年報觀察 | 萬科：相信已度過最困難時期

觀點網 3月31日晚，萬科發布2024年度業績報告。雖然去年是異常艱難的一年，不過這一份年報依然可圈可點。

數據顯示，在開發業務方面，2024年萬科實現銷售金額2460.2億元，銷售面積位居行業第一，銷售回款率保持100%以上；全年共交付327個項目，666個批次，合計交付房屋達18.2萬套；2024年開發業務開復工計容面積完成年初計劃的95.4%；開發業務竣工計容面積完成年初計劃的107.7%。

萬科還着重介紹了長租業務的表現，截至2024年底，泊寓共運營管理26.24萬間長租公寓，開業19.12萬間，其中12.57萬間納入保障性租賃住房，同時出租率超95%。

在經營服務業務方面，2024年收入規模持續增長，營收占公司總收入明顯上升，並已貢獻正向利潤。如萬物雲2024年營收超360億元，年内新獲取住宅服務項目超400個，新增飽和收入超20億元；又比如商業業務實現營收近90億元，建築面積超1000萬平方米，出租率達95%等等。

尤其是萬科還實現了多賽道REITs和Pre-REITs的突破，成為業内少數實現多業态、多層次不動産基金突破的企業，實現業務模式由重向輕，建立面向未來的投融資模式。

值得一提的是，萬科2025年一季度到期公開債均已完成兌付。因此，房地産行業雖然仍在調整中，萬科管理層依然對行業前景有着堅定信心。

萬科有關負責人表示，在政策引導和支持下，相信行業已度過最困難時期，房地産市場将回到穩定健康發展軌道。

瘦身健體

年報數據顯示，在行業下行的背景下，2024年萬科實現銷售面積1810.7萬平方米，銷售金額2460.2億元，同比分别下降26.6%和34.6%；銷售回款率保持100%以上。

為了促進銷售，萬科針對現房住宅組織成立跨專業現房管理小組，形成銷售場景、現房保鮮、社區運營、入住服務等提升清單並推進落地；針對車（位）商（鋪）辦（公）資産，通過資源分類管理、大客戶資源維護、地物協同、産品升級等方式提升客戶體驗。年初現房實現銷售352億元，準現房銷售556億元，車商辦銷售270億元。

同時，萬科積極探索商品房現房銷售模式，初步形成了現房開發和銷售的完整流程。據年報顯示，繼海南金色里程、海南公園里2個安居房現房銷售制項目後，海南三亞灣項目成為萬科首個、也是三亞市首個一次性全項目實現商品房現房銷售制項目。

該項目在372天内完成從開工至竣工備案，2024年12月首開，實現認購金額38.2億元，取證認購率72.3%。

報告期内，萬科在中國境内的房地産開發及相關配套業務主要布局7個區域，累計營業收入2944.41億元。其中房地産開發業務實現結算面積2076.5萬平方米，同比下降29.9%，實現結算收入2790.9億元，同比下降30.5%；結算毛利率為9.5%（扣除稅金及附加後營業利潤率為3.0%）。

受此影響，報告期内集團業績出現虧損，實現營業收入3431.8億元，同比下降26.3%；歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損494.8億元，同比下降506.8%。

關于虧損的原因，萬科給出的解釋是：主要對部分項目計提存貨跌價準備，部分其他應收款需要計提減值，非主業财務投資基于成本法核算出現一定賬面虧損以及部分大宗資産交易和股權交易價格低于賬面值。

“一方面，過往高地價項目進入結算，公司毛利受到了影響。考慮到部分市場下行短期内難以恢復，我們對未結算項目計提了部分減值；另一方面，公司全年落實瘦身健體的一攬子方案，加速資産去化補充現金流，加大了虧損。此外，公司部分應收款發生了回收風險，加大了虧損壓力。”

事實上，“瘦身健體”雖産生了一定虧損，但對于急需現金流的房企來說，這也是最直接有效的資金回流手段。

年報顯示，萬科2024年大宗資産交易完成54個項目交易，合計簽約259億元，完成資源盤活回款104億元；通過存量資源盤活新增和優化産能412億元，回收現金超百億。

針對大宗交易和資源盤活，萬科管理層在投資者關繫活動中這樣表示：“積極落實瘦身健體要求，推進非主業業務和投資退出。公司2024年的經營性淨現金流達到38億元，連續16年保持為正。”

另外，總結房企業績就不得不提到保交付。據年報顯示，萬科2024全年共交付327個項目，666個批次，合計交付房屋18.2萬套，繼續位列行業前茅。

為了保證交付的兌現，截至報告期末，萬科2024年開發業務開復工計容面積約1022.7萬平方米，完成年初計劃的95.4%；開發業務竣工計容面積約2374.5萬平方米，完成年初計劃的107.7%。

此外，萬科近年還實現了存量盤活能力的提升，成功落實一批困難大、復雜度高的存量項目盤活，年内通過盤活可回收資金超百億。

據悉，萬科在堅持存量資源盤活為主導的同時，以精準投資作為補充的投資策略。報告期内累計獲取新項目13個，總規劃計容建築面積137.0萬平方米，權益計容規劃建築面積83.3萬平方米，權益地價總額約55.6億元，新增項目平均地價為6,670元/平方米。新獲取資源中存量盤活項目達11個，成為資源獲取的絕對主體，主要分布在上海、廣州、成都等核心城市。

