低于25%，歸母淨利潤復合增長率不低于20%。

物管服務和開發服務之外，房地産科技闆塊（下稱睿住發展）主要業務方向是發展綠色裝配式産業、空間智能産業等，目前主要産品為PC構件、MIC（裝配式模塊化建築），第三方業務占比100%。

财報顯示，該業務去年實現簽約金額6.5億元。管理層預測，預計在2026年睿住發展MIC産品的銷售占比，有望占整個業務收入的50%。

資産運營業務則分為專注商業地産的美置商業以及專注産業園的美置産發。

其中，美置商業在營商業體13座（包括10座商場，3座長租公寓，當中自持5座商場），運營面積70萬平方米。核心商業項目為進入成熟期的佛山悅然廣場以及尚在培育期的貴陽悅然廣場、貴陽悅然時光，三者營收達到2.7億元。

“未來2-3年内，公司将瞄準核心商業體運營效率的提升，提高整體商業租金的收入。”管理層指美置商業接下來也會積極拓展輕資産業務，包括今年第一季度就外拓了佛山順德活力島及廣州黃埔玉樹項目。

美置産發則專注于運營目前留在上市平台體繫内的3座産業園：上華産業園、佛山睿創中心和中國塑料世界，去年産業園簽約收入錄得3.9億元。

另外，對于留在上市平台的5座商場和3個産業園，管理層表示會推進研究發行公募REITs。

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