年報觀察 | 由“大而全”到“專而精”，雅生活持續優化布局

觀點網 3月31日，雅生活智慧城市服務股份有限公司召開2024年度業績發布會。

雅生活服務此前披露的業績公告顯示，2024年度總營收為138.67億元，毛利為20.84億元，毛利率15%，經調整核心淨利潤為10.798億元。

截至2024年末，雅生活旗下項目合約面積約7.23億平方米，在管面積約5.51億平方米。

董事會建議保持分紅，截至2024年12月31日止年度分派末期股息每股人民币0.03元（稅前）。

核心業務繼續增長，區域深耕成效顯著

2024年，雅生活聚焦發展核心業務，進一步提升服務品質和經營效益，夯實企業基本盤。2024年度總營收達138.67億元，其中物業服務、業主增值服務和城市服務等非周期性業務收入總額達135.01億元，占總營收比重達97.4%，發展韌性凸顯。

雅生活服務旗下業務中作為集團戰略重心的物業服務闆塊保持穩步提升，業務收入109.81億元，較2023年度增長1.6%，占總收入的79.2%。

其中，來自住宅物業項目的收入為人民币45.62億元，較2023年45.44億元增加0.4%；來自非住宅物業項目收入為64.18億元，較2023年62.62億元增加2.5%。

過去一年，出于對市場行情的精準研判，雅生活選擇将伸出去的手收回來。為了保持核心業務的健康發展，在2024年對旗下在管項目持續進行結構優化。

會上，雅生活CEO李大龍表示，2024年将在管項目中交付質量不達標、回款率不及預期的項目和孤島城市進行出清，深挖優質客戶資源，保障重大項目成功續約，提升項目集中度並鞏固區域規模優勢。

據了解，雅生活全年共計出清項目達到300個，這導致在管項目數量及覆蓋城市有所下降，同時經營結構的優化使得旗下物業服務收繳率超過了96%。

此外，雅生活持續深耕存量市場，持續擴大企業在政府辦公、公衆場館、公園景區、院校等細分市場領先優勢，先後獲取華僑大學泉州校區、國防科技大學信息學院、廣東省公安機關、廣東歷史革命博物館、中國太平洋保險陸家嘴職場物業等多個年化合同超千萬的大型項目，新獲取項目年化合同總額超過13億元。

截至2024年12月31日，雅生活服務總在管面積為550.6百萬平方米。其中，來自第三方項目為主要來源，占總在管面積約82.8%。

全業态均衡布局策略成效顯著。雅生活在管面積中住宅類業态占比為46.1%，公共建築類項目占比約為43.1%，商業及其他項目的占比約為10.8%；在管項目數量為4412個，覆蓋全國30個省，直轄市和自治區，以及205個城市。

區域分布上，31.6%位于長三角城市群，19.5%位于粵港澳大灣區，8.0%位于山東半島城市群，7.9%位于成渝城市群，其余分布于其他區域，超過七成項目位于經濟發達的一二線城市。

高能級城市的高消費力與優質項目密度，不僅能提升品牌溢價，還形成區域服務壁壘，為雅生活的營收提供了堅實保障。

由“大而全”到“專而精”，持續進行結構優化

立足物業服務主業的同時，2024年，雅生活結合市場需求變化，靈活調整多元業務發展策略，以質為先，深度挖潛存量市場潛力。

報告期内，雅生活服務旗下業主增值服務收入為12.91億元；生活及綜合服務收入約4.59億元，占業主增值服務的收入比重約35.5%；城市服務業務收入12.28億元；外延增值服務收入3.66億元。

會上，雅生活服務管理層表示，過去一年，雅生活業務經營策略由大而全，轉向聚焦爆款效益優先的專而精，使業主感受到雅生活服務旗下産品的差異化優勢，産生用戶粘性。

針對城市服務業務，管理層表示，雅生活主動收縮城市服務業務規模，2024年基本不再開拓需要前期墊資或者需要重大投資的項目，而是專注存量市場。

此外，雅生活服務對于回款時間過長的城市服務項目進行集中汰換，完善項目分級管理標準，積極轉向輕資産模式，着重改善企業現金流情況。

除調整布局外，雅生活服務加強對自身産品品質的提升。會上，管理層表示，服務品質永遠是雅生活的“生命線”。年内，雅生活以客戶為中心，聚焦“品質稽核、降本增效、管理標準、風險管控”四大主題，全面提升項目服務品質和運營效益。

2024年，雅生活全面啟動“線上+線下”品質稽核模式，建立“發現-整改-驗收-回頭看”的高效閉環管理機制，並持續加大品質建設資源投入，推進環境和設備的全面升級煥新。

管理層透露，全年完成超300個老舊項目品質煥新工作，數千次安全風險自查自糾，並且打造全面煥新雅管家客服體繫，持續強化基層服務力，客戶投訴解決率高達97.4%，客戶滿意度同比上升2個百分點。

現金流是企業穩健發展的基石。業績公告還披露，雅生活服務2024年流動資産達到128.62億元，其中現金及現金等價物為人民币33.16億元，未來将積極解決歷史問題，多渠道、多舉措維護公司合法權益，通過精細化的現金流管理，确保健康的财務水平。

此外，雅生活服務的管理層也表示，公司會秉持長期主義理念，強化品質管理基本功，提升經營效益和服務創新力，以穩健經營為股東持續創造價值，並盡快恢復較為吸引的派息水平，适時啟動回購、特别股息等市值管理措施，推動公司價值回歸。

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