提到萬科的存量盤活就不得不提長租業務，據了解，萬科長租業務率先探索出“存量盤活”發展模式，2024年通過“由售轉租”盤活内外部存量房源近1.5萬間，其中盤活萬科旗下房源近7000間。

年報顯示，截至2024年底，萬科長租業務平台——泊寓共運營管理26.24萬間長租公寓，開業19.12萬間，服務企業客戶超5400家。泊寓積極響應國家納保政策，所管理的租賃住宅中，有12.57萬間納入保障性租賃住房。

憑借數字化運營優勢，萬科長租業務出租率超95%，前台GOP利潤率90%。據悉，萬科長租業務還建立了自身的“渠道護城河”，自有渠道拓客占比85%，營銷成本大幅優化。

據透露，長租業務客戶滿意度長期保持95%以上，老客戶續租率約60%，全年老客戶推薦成交超2萬次。同時，服務品質獲超5000家企業客戶認可，其中不乏騰訊、比亞迪、大疆等知名企業。

築牢底線

開發業務之外，萬科經營服務業務2024年收入規模持續增長，營收占公司總收入明顯上升，並已貢獻正向利潤。

其中，萬物雲2024年營收超360億元，通過深耕蝶城，萬物雲年内新獲取住宅服務項目超400個，新增飽和收入超20億元；商業業務實現營收近90億元，建築面積超1000萬平方米，出租率達95%；物流倉儲業務實現營收約40億元。

正是得益于上述多業态的良好表現，使萬科得以實現多賽道REITs和Pre-REITs的突破，成為業内少數實現多業态、多層次不動産基金突破的企業。

對此，萬科管理層向投資者表示：“公司将持續夯實REITs戰略平台，實現業務模式由重向輕，加速長租公寓與物流REITs上市進程，推動中金印力消費REIT擴募。同時，公司也将積極推進建萬住房租賃Pre-REIT基金、中信萬科消費基礎設施Pre-REIT基金、萬新金石（廈門）住房租賃基金等戰略平台的持續發展，建立面向未來的投融資模式。”

REITs模式無疑将加速器服務業務價值釋放，減輕對資金面的壓力，畢竟萬科如今面臨着不小的資金壓力。

面對這個問題，今年1月27日，萬科還發布公告稱：“因2024年度業績預告虧損額較大，本集團流動性遇到階段性困難。為有效化解風險，切實保護購房人、債權人、投資人的利益，董事會決定，充實本集團經營管理力量，利用大股東深圳地鐵集團在内的各方資源優勢，進一步聚焦主業，加快融資模式轉型，更好推動本集團穩健經營和可持續發展，全力以赴為股東、為社會創造價值。”

随後，萬科董事會選舉辛傑為新任董事會主席，他同時也是大股東深鐵集團的董事長，另聘任李鋒為執行副總裁，其曾任天健地産總經理。

萬科在調整充實管理團隊的同時，還獲得了大股東深鐵集團以及廣東省、深圳市有關部門、金融機構等多方支持。

據介紹，2024年以來，大股東深鐵集團已通過大宗交易、REITs認購、股東借款等多種方式對萬科予以支持。深鐵先後認購中金印力公募REIT、受讓萬科深圳灣超級總部基地地塊、受讓萬科所持有的紅樹灣物業開發項目49%投資收益權。截至目前，深鐵已合計向萬科提供70億元股東借款，用于歸還公開市場債券。

而且在今年1月份萬科管理團隊調整充實時，廣東省、深圳市及有關部門、金融機構負責人已表示，将全力支持企業穩妥處置風險，保持萬科融資規模總體穩定，助力企業持續健康發展。深圳市國資委負責人更強調：有能力、有實力，也有足夠的“子彈”，支持地鐵集團通過一切可能的市場化、法治化手段推動萬科穩健發展。

深圳地區8家銀行負責人也表态将繼續積極運用貸款、債券、資管、信托等各種金融工具，滿足萬科合理融資需求，全力保障其整體融資規模穩定。同時，進一步加大對萬科主要股東的支持力度，共同幫助萬科增強流動性，實現穩健經營。

不過在大股東及銀行此次背書之前，萬科在融資端的表現也不算差，全年實現新增融資和再融資948億元，對應平均融資成本3.54%。

白名單方面，2024年，萬科按照城市融資協調機制的導向要求，已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等59個城市上報住建融資協調機制白名單項目178個。截至目前累計獲批白名單項目79個。

而在經營性物業貸方面，該公司全年落地全口徑經營貸293億元。通過落地過渡性融資，年内完成267億元貸款提取（包括物流銀團200億元及交行固融包67億元），有效化解公開市場債務風險。

截至2024年末，萬科合並報表有息負債3613億元，較年初增長412億元，考慮到供應鍊融資變動和合並範圍變動的影響，實際公司合並報表付息債務總額較年初下降約220億元。

值得一提的是，萬科2025年一季度到期公開債均已完成兌付。截至報告期末，持有貨币資金881.6億元。

也許，萬科年報“致股東”部分的這句話可以總結過去一年，同時也為新的一年立下基準：“公司将堅持陽光下的運行體制，打造高效組織，科學降本增效，瘦身健體，盤活存量，降低負債，規範治理，築牢風險防控的底線。”

對于行業前景，萬科管理層在與分析師交流中表示，相信行業已度過最困難時期，房地産市場将回到穩定健康發展軌道。

對于身處泥淖的房企們來說，這也是他們所期望的。

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