年報觀察 | 華僑城“地産+文旅”的雙重壓力

觀點網 3月31日，深圳華僑城股份有限公司發布全年報告並舉行2024年線上業績說明會。

報告顯示，華僑城2024年實現營業收入544.07億元，同比微降2.4%，歸屬于上市公司股東的淨利潤虧損86.62億元，同比增虧33.42%。

華僑城交出了一份堪稱“至暗時刻”的成績單，剖析主要原因，公司涉及地産闆塊結轉項目毛利率持續下滑、财務利息費用化增加，這兩大因素交織形成了雙重壓力。

值得關注的是，華僑城自2022-2024年分别虧損109.05億、64.92億、86.62億，已連續三年虧損超260億元，並且虧損幅度呈現出波動性擴大的趨勢。

這種持續的業績滑坡，折射出其“地産+文旅”雙主業模式在當前行業調整期所面臨的繫統性壓力。

雙主業探底

曾經作為華僑城利潤支柱的房地産和文旅綜合業務，如今毛利率雙雙持續探底。

數據顯示，2024年地産闆塊實現簽約銷售金額263億元，同比下降41.4%，簽約銷售面積173萬平方米，相較于2023年的227萬平方米減少了23.8%。

而且，地産業務毛利率從2022年的21.86%大幅下滑至2023年的11.54%，結轉項目毛利率同比顯著下降，直接拖累整體盈利水平。

同時，2024年文旅闆塊接待遊客8081萬人次，同比下滑13.7%，客流量出現階段性回落，文旅綜合闆塊同樣面臨着新的挑戰。

盡管2024年文旅綜合業務收入達到273億元，高于地産業務收入，但同比減少13.03%。且文旅綜合業務毛利率2021-2024年分别為32.36%、24.47%、19.10%、14.34%，連續四年累計下滑18.02個百分點。

随着運營成本剛性上漲，疊加消費環境不及預期，華僑城文旅業務正面臨成本與需求的雙向擠壓，這使得該闆塊的利潤貢獻能力受到了顯著制約。

此外，文旅項目高度依賴“主題公園+地産”的重資産開發模式，現金流回收周期顯著偏長，難以在短期内對沖地産闆塊的即時失血。

數據來源：華僑城年報，觀點指數整理

除了雙主營業務毛利率下滑外，華僑城在擴張及土地儲備上也愈發趨于保守。

2024年報告期内，華僑城全年無新增土地儲備，與2023年斬獲4宗土地、總價款約72億元情況相比，土地儲備增長勢頭近乎停滞。

同時，開發節奏也顯著放緩，期内開發竣工面積僅16萬平方米、累計竣工面積317萬平方米、累計投資總額818億元，各項關鍵指標均處于歷史低位區間。

此舉雖緩解了短期資金壓力，但也削弱了未來收入增長的核心動能。

雙重的壓力

與此同時，在地産、文旅營收與毛利潤雙重擠壓與疊加效應下，華僑城現金流正從“結構性承壓”升級為“繫統性風險”，籌資活動現金流持續淨流出，債券融資成本升高，不得不通過出售資産、股權質押等手段維持運轉。

年報數據統計顯示，華僑城2024年投資活動産生的現金流淨額為–13.62億元，其中資産處置收回的現金淨額僅0.39億元，同比大幅減少98%，主要原因是期内資産盤活回款及合作項目投資資金收回減少導致現金淨流出。

籌資活動産生的現金流淨額-142.5億元，已連續四年淨流出，現金流儲備正被“借新還舊”的滾動壓力持續蠶食。

這反映出再融資難度加大，使得利息支出嚴重侵蝕現金流儲備。

數據來源：華僑城年報，觀點指數整理

随着公司新增融資渠道進一步收窄，由于現金流壓力，華僑城不得不拓展多元融資手段。然而，依賴高成本非標融資導致利息費用化金額增長，成為利潤下滑的重要推手。

數據顯示，華僑城2024年财務費用38.21億元，同比增長24.3%，已連續四年上漲，直接導致淨利潤減少。

從融資成本看，非銀行類貸款平均融資成本4.41%、基金融資6.00%，較高的利息支出推高了費用化規模，全年财務費用支出預計占虧損額的40%以上。

盡管通過“631債務風險管控機制”，華僑城平均融資成本從年初的3.89%降至3.62%，其中銀行貸款平均融資成本3.39%，在一定程度上優化了成本結構。

但在當前LPR低利率時代下，華僑城融資利率仍高于部分央企融資水平，整體融資成本高于行業平均水平。

從期限結構看，短期借款及一年内到期非流動負債409億元，占負債總額31.4%，較2023年同比增加66%，償債風險加劇。

數據來源：華僑城年報，觀點指數整理

同時，為緩解流動性壓力，華僑城2024年加速資産處置，通過股權轉讓、項目合作等方式回籠資金。例如以0.31億元底價挂牌雲南文産100%的股權，以2.5億底價挂牌無錫兆禾文旅公司33%股權及債權，以2.52億元底價挂牌昆山康盛60%的股權等，部分文旅、酒店資産通過關聯交易轉讓以換取資金支持。

據觀點指數觀察，華僑城近期對重點文旅資産處置項目實施連續降價方案。如雲南文産其100%股權挂牌價在一個月内三次降價，從0.46億元降至0.31億元，降幅達32.6%，顯示出通過"價格抛售"文旅資産填補資金缺口的緊迫性。

值得注意的是，将文旅資産、運營收入用于補充地産項目資金，短期内能夠緩解流動性壓力，但這可能加劇文旅業務的資金缺口。

而且，主題公園升級改造因資金受限進展緩慢，導致遊客體驗下降與二次消費減少，或将進一步削弱文旅闆塊的自我造血能力。

當前房地産市場復蘇不及預期，華僑城管理層提出“專業化運營+城市公司改革”的轉型方向，但短期内公司可能面臨更大規模的資産減值風險及融資成本上升壓力。

觀點指數認為，華僑城若要從當前困局中脫身，需在文旅消費升級中找到新的盈利點，降低對地産輸血的高度依賴，在"保現金流"與"謀長期發展"之間找到平衡點。

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