年報觀察 | 中駿商管的收益規模雙重難題

觀點網 3月28日，中駿商管發布截至2024年12月31日止年度業績公告。

不過從相關業績數據來看，中駿商管的表現未見驚喜，目前仍面臨較大的市場和行業挑戰。

公告顯示，公司年度收益約為12.13億元，毛利率約為29.3%，均較2023年同期下滑。母公司股東應占溢利約為0.570億元，總簽約建築面積及在管建築面積分别約為4730萬平方米及3440萬平方米。

财務狀況方面，中駿商管2024年溢利為5827萬元，年内全面收入總額為5570萬元。非流動資産為18.45億元，流動資産為16.68億元，流動負債為7.75億元，資産淨值為27.34億元。與此同時，中駿商管董事會決議不宣派截至2024年12月31日止年度的末期股息，公司将于2025年5月30日舉行股東周年大會。

收入毛利雙下滑

中駿商管為以物業管理服務為主導的服務提供商，其主要為商業物業和住宅物業提供管理服務。年内，中駿商管的收益由2023年的約12.477億元減少約2.8%至2024年的約12.13億元。

其中，商業物業管理及運營服務分部實現總收益約為3.97億元，同比減少約4.7%；住宅物業管理服務分部實現總收益約為8.16億元，同比減少約1.8%。

細分業務來看，商業物業收入主要包括基本商業物業管理服務、其他增值服務及租金收入兩部分。

基本商業物業管理服務主要為向物業開發商、業主及租戶提供的清潔、安保、維修保養、租戶協助、營銷及推廣服務。該部分收益由2023年約2.63億元減少約5.5%至2024年約2.48億元，占收益約20.5%，主要由于在管建築面積減少所致。

其他增值服務及租金收入業務主要包括商業物業開業後提供的租戶管理、租金收款、停車場管理、廣告位及其他公共區域的管理服務及租金收入。該部分收益由2023年約1.38億元上升約7.4%至2024年約1.49億元，占收益約12.2%，主要受益于2023年底新收購的位于北京的奧萊購物商場帶來的額外租金收入。

住宅物業收入主要包括基本住宅物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三部分。

向業主、業主委員會或物業開發商提供的清潔、安保、園藝及維修保養服務的基本住宅物業管理服務，收益由2023年約6.21億元上升約13.3%至2024年約7.04億元，占收益約58.0%，主要由于在管建築面積增加所致。

非業主增值服務主要包括在預售活動期間向物業開發商提供預售管理服務，該部分收益下滑幅度最大，由2023年約1.06億元大幅減少約85.2%至2024年約0.16億元，不過占總收益比重較小，約占1.3%，主要由于售樓處管理服務及交付前檢驗服務的收益大幅減少所致。

毛利方面，中駿商管2024年毛利錄得約3.55億元，較2023年的約4.1億元減少約13.4%，整體毛利率同樣下滑，由2023年的約32.8%下降至2024年的29.3%。

中駿商管雖然于公告中解釋到，毛利率減少主要是由于一個于2023年底新收購的自持購物商場的折舊，以及擁有較高毛利率的增值服務收益大幅減少所致。但不可否認，中駿商管目前正面臨收入增長難以維續的難題。未來，如若不能展現出較強的商業運營能力，較難在同行競争中突圍。

規模增長放緩與應對

于商管企業而言，規模增長是企業提升市場份額、實現收入增長的重要前提，也是衡量企業增長性的重要指標。

規模方面，報告期末，中駿商管總簽約商業物業為35個，總簽約建築面積約為450萬平方米；在管商業物業為17個，總在管建築面積約為190萬平方米。

至于住宅物業，中駿商管總簽約住宅項目為219個，總簽約建築面積約為4280萬平方米；在管住宅項目為203個，總在管建築面積約為3250萬平方米。

需要注意到，上述兩大業務中，商業物業的管理規模出現明顯同比下滑情況。

2024年底，商業物業的在管建築面積同比減少約8.0%，在管項目同比減少2個，簽約建築面積同比減少約9.0%。而住宅物業在管建築面積則同比增長約16.4%，在管項目同比增加30個，僅簽約建築面積同比輕微減少約0.9%。

資料顯示，中駿商管的商業物業主要分布于長三角經濟圈、海峽西岸經濟圈、環渤海經濟圈、粵港澳大灣區及中西部地區。其中，作為主要布局區域的長三角經濟圈，在管建築面積和簽約建築面積均在2024年出現同比下滑。

這較大程度上反映出，中駿商管在上述區域正面臨較為激烈的商業競争，項目拓展難度較大。其也于年報中表示，2024年商業物業管理市場依舊充滿機遇與挑戰，如行業不确定性的增加和不斷變化的消費模式等。

面對上述情況，中駿商管在2024年有進行一些創新嘗試。除傳統購物中心外，其還發展奧萊業務，繼北京西長安中駿世界城之後，期内落地了第二座都市奧萊MALL，即花橋中駿世界城。

據商業客了解，中駿商管旗下奧萊業務，選址上以高能級城市近郊或新城中心為突破口，疊加TOD軌道交通網的增量優勢。

業态組合上，則在傳統奧萊基礎上，通過“購物中心優選+奧萊零售精選”的思路優化業态組合，如通過大幅提升餐飲、休閑、親子及周邊配套服務等業态比例，重塑購物體驗，延長顧客駐留，這也是目前奧萊業态的發展趨勢之一。

數據顯示，截至2024年底，中駿商管戰略合作品牌超2500家。商業客認為，多年積累的品牌資源能應該能為中駿商業的商業創新提供招商上的支撐。

而在購物中心産品打造上，中駿世界城仍是中駿商管的旗艦産品。目前，中駿商管提出“因店施策”以提升單店經營成效。

年内，中駿商管旗下在營中駿世界城圍繞“城市首店”與“網紅人氣”等發力點，引進人氣餐飲及各類體驗式業态，構築差異化競争力。

如2024年底開業的福州中駿世界城作為中駿商管布局福建的第5個項目，主要瞄準Z世代主力客群，除引入超230個知名品牌外，還高頻舉辦各種主題鮮明、體驗新鮮的活動，吸引年輕消費群體。不過需要注意到，中駿商管旗下的商業物業的出租率、租金水平等核心指標還有增長空間，如其截止2024年底的商業物業平均出租率為90.3%，與行業頭部企業相比有一定差距。

